父母在安排房屋傳承的規劃中，如何有效節稅是許多家庭會關心的問題。不論選擇生前贈與或是死後繼承，這二種方式不僅稅負差距極大，也有可能會影響家庭的和諧。本文將深入探討這二種方式的優缺點，並且提供實務上的建議，幫助有房屋傳承規劃的家庭，選擇最合適的節稅方案。
一、房屋節稅的基本概念
節稅是指透過合法的稅務規劃，減少房屋過戶時應繳稅款的行為。根據目前房屋轉移時的方式，主要可以分為生前贈與和死後繼承，這二種方式分別涉及不同的稅務，包含贈與稅、遺產稅、土地增值稅等。
這些稅務看似複雜，但其實是有方法可以節稅的。以下本文將以深入淺出的敘述，帶你一起瞭解這二種房屋轉移方式的優缺點，並以實際例子進行說明，讓你可以選擇適合自己情況的節稅方案。
二、房屋生前贈與的優缺點
生前贈與是指父母在世時，就將房屋所有權轉移給子女。這種方式雖然可以提前分配財產，但是也伴隨者一定的稅務負擔與家庭風險。
1.生前贈與的優點
- 逐年贈與節稅：父母雙方每年各有244萬元的贈與免稅額度，透過逐年贈與的方式（不超過488萬的上限）可以有效達到節稅目的。
- 避免繼承糾紛：提早分配財產，可以減少父母過世後的繼承爭議；也能讓子女提早擁有房屋，方便未來的生活規劃。
2.生前贈與的缺點
- 稅負可能較高：直接贈與房屋，需要繳交贈與稅、土地增值稅以及契稅等，這些稅負可能高於死後繼承的稅額。
- 子女態度改變：假如子女取得房屋後態度轉變，像是不奉養父母等行為，也是需要考量的情形。
- 售屋稅負沉重：子女取得房產後，若是短期間內就將房屋出售，將會面臨高額的房地合一稅。
只要在2016年1月1日後取得房地者，交易時適用房地合一稅2.0。基本稅率如以下所列：
- 持有房屋未滿2年，適用稅率45%
- 持有房屋超過2年未滿5年，適用稅率35%
- 持有房屋超過5年未滿10年，適用稅率20%
- 持有房屋超過10年，適用稅率15%
3.房屋贈與節稅建議
房屋贈與想避免高額的贈與稅，可以利用夫妻共同持有房屋後，再以逐年贈與的方式節稅。實際運用情形，請參考以下舉例：
假設小明的父親名下有一幢房子，房屋與土地公告現值約1,200萬元，若由父親以逐年贈與的方式，大約需要5年的時間才不會被課徵贈與稅（1200萬／244萬≒5年）；假如想要縮短時間與不被課稅，建議可以按照以下步驟進行房屋贈與：
（1）父親將房屋一半產權贈與母親，由父母雙方共同持有房屋（夫妻相互贈與，除了免贈與稅外，也不計入244萬的贈與額度）
（2）父母逐年將房屋共同贈與小明（贈與額度將增加為488萬）
- 第一年父母共同贈與406／1000（贈與額度約4,872,000）
- 第二年父母共同贈與406／1000（贈與額度約4,872,000）
- 第三年父母共同贈與188／1000（贈與額度約2,256,000）
三、房屋死後繼承的優缺點
父母過世後，子女依法或依照遺囑繼承房屋，這種方式的稅負通常較低，但也有需要注意的地方。
1.死後繼承的優點
- 課徵稅負項目較少：繼承房屋只需繳納遺產稅，不會課徵土地增值稅與契稅，以稅負來說相對較輕。
- 免稅的額度比較高：遺產稅有1,333萬的免稅額度，並且附加多項扣除額，像是喪葬費、父母扣除額等，將大幅減少課徵的稅負。
- 避免子女態度改變：父母在世時仍掌控房屋的所有權，可避免因提前贈與而影響子女對父母的態度。
2.死後繼承的缺點
- 分配不均引發糾紛：房屋無法像現金直接分割，若是子女眾多又意見不合，容易造成家庭紛爭。
- 繼承流程複雜繁瑣：父母一旦過世，必須辦理房屋繼承登記與稅務申報，這些程序繁瑣且耗時。
- 短期售屋稅負沉重：假如子女在繼承後，就要立即出售房屋，同樣要面臨高額的房地合一稅。
3.房屋繼承節稅建議
子女在繼承房屋前，應瞭解相關的稅制，並進行合理的節稅規劃。建議可以參考下列說明，幫助自己達到節稅的目標：
- 長期持有並且設籍：繼承後想賣房，雖然會課徵房地合一稅，但只要持有人設籍並居住滿6年，而且期間無出租、營業等行為，即享有自用住宅400萬的免稅額度，超過的部分則以10%優惠稅率計算。
- 善用免稅與扣除額：房屋繼承後，遺產免稅額有1,333萬，若是加上配偶、子女扣除額與喪葬費用等，扣除額將會更高；假如繼承後考慮賣房換屋，只要符合設籍自住的條件，交易後2年內也可以申請重購退稅。
四、房屋生前贈與和死後繼承節稅的比較
房屋生前贈與和死後繼承二種方式，在稅務上有明顯的差異。建議房屋持有人可以參考以下的說明，並且依照自身的需求與條件後再做選擇。
1.房屋轉移方式的比較
| 比較項目 | 生前贈與 | 死後繼承 |
|---|---|---|
| 稅務負擔 | 贈與稅、土地增值稅、契稅等 | 遺產稅 |
| 免稅額度 | 每年有244萬的免稅額度 | 有1,333萬遺產免稅額+其他扣除額 |
| 家庭風險 | 子女取得房產後，態度可能改變 | 若是子女眾多，可能引發糾紛 |
2.應該選擇生前贈與或是死後繼承
可以依照個人的需求與財務狀況，參考以下取得房產方式的建議：
- 資產普通家庭：建議優先選擇房屋繼承模式，善用遺產免稅額與扣除額，達到節稅最大化的效果。
- 高資產的家庭：建議可以採取混合模式，70%的資產採用逐年贈與，剩下30%的資產則採取繼承方式。當然，其中的比例還是需要精算過，才能達到最佳的平衡。
五、房屋繼承常見QA
須視持有時間。房屋在2016年前取得，適用稅法舊制僅課徵財產交易所得；若是在2016年以後取得房產，則須依房地合一稅新制計算，不過符合自住條件者，可以利用400萬的免稅額來節稅。
可以。父母可以透過遺囑的方式，指定某一位子女繼承房屋。不過須注意其他繼承人的權益，像是法律保障的特留分也需一併考量。
通常繼承較有利。因為繼承具有免土地增值稅、遺產免稅額較高等優勢，而且在繼承後出售房屋，也可以利用售屋款項償還剩餘房貸；不過若是房屋價值較低、房貸餘額較少、子女人數不多，以逐年贈與的方式反而比較有利。
房屋生前贈與和死後繼承各有優缺點，需綜合考量稅負、家庭狀況與資產結構，才能做出最合適的選擇。死後繼承通常稅負較低，適合高資產家庭來使用，不過容易造成家庭糾紛；而生前贈與則是能提前分配財產，透過逐年贈與的方式，也可以達到節稅的效果。無論選擇哪一種方式，盡早做好規劃並且諮詢專業人士，才能在合法的前提下，達成節稅最大化的效果。
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