房屋稅2.0新制自2024年7月1日實施，於2025年5月1日首次開徵。本次改革的核心是「對多屋族加稅，對自住與出租減稅」。最大的變革在於房屋戶數採全國歸戶、全數累進課稅，並強制自住用途必須「辦竣戶籍登記」才能適用優惠稅率。本文將以懶人包形式，整合自住優惠、適用稅率、申報方式與試算舉例，幫助你在期限內完成正確申報，避免因不熟悉房屋稅2.0新制而讓稅額負擔加重。
一、房屋稅2.0是什麼？
房屋稅舊制採縣市歸戶，而且地方政府可自行決定是否實施差別稅率，讓多屋族群可以跨縣市持有房產，來規避較高稅率的地區，讓囤房的成本相對較低。為修正此一漏洞，房屋稅2.0改為全國歸戶、全數累進，無論房屋在哪個縣市，都需合併計算總戶數，並且給予相對應的稅率。因此持有戶數越多，稅率則越高。
二、房屋稅2.0影響的五大族群
房屋稅2.0新制上路後，不同族群的稅負將產生變化。以下針對房屋五大族群進行說明，並附上新舊稅率的比較表，幫助你快速檢視自身的情形。
1.自住族群
本人、配偶及未成年子女，全國僅持有一戶且自住者，稅率為1%（原稅率1.2%）；全國持有2~3戶自住房屋者，維持1.2%的稅率。以上自住條件，必須同時滿足房屋無出租或營業；本人、配偶或直系親屬，實際居住其中並辦竣戶籍登記等條件。
| 房屋持有狀況 | 修法前（房屋稅1.0） | 修法後（房屋稅2.0） |
|---|---|---|
| 持有2~3戶稅率 | 1.2% | 1.2%（不變） |
| 僅持有1戶稅率 | 1.2% | 1% |
2.房東族群
房屋持有人將手上的空屋出租，經過申請與政府審核通過後，就可以取得公益出租人的資格，或是加入社會住宅包租代管計畫，將享有1.2%的優惠稅率；若是一般出租申報租賃所得，達到當地政府公告的租金標準，則可適用1.5%~2.4%的優惠稅率（低於非一般自住的2%~4.8%稅率）。
| 出租申報所得達租金標準 | 修法前（房屋稅1.0） | 修法後（房屋稅2.0） |
|---|---|---|
| 適用稅率 | 1.5%~3.6% | 1.5%~2.4% |
3.繼承共有
如果是因為繼承的原因，而讓房屋共同持有，可能會讓房屋無法被有效利用。政府希望透過優惠稅率來減少這種情況，讓繼承人可以更有效的利用這些房產，因此調降房屋適用稅率為1.5%~2.4%（原稅率1.5%~3.6%）。
| 繼承取得共有房屋 | 修法前（房屋稅1.0） | 修法後（房屋稅2.0） |
|---|---|---|
| 適用稅率 | 1.5%~3.6% | 1.5%~2.4% |
4.多屋族群
房屋稅2.0主要修法目的，就是要讓持屋較多的人釋出手上房子，所以將舊制中縣市歸戶，修正為全國歸戶與全數累進。因此，只要非自住房屋持有的數量越多，稅負將會越重（非自住住家用戶新制稅率為2%~4.8%）。
| 非自住住家用房屋 | 修法前（房屋稅1.0） | 修法後（房屋稅2.0） |
|---|---|---|
| 適用稅率 | 1.5%~3.6% | 2%~4.8% |
5.建商餘屋
政府鼓勵建商在合理的時間內，銷售手上的待售餘屋，進而增加市場上房屋的供給。根據房屋稅2.0新制，待售房屋取得執照2年內，適用稅率為2%~3.6%；若是持有時間超過2年，則調高稅率為2%~4.8%。
| 建商持有時間 | 修法前（房屋稅1.0） | 修法後（房屋稅2.0） |
|---|---|---|
| 2年內適用稅率 | 1.5%~3.6% | 2%~3.6% |
| 2年以上適用稅率 | 1.5%~3.6% | 2%~4.8% |
以下將上列表格，彙整成一完整比較表格如下所示：
| 房屋持有性質 | 房屋持有情形 | 原稅率 | 新稅率 |
|---|---|---|---|
| 自住 | 全國3戶以下 | 1.2% | 1.2% |
| 自住 | 全國單一自住房屋，房屋現值於一定金額以下 | 1.2% | 1% |
| 非自住 | 其他非自住住家用房屋 | 1.5%~3.6% | 2%~4.8% |
| 非自住 | 經主管機關認定符合公益出租人條件 | 1.2% | 1.2% |
| 非自住 | 出租申報租賃所得，達租金標準房屋 | 1.5%~3.6% | 1.5%~2.4% |
| 非自住 | 繼承取得共有房屋 | 1.5%~3.6% | 1.5%~2.4% |
| 非自住 | 建商待銷售房屋（2年以內） | 1.5%~3.6% | 2%~3.6% |
| 非自住 | 建商待銷售房屋（2年以上） | 1.5%~3.6% | 2%~4.8% |
（資料來源：財政部）
三、房屋稅2.0申報與試算舉例
房屋稅如何正確申報是非常重要的關鍵，以下分別說明申報期限、優惠稅率、繳納方式，並且舉例試算讓你更瞭解房屋稅2.0：
1.申報期限
- 繳稅時間：每年5月1日〜5月31日。
- 課徵期間：上一年7月1日〜當年6月30日。
- 納稅義務基準日：每年2月末日，繳稅通知單會寄給房屋所有權人。
- 變更房屋使用情形：如從營業改為自住，須於開徵40日以前（即3月22日，適逢假日展延至次一工作日）向房屋所在地稽徵機關申報。
2.優惠稅率
要適用1.2%的自住優惠稅率，名下的房屋必須符合以下3項條件：
- 無出租或供營業使用。
- 供本人、配偶或直系親屬實際居住，並已在該屋辦竣戶籍登記。
- 本人、配偶及未成年子女自住屋，全國合計在3戶（含）以內。
3.繳納方式
- 線上繳納
可以使用自然人／工商／金融憑證／已註冊健保卡／行動自然人憑證，登入地方稅網路申報作業網站，點選「線上查繳稅即電子傳送服務」，就可以選擇適合的方式繳納房屋稅。 - 臨櫃繳納
持房屋稅繳納通知單，至各大金融機構（郵局不代收）、便利商店（每筆限額3萬元）繳納；或是到有「跨行：提款＋轉帳＋繳稅」功能的自動櫃員機繳納（金額不受3萬元之限制）。
4.房屋稅試算舉例
房屋稅計算方式，由房屋課稅現值與適用稅率二部分組成。以下進行房屋稅試算舉例，讓你也可以輕鬆算出自己的房屋稅額：
房屋稅計算公式：應繳房屋稅額 = 房屋課稅現值（可參考房屋稅單）x 適用稅率
假設小明擁有2間房屋，一間自住，房屋課稅現值為30萬；另一間出租，且符合公益出租人條件，房屋課稅現值為20萬，應繳納多少房屋稅？
300,000 x 1.2% + 200,000 x 1.2 % = 6,000元
四、房屋稅2.0常見QA
房屋稅遲繳時，每超過3日會按應繳稅額加徵1%的滯納金，最高可加徵至10%；當超過30日未繳時，就會被移送至法務部行政執行署強制執行，可能會從你的薪資或是銀行帳戶中扣款。
需要主動通報。房屋使用情形變更（如營業改自住），應於房屋稅開徵前40日前（每年3月22日，遇假日順延）向房屋所在地的稅捐機關申報。若是變更後稅額減少，如期申報者當年度即可適用，逾期則要等到下個年度；若是稅額增加，則從變更的次期開始適用。
會被視為「非自住」，無法適用1%或1.2%的優惠稅率。稅務機關將根據你全國持有的非自住戶數，按2%～4.8%的房屋稅率課徵，稅負可能因此增加。
以每年2月末日當天，登記的房屋所有權人為納稅義務人。若是房屋在2月28日（或閏年為29日）仍在賣方名下，當年度的房屋稅須由賣方繳納；如果當天已完成過戶至買方名下，則由買方繳納房屋稅。
面對房屋稅2.0，需掌握三個關鍵行動。一、立即檢視，確認房屋的用途（自住、出租、空屋）與戶數，並且瞭解適用的稅率；二、即時申報，確保所有自住房屋，都在期限內辦妥戶籍登記並且申報，即可享受相對應的優惠稅率；三、主動變更，當房屋用途改變時，務必主動向稅徵機關申報。只要花點時間釐清自身狀況，並且完成必要程序，就能讓你選擇最適合的房屋稅率。
了解詳情
