跟銀行貸款時，被告知房子有預告登記，沒辦法申請……這是為什麼呀？這篇文章將帶你了解什麼是預告登記，設定後所產生的法律效力，對不動產買賣、貸款帶來的影響，以及申請塗銷預告登記的方法，幫助你讓財產變回自由運用狀態，不再處處受限！
一、預告登記是什麼？
預告登記屬於限制登記的一種，能夠用來保障被登記的不動產，不被所有權人隨意處分。都是專有名詞可能不好理解，我們直接來看個例子：
小明對小華的房子辦理預告登記，此時小明就是提出登記要求的請求權人，擁有房屋的小華是所有權人，也是預告登記中的登記名義人。在沒有小明（請求權人）的允許下，小華（登記名義人）不能隨意出售、抵押房子，就是預告登記作用的白話解釋。
二、為什麼房子會被預告登記？預告登記有什麼效力？
預告登記是用來預防不動產權被隨意變更的方法，多見於申請民間借貸、夫妻共同買房、家族分配財產等情境。而預告登記的目的，主要在於防止房屋所有權人私自將不動產變賣、抵押借款。那麼具體來說，預告登記在法律上具備哪些效力呢？
1.預告登記的效力
預告登記的效力，是限制不動產所有權人自由運用財產的權利，受到限制的行為包括：買賣、貸款、過戶、贈與、信託。若想要對不動產做以上五個會妨害登記請求權的處分，都需要經過請求權人的同意；如果請求權人不同意，就不能隨意亂動土地或房子。後續我們將特別針對最常見的買賣與貸款行為進行討論。
2.預告登記可以買賣嗎？
受到預告登記的房子是不能買賣的！因為不動產買賣的過程會伴隨所有權的轉移，明顯會侵害到申請預告登記者（請求權人）的權益。唯一能買賣受限制房產的方法只有兩個，取得請求權人的同意，或是完成預告登記塗銷流程，才可以破解預告登記對買賣行為的限制。
3.預告登記可以貸款嗎？
受預告登記的房產，通常是沒辦法向銀行申請貸款的。這是因為銀行在審查時，會檢視房屋產權是否完整、能否設定抵押權，而受預告登記的房屋，沒有請求權人同意，是不能進行任何處分的，因此銀行大多會婉拒此類房屋貸款的申請。如果真有貸款需求，可以考慮向審核較寬鬆的融資公司諮詢，討論相應的解套方式。
三、房子被設定預告登記有辦法取消嗎？
搞懂預告登記對不動產帶來的影響，你肯定會好奇，有沒有能解除預告登記的方法？不然這樣財產運用起來好麻煩啊！這個段落將會帶你了解塗銷預告登記的方法，和解除不動產限制的申請流程，教你如何讓房子從預告登記效力中解套。
1.預告登記塗銷方法
首先要知道，若沒有主動進行塗銷，不動產的預告登記效力會一直存在。而塗銷預告登記的關鍵，在於請求權人的請求權是否「不存在」或「已消滅」，滿足兩個條件之一，才可以進入塗銷程序。
- 請求權不存在：房子是莫名其妙受到預告登記，從頭到尾都不存在合理請求權，可以先向法院提起訴訟，拿到確定判決再前往地政事務所塗銷預告登記。
- 請求權已消滅：房子是因為抵押借錢受到預告登記，待債務清償完畢，債權人的請求權就會消滅，便可以拿清償證明，向地政事務所申請塗銷預告登記。
值得注意的是，如果預告登記請求權人死亡，預告登記的效力也不會消失。因為不動產的繼承人除了繼承房子外，也會一併繼承房子的所有權利義務，若想讓預告登記失效，仍要進行下個段落的塗銷流程。
2.預告登記塗銷流程
預告登記的塗銷流程並不複雜，待備妥所需的資料，便可以向不動產所屬的地政機構，提出預告登記的塗銷申請，等待1～3天即完成塗銷程序。塗銷流程可以選擇自己跑，或請代書辦理，差別在於自行辦理無需任何費用；代書代辦費則需支出4000～6000元。
- 預告登記塗銷準備資料：登記申請書、登記清冊、權利與義務人雙方身分證明文件、債務清償證明書、他項權利證明書、原預告登記請求權人塗銷同意書。
- 預告登記塗銷申請流程：收件及計收規費→審查核定→登錄配發→行政作業→移交發件櫃台等待領件→領件完成。
四、運用預告登記保障不動產的方法
如果今天角色互換，你是不想讓房子被別人隨便拿去變賣、借錢的一方，預告登記就是一個想維護自身權益時，能選用的保障機制。這個段落將為你講解預告登記的申請方法與應用風險，協助你放心活用預告登記，確保不動產權利不被任意變更。
1.預告登記申請方法
若想對不動產申請預告登記，只要準備好登記申請書、登記清冊、雙方身分證明文件、義務人印鑑證明、申請人印章、所有權狀、登記同意書等資料，自行或請代書向地政事務所辦理即可；完成預告登記後，若有人想對不動產進行抵押、變賣等處分，皆需要經過你的同意。
2.預告登記的應用風險
預告登記看似能全方位保障不動產被隨意處分，實際上卻有一個致命缺點，由於預告登記無法對抗法院的強制命令，如果登記名義人的財務狀況不佳，遭到法院判決假處分或查封時，身為請求權人的你，可能就無法主張任何權利。選用預告登記保障不動產時須特別注意！
五、其他關於預告登記的常見Q&A
- Q預告登記查詢得到嗎？
- 可以，預告登記會顯示在土地建物謄本上，所有權部的其他登記事項欄中，只要調閱電子謄本就可以看到。
- Q預告登記查詢要本人嗎？
- 不用，任何人都可以查詢不動產是否有被設定預告登記。因為會顯示預告登記欄位的第二類謄本，一般民眾、非所有權人都可以申請查閱。
- Q預告登記在請求權人死亡後會自動塗銷嗎？
- 不會，因為繼承人會同時繼承不動產和不動產的請求權，除非主動進行塗銷，不然不動產的預告登記效力會一直存在。如果繼承人擔心請求權不明確，可以向登記機關提出申請，要求在原預告登記請求權人名義後加註自己的姓名。
對於請求權人與登記名義人雙方來說，預告登記可以是預防不動產權利被任意變更的手段，也可以是限制財產自由運用的緊箍咒；然而，不論你的身分為何，搞懂預告登記的效力與用途，了解其申請與塗銷的流程，在保障自身權益方面，絕對是有利無害！
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