房貸成數最高到幾成？看懂銀行房貸評估重點，5大關鍵密技輕鬆拉高成數

房貸成數是決定頭期款多寡，還有未來月付金高低的重要指標。這篇文章將為你介紹銀行的評估方式、影響房貸高低的關鍵因素有哪些，並告訴你如何加強自身條件來提高房貸成數，助你順利取得心目中的理想貸款方案！

一、買房貸款，房貸成數高低為什麼很重要？

房貸成數之所以重要，是因為房屋可貸成數的高低，會直接影響到買房的自備款額度，以及資金使用的靈活性；口說無憑，接下來我們將直接透過公式與試算，為你解析房貸成數為何重要。

房貸成數怎麼算？會怎樣影響房貸額度和頭期款？

一般人的購屋資金是怎麼來的呢？撇除極端的全款買房案例，多數人的買房資金，是由「房屋貸款」加上自己存的「自備款」（又稱頭期款）組成，而房屋貸款可以貸多少，又由「房屋鑑價」與「房貸成數」決定。前述的概念可以整理成以下公式：

買房資金＝房屋貸款＋自備款
房屋貸款＝房屋鑑價 × 房貸成數

經過換算可以得出：買房資金＝（房屋鑑價 × 房貸成數）＋自備款

由公式觀察便可以發現，購買同一棟房子時（買房資金與房屋鑑價固定），房貸成數越高，你所需要準備的自備款會越少；搞懂房貸成數與自備款之間的關係後，我們接著來看案例試算：

二、房屋狀況會如何影響房貸成數？不同條件成數差很多！

作為貸款最重要的擔保品，銀行在進行房屋鑑價時，一定會將物件未來的轉手性與抗跌性列入評估重點。因此，銀行在審核房貸申請時，一定都會委託專業團隊到房屋現場進行勘驗、評估，接著再結合實價登錄，來進行最終的房貸成數核定。那麼，房屋的哪些方面會影響房貸成數呢？

1.房屋類型

買賣流動性越高的房屋類型，代表越受主流市場的歡迎，由於可擔保價值和未來保值性較高，所能取得的房貸成數一定也會比較高。而某些較難脫手的地雷房型，如凶宅或地上權住宅等，不僅房貸成數偏低，甚至還有房貸不過的可能。

2.房屋屋齡

房屋貸款屬於長年期貸款種類，動輒20～30年的房貸年期，幾乎和房屋的壽命一樣長。屋齡輕的房屋不僅結構穩固，使用年限也還很久，可取得的房貸成數一定會比較高；而屋齡老的房屋由於耐用性低，存續年限也所剩無幾，房貸成數就會比較低，尤其是老屋貸款，建物幾乎已無價值，甚至會被當作土地貸款來評估。

3.房屋所在地

房屋的座落地點，也會影響銀行房貸成數。若以縣市別區分，七都所能取得的房貸成數較高，而若以所在區域劃分，則可以依據蛋黃區、蛋白區、蛋殼區、嫌惡區等，分為A～E等5個層級。A～C區物件房貸成數最高、D區勉強，而E區房屋除非申請人條件極佳，否則不僅房貸成數低，恐怕連過件的機會都沒有。

4.房貸成數不足，改善房屋條件有用嗎？

這裡的改善房屋條件，並非要求賣方去翻修屋況，而是改考慮抗跌條件較佳的物件，比如從中古屋改考慮新成屋、從純住宅區改考慮生活機能佳的複合住宅區，不僅有機會增加房貸成數，其他的貸款條件也可能跟著提升。雖然總價會因此變貴，但是頭期款壓力相對較小，差額均攤在房貸長年期中，負擔變化也不致過大。

三、申請人狀況會如何影響房貸成數？還款能力評估是關鍵！

有些人可能會納悶，明明想買的房屋條件不差，為什麼房貸成數沒有想像中來得高呢？這是因為銀行除了房屋狀況以外，也會將申請人的各項條件，尤其是還款能力，列入核貸的考量。因此在申請房貸前，一定要重新檢視、調整這些銀行在意的細節，才能成為有力的房貸成數加分項，而不會成為評估的絆腳石。

1.職收穩定性與資產支撐性

房屋貸款額度高、年期長，因此申請人是否具備穩定收入來源，就是重要的評估指標之一。而比起收入高低，銀行更重視職業的穩定度，收入一般但穩定的族群，所能取得的房貸成數，可能會比收入高卻不穩定的人來得理想。此外，固定資產還款能力的加分項目之一，若名下有不動產可一同擔保，也有機會提高房貸成數。

2.負債比與還款能力

房貸成數多寡，很大一部分取決於你的負債比高低。負債比越高，代表你所能自由運用的支出空間越小，當然就無法說服銀行給出足夠的房貸成數了。銀行一般會建議房貸支出不要超過家庭收入的30%，若還有其他貸款，加總也不要超過60%，否則不僅無法取得理想的房貸成數，甚至也很難通過銀行的審核。

3.個人信用狀況

申請房屋貸款時，銀行都會調閱申請人的聯徵報告，確認過往的債信紀錄及信用評分是否正常。由於信用需要長期的養成，建議至少在申請房貸的一年前，就要開始提早信用養成，要特別注意貸款與信用卡遲繳的情形，卡費也盡量繳清、不要動用卡循，以免被銀行認定有信用瑕疵，而影響到原本可取得的房貸成數。

4.房貸成數不足，洗信用有用嗎？

關於信用養成，坊間流傳著一種「洗信用」的說法，透過新辦信貸再提前清償的方式，重複幾個循環就可快速養成信用，進而提高房貸成數。然而，房貸和信貸不同，是屬於擔保貸款的一種，房屋條件的影響程度，遠遠超過個人條件許多。因此，這麼做不僅行不通，還可能讓銀行懷疑你的還款能力，反而影響房貸成數。

四、怎麼取得最高房貸成數？5大提升重點一次看

想要取得最高房貸成數，除了改善我們前面提到的房屋條件和個人條件外，你也可以透過我們整理在下面的這5種方法，來嘗試取得更好的貸款條件。

1.找在地銀行諮詢，成數鑑價較精準

在地銀行熟悉區域行情，在進行房屋鑑價時，更有機會給出相對合理的評估結果，進而核定較為理想的房貸成數。因此在正式簽約買房前，建議可以多向幾家銀行進行諮詢，且一定要確認以下三個問題，才能較精準的推估房貸成數：

1. 是否為分行自行鑑價，而非委外評估？
2. 該屋的鑑價行情與預計成交價格是否相符？
3. 約略可貸到鑑價（而非成交價）的幾成？

2.提供保證人，提升還款能力判定

如果房屋本身條件都和鄰近區域相差不遠，銀行核定的房貸成數卻偏低，那就有可能是銀行認為申請人的授信條件不足，無法負擔相應的房貸額度。此時，如果能提供一位信用良好、收入穩定的保證人，就可增加銀行對申請人還款能力的信心，進而核准較高的房貸成數。

3.配購房貸壽險，降低銀行斷頭疑慮

房貸是筆龐大的財務負擔，若申請人是家庭主要收入來源，卻不幸失能或身故，其他家人恐怕難以負擔剩餘貸款，恐造成房貸斷頭的風險。因此，如果申辦房貸時配購房貸壽險，也可以降低銀行的風險疑慮，而准予提高房貸成數。但要注意的是，房貸壽險並非強制配購，如果申請人評估不划算，也不一定非買不可。

4.自升利率，交換房貸成數空間

如果透過各種方法，都沒辦法釋放本應存在的房貸成數空間，你也可以試著和銀行協商，釋出願意承擔一定代價的意願，自升利率來抵消銀行對高成數房貸的風險疑慮。一般來說，房貸利率每提高一碼（0.25%），就有機會交換0.5～1成的額外空間，如果房貸成數與理想值差距不大，或許可試著以此方式調升成數。

5.改向在地農會申貸，突破條件上限

大型農會由於存款充足、結構穩定，且風險管控系統與銀行不同，房貸成數的調整彈性，會比銀行來得大上許多。某些銀行只能核定6～7成的偏僻物件，在地農會卻能核定8～8.5成，因此如果在地銀行無法給出理想成數，不妨也向在地農會諮詢。此外，農會房貸並未限制申請人條件，即便不具農保資格也能申請。

五、其他關於房貸成數的Q&A

• Q房貸成數不足會怎樣嗎？違約怎麼辦？
• 如果擔心房貸成數不足，可以和賣方協商，在買賣合約中附加一個但書，也就是「如果貸款的金額未達理想額度，就必須無條件解約」，這樣才不會明明房貸成數不足，卻還是被套在合約中，必須硬著頭皮履行。

• Q房貸成數不足可以用信貸補嗎？房貸信貸順序怎麼申請？
• 房貸成數不足雖可用信貸來補足額度，但由於信貸是以個人信用作為擔保，審核相對嚴格，為了避免房貸拉高負債比、讓信貸條件變差，建議先申請信貸再申請房貸，較不會發生兩種貸款相互衝突的情形。

• Q打炒房政策會影響房貸成數嗎？
• 會，2024年9月第七波選擇性信用管制上路後，購買第2戶的房屋貸款成數最高5成，且不限地區全國適用；購買第3戶以上更嚴格，限貸3成。此舉目的是為了限制開槓桿炒房的投機行為。

雖然我們在本文中，介紹了銀行房貸評估的關鍵因素，也提供了各種能夠提高房貸成數的秘訣，但還是希望各位準房貸申請人，一定要留意房貸成數提高後，隨之而來的財務壓力。較高的房貸成數，雖能解決頭期款不足的問題，但房貸畢竟是場長期抗戰，能負擔會比買得起來得更為重要。