近幾年政府打炒房動作頻頻，尤其過去存在許多炒作空間的預售屋房市，更是受到嚴重衝擊，而急速冷卻，引起民眾對預售屋市場泡沫化的廣泛討論。然而，在一片觀望氣氛中，新竹的預售屋市場卻逆勢成長，部分地區預售屋單坪坐望8開頭、房價中位數更是一舉突破1,700萬元，彷彿並未受到任何衝擊。
新竹房市究竟存在哪些特別之處，竟然可以讓打炒房政策在此踢到一塊大鐵板？投資客為什麼無畏打炒房政策，仍然願意相信新竹房價存在強大支撐力，值得持續觀望？他們又是如何透過融資二胎突破政策限制，來彌補短期資金的不足？本文將深入分析投資客的資金觀點，並從他們的視角，來評估新竹預售屋市場的前景。
打炒房將使預售屋泡沫化？投資客樂觀看待
預售屋由於屋齡的先天優勢，只要座落地點不差、避開常見的嫌惡設施，基本上都很有機會打中成交甜蜜點，房貸成數高、脫手又容易，因而成為投資客最愛的選項。預售屋市場中，尤其又以具備產業拉力、享有外溢效應的地區最受歡迎。其中最具指標性的，就是竹科周邊與竹北一帶，堪稱是預售屋大本營。
竹科不僅吸引眾多工作人口在附近買房，同時也引來大批投資客，以名下資產辦理增貸或二胎來擴充資金，掃盤預售物件再加價轉售。買賣雙方來往追價，房價節節升高。直到2021年7月實價登錄2.0針對預售屋炒房亂象，開出紅單禁售第一槍後，新竹預售屋房市的瘋狂熱潮才稍稍減退。
然而紅單僅是眾多短線炒房方法的其中一項，投資客很快就把目光轉向操作性同樣極高的換約轉售，將預售屋買賣合約加價轉讓給自住家庭，從中賺取價差。由於竹科周邊剛需極強，即便漲勢不斷，預售屋仍一度吃下新竹四分之一的房市交易量，嚴重擠壓成屋市場。
因此，在稱最強打房重拳──平均地權條例上路，剛性買盤預期下跌、進入觀望狀態，使全台預售屋房市急凍、投資客掀斷頭潮的同時，新竹賣盤卻仍樂觀期待轉圜。哪怕限貸令如何限縮高資產族群的貸款條件、哪怕房地合一2.0讓轉售的閉鎖期拉長，依舊不影響投資客對新竹預售房價的信心。
投資心態加剛性需求支撐，新竹成打炒房鐵板
照理來說，眾多打炒房政策的串聯，會對預售屋房市產生三種影響：第一，房屋投資成本和風險墊高，短線炒作不再有利；第二，預售屋的交易閉鎖期變得極長，買盤將轉向不受影響的長期自住客；第三，預售屋可快速轉手獲利的優勢消失，投資客將大幅撤出預售屋市場，有助恢復房價健康度。
但是仔細觀察新竹的預售屋市場，卻可以發現事態並沒有按此常規發展。雖然買盤確實降溫，進入停滯觀望期，但賣盤仍續抱苦撐，呈現有價無量的趨勢，顯見投資客雖受到衝擊，但若租金或自身財務狀況尚可支應房貸，仍是不會輕易鬆口降售的。為何會有此情形？這是因為新竹的預售屋市場，存在這些特殊情形：
1.工作移居人口多，自住心態弱
受竹科效應影響，新竹屬於移居人口極高的城市，而大多數移居人口都在科學園區工作，無論是家庭或生活，自然都是以科學園區為軸心發展。此外，由於新竹本身並不存在就業以外的移居拉力，這群人若離開竹科，就沒有留在新竹的理由，故較不會以長期自住的心態買房。
2.視買房為投資，買盤即賣盤
正因為不存在長期自住心態，多數新竹預售屋買盤並不是以「置產」，而是以「投資」的姿態進入房市。房屋只是這些人眾多資產配置的其中一項，他們也深諳投資一定有賺有賠的道理，更願意伏低等待時機，或是利用各種資產套現，如二胎房貸等方式，來渡過財務困境。由此可見，短線操作並非這群人的唯一策略，打炒房影響有限。
3.薪資所得高，不怕買貴只怕買差
正因為房屋可能同時是短期自住物件和投資品，比起價格，新竹預售屋客群更會將房屋抗性，如地點、建商、學區、機能等，作為主要的考量點。因此，若賣方手中握有具備各項甜蜜點的好房，自然不用擔心沒有買方出價收購，在房貸不致造成財務負擔的情況下，更能放寬心等待。
然而，上述這些情況只是竹科房市的群體態勢，相信一定還是有部分投資客受到不小衝擊，正在考慮賠售出場。但由於新竹房市情況特別，價量在打炒房政策上路初期雖會有所波動，但背後大片的強支撐若沒消失，房價就仍有期待空間，此時出售不一定划算。
高資產族群如何度過打炒房風暴？二胎房貸是解方
受限貸令影響，高資產族群想從名下房屋貸款套現變得更為困難，以目前的政策走向來看，出售持有未滿5年的房屋顯然也不是個好選項。如果手頭房屋因為地區的特殊需求而存在極強購買拉力，就代表房價仍有伸縮空間，建議可以選擇透過融資二胎，而非直接售屋，來撐過預售與新成屋的交易閉鎖期。
最具指標性的地區，就是預售屋和新成屋的大本營，竹科周邊與新竹市區。新竹預售屋市場雖確實榮景不再，但是新成屋與成屋市場仍受到強需求的支撐，跌幅雖大卻只是修正回歸，如非買在炒房高點，房價仍尚有可為，此時出售不一定划算。
因此，建議受到打炒房影響的新竹投資人，不要急於以低價拋售房產，如果有暫時性的資金需求，建議還是以貸代售為佳，一來房市波動仍值得持續觀望，二來由於保值性高，新竹二胎在貸款鑑價是相當吃香的，取得理想額度的機會更高。
那麼，為什麼是選擇融資二胎房貸，而不是普通的銀行二胎房貸呢？最主要的理由有兩個：
1.限貸令有可貸成數限制
根據最新的信用管制公告，新竹縣市屬於受規範的「特定地區」，如果用來申貸的房屋是第二戶以上資產，總可貸額度就只有房屋鑑價的7成。而這7成，尚包含了房屋增貸和轉貸的額度，無論透過什麼方式都無法突破。
而融資二胎則無此限制，只要房屋經評估還有可貸空間，二胎額度最高可達500萬元，較銀行高出許多。而且新竹二胎的優勢就是高保值、鑑價漂亮，搭配融資高彈性的額度空間，可取得的資金，甚至會比扣除交易成本及高額稅金後的售屋價金，來得高出許多。
2.一般銀行有申貸時間限制
撇開限貸令不談，在一般情況下，銀行為了平衡額度擴張風險，就會要求原房貸至少要繳滿2年，才能進行房屋增貸或是二胎貸款的申請；而限貸令更是加碼限制，3年內只能就已清償本金額度進行增貸，額度完全不敷使用，且新竹房市這波斷頭潮來得凶猛，銀行增貸根本緩不濟急。
但在融資二胎申請條件中，並不包含時間的限制，只要申請人擁有抵押品房屋的所有權，即便是剛過戶的新成屋，也可用來申貸。只要透過合理規劃，用二胎房貸的一次性資金挹注，搭配房屋出租的收入金流，就可以讓財務狀況變得較為靈活，大大減輕負擔。
整體而言，推高新竹預售屋房價的主要原因，並不單純只是交易過程中，層層疊高價格的操作手法，而是受到外部投資與自住需求所驅動。只要供需循環仍存在、居住價值沒有滅失，即便政府祭出種種打炒房政策，仍無法動搖新竹房價背後的強支撐性。以長期來看，新竹預售屋的價值可能只會持續增長，而不會泡沫化。
因此建議投資人須將眼光放遠，政策衝擊所造成的房市波動或許是一時，但在新竹房價持續攀升的情形下，想再以同等好價買同等好房，恐怕不是件容易的事。若有短期資金需求，不妨優先考慮辦理新竹二胎房貸，不必賣房也能取得足夠資金，創造你的隱藏版現金流。
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