L先生與太太租屋多年，終於在2021年的時候，用貸款買了一間屬於自己的房子，當時房屋貸款的利率為1.31%。後來因為美國聯準會於2022年時，宣布一連串升息政策的影響，讓台灣中央銀行跟著上調重貼現率，導致L先生名下的房貸利率來到了3.14%。房貸升息後，除了增加每個月的還款壓力外，也被家中長輩紛紛指責「房屋貸款為什麼不選固定利率就好？」、「白白讓銀行賺利息！」、「那些利息拿來買家具不是很好嗎？」諸多責備的言語，頓時讓L先生與太太買房的喜悅減去了不少。
房貸利率真的如L先生家中長輩所說，可以自由選擇固定利率或機動利率嗎？以我在銀行從業數十年的經驗來說，只能告訴你銀行畢竟不是吃素的，因為他們在賺錢的前提下，一定會算得比任何人都仔細。為什麼我會這麼說呢？
一、基本分類：固定利率VS機動利率
所謂的固定利率是指，房屋貸款從開始到結束，採用單一固定利率來計算；機動利率（也稱階段式利率）則是隨著央行的升降息，浮動調整房貸的利息。二者各自適用的時機不同，通常來說當央行看好整體經濟環境，趨向於「升息」時，要選擇「固定利率」，可以避免因為升息而產生的利息費用；當央行看衰整體經濟環境，趨向於「降息」時，則要選擇「機動」利率，可以隨時受惠於因降息而減少的利息費用。
因為台灣目前的房貸利率偏低，所以銀行幾乎沒有固定式利率的房貸方案。只有政府所推出的「青年安心成家購屋貸款」，還可以選擇「混合式固定利率」（只有前2年採用固定利率，第3年採機動計息），但嚴格來說青年購屋的房貸利率，仍歸類於「機動利率」之中。
二、進階分類：一段式利率VS分段式利率
既然沒有固定式的房貸利率可以選擇，那麼機動式房貸利率，應該要注意的地方有哪些？辦理房屋貸款前，銀行會跟你說明房貸利息的計算方式，通常來說會有「一段式」與「分段式」2種算法。而二者差異在於計算方式的不同，其說明如以下所列：
1.一段式房貸利率：
指數利率（銀行自身利率，隨央行升降息機動調整）+加碼利率（隨借款人的條件而定）
2.分段式房貸利率：
指數利率（銀行自身利率，隨央行升降息機動調整）+加碼利率（隨借款人的條件而定，前期利率較低但會隨著還款時間而增加）
由以上可以看出，二種房貸利率的計算公式，在「加碼利率」上已經有所不同；另外「指數利率」也隨著央行的升降息而機動調整。在各種變因的影響下，根本沒有所謂的房貸從頭到尾，都是單一不變的「固定利率」了。
三、利率怎麼算才划算？
那應該選擇哪一種，利率計算的方式才比較划算？以申請人的立場來看，建議選擇一段式房貸利率會較有利。舉例來說，假設以房貸700萬；還款期限20年；一段式利率為2%；本息均攤的還款方式為例。經試算的結果，20年後的本金與利息，合計需還款850萬。
若以相同條件，套上分段式房貸利率的公式，以前6個月的利率為1.7%；第7個月的利率2.1%為例，經試算的結果，20年後的本金與利息，合計需還款856萬。
經由以上的例子可以看出，二者最後在還款總金額上，會有6萬元的差距，以20年的還款時間來看，應該還是可以接受的範圍。因此建議，假如手上資金較為充裕，可以選擇一段式房貸利率；若是初期手頭較緊的人，則可利用二段式房貸利率，以減輕房貸前期的繳款壓力。
總結來說，通常一段式利率，會比分段式利率的還款總金額要來得低；指數利率則會隨著央行升降息而浮動（不過近年來，降息的機會已經越來越少見）。其實以我的經驗來看，無論再怎麼算，不管是一段式或是分段式利率，銀行說到底都是笑到最後的那一方。
更多房貸知識
