實價登錄是什麼？ 房屋交易透明化，你不可不知道的實價登錄2.0

「實價登錄」顧名思義，就是將房屋買賣的實際的價格公開給大家知道，而目前台灣的實價登錄經過一段時間的演進，已經從「實價登錄1.0」進化到「實價登錄2.0」，讓房屋的價格更公開透明。而實價登錄對於買房子有什麼重要性？演進之後的新制有哪些？是否有造假手法需要注意？本文帶你一篇就搞懂。

一、 實價登錄是什麼？

就是讓房屋買賣時資訊透明的一種政策。台灣早期的房屋市場，買家因為沒有足夠的房價資訊，大多只能任由賣家喊價。政府為改善房價資訊不對稱的情形，因此推出實價登錄系統，方便民眾可以查詢房價。近年為求房價精準化，在原先的基礎上，推出實價登錄2.0。希望藉由更透明、即時的房價查詢，減少因爲資訊不對稱所產生的操作空間，加以落實「居住正義」的期望。

1. 實價登錄1.0~2.0的演進

實價登錄1.0推行期間，一直存在成交價虛報、預售屋紅單交易、成屋去識別化等缺失，政府為補強實價登錄不足之處，於2020年推出實價登錄2.0。而修正後的實價登錄，顯著改善了這些存在灰色地帶的亂象。至於變革後有哪些新制？請看以下說明：

1. 房屋價格以地號、門牌揭露
2. 增加稽徵機關查核權；加重屢次不改正的罰則
3. 預售屋紅單交易全面禁止
4. 預售屋成交資訊全面納管
5. 預售屋成交價格及時申報
6. 預售屋買賣定型化契約須申報備查

為方便大家能更清楚地比較新舊制之間的差別，以下用表格說明實價登錄的演進過程。

2.實價登錄參考價值

雖然為了提高實價登錄的參考價值，新版2.0將登錄的責任歸屬，從原本的地政士、仲介業者回歸到買賣雙方，同時為了遏止有心人士炒作房價的意圖，也制定了更明確的申報逾期、資訊不實罰則。

只是實價登錄雖然立意良好，但制度上仍有不少可以改善的空間，如利用申報的時間差賺取差價、以較低價的假合約申報等，這些稽查機關難以查察的地方，就算立有罰則，卻仍是有心人士可以遊走的灰色地帶。所以究竟實價登錄2.0準不準確、有沒有參考價值，還是值得商榷的。

二、 實價登錄對房價有什麼影響？

雖然實價登錄2.0作為政府打炒房政策的先聲，能夠與囤房稅、平均地權條例等法規串聯，發揮抑制房價效果，但由於落實困難、罰則過輕，因此對房市與房價，還是好壞參半。以下我們將帶你瞭解實價登錄為房價帶來的正面影響，以及它所面臨的挑戰各是什麼，剖析實價登錄在打炒房之戰中，究竟扮演什麼樣的角色。

1.實價登錄對房價的正面影響

過往在資訊不對稱的情況下，購屋者只能被動接受價格，處在一個資訊弱勢的地位，但實價登錄2.0上路後情況有了以下的改善：

（1）提高房價透明度

透過揭露完整門牌、預售屋全面納管等改革修正，實價登錄2.0大幅減少了房價的操作空間。強化了房地產市場的透明度，讓購屋者能更清晰地瞭解市場實際情況，有助於減少市場資訊的不對等，提高買賣雙方的信心。

（2）強化市場穩定性

當銷售資訊、交易量透明化後，房屋買賣的價格不再是業主說了算，所以有助抑制居高不下的房屋價格。透過實價登錄，市場將增加穩定性，因為價格將減少受到不透明交易和虛報造假的影響。

（3）增加交易效率

實價登錄讓房屋價格公開，對買賣雙方來說，能夠更清楚、快速的協商出雙方都能接受的房屋價格。這有助於降低交易雙方的議價成本，加速交易過程，並減少資訊不對稱帶來的問題。

2.實價登錄所面臨的挑戰

實價登錄雖然帶來了上述這些好處，但就像我們說的，它仍然存在一定的操作空間，而這樣的操作空間，其實就來自數據的即時性與準確性不足，這也是實價登錄所面臨的最大挑戰。如果這兩個問題沒辦法解決，就一定還是會有人利用制度漏洞來哄抬價格，甚至造成以下的負面影響：

• 助長炒房
  實價登錄雖然讓房屋交易價格透明，卻也為區域的價格落下一個「指標」。若是買賣雙方有心炒作，就能以假交易的方式讓指標價越漲越高，連帶影響附近區域的房價難以調降，輕易達成哄抬房價的目的。
• 阻礙居住正義
  一旦實價登錄遭反向利用，造成區域房價暴漲，難保房東不會將預期獲利的心態投射到出租物件上。房客預算有限就難租到好房，反而阻礙居住正義的實現。

三、 實價登錄可能存在的造假手法

雖然實價登錄確實可讓房價行情變得透明，但不可諱言的，仍有不少投機分子利用這樣的特性來操作、「錨定」區域房價，以達成炒房的目的。為了讓大家瞭解實價登錄所可能存在的漏洞，盡可能避開投機客的炒房陷阱，以下我們將介紹常見的實價登錄操作手法，讓你在選購房子時能有多一分防範。

1.實價登錄以裝潢費用灌水

建商或賣方可能會以「送家電、裝潢」的方式，讓買方產生賣方讓利的錯覺，認為自己買的價格相當划算，反手卻在實價登錄上備註「裝潢減免」，藉此浮報較高的交易價格。若有發現此情形，買方可申報登錄不實，報請相關單位裁罰。

2.仲介選擇性提供實價登錄資訊

部分仲介為擴張買賣雙方的議價空間，可能會選擇性地提供實價登錄資料，故意給賣方較低、買方較高的行情價格，使賣方考慮讓利進而提高成交率，或是讓買方考慮追價進而拉高成交價格。因此一定要自行查詢實價登錄，才不會遭到蒙蔽。

3.真假AB約虛報實價登錄

所謂的AB約，就是一次交易簽兩份合約，一份是登載實際價格的真合約，另一份則是價格灌水的假合約。假合約除了能用來向銀行超貸，也能作為登錄實價的依據，藉此炒作區域房價。然而，AB約並不合法，貿然簽署當心須付法律責任。

4.左手賣右手炒高實價登錄

較常見的操作手法，就是將房屋高價轉賣人頭或親友以炒作房價，完成實價登錄後，再假意打折出售，讓買家以為撿到便宜爽快成交，殊不知價格仍高過行情許多。買房時可檢視歷史轉移紀錄是否有異，或實價登錄是否有被註記為特殊交易。

5.實價登錄計入其他交易成本

房屋總價會影響每坪單價，因此如果把車位的購買成本，或是交易產生的仲介費用計入，就會讓實價登錄的價格失真。在查詢實價登錄時，建議單獨調閱該區域的車位行情，並試推估可能的仲介費用，扣除後再均攤坪數，可能較為準確。

看完了實價登錄所面臨的挑戰，以及可能存在的造假手法，你可能會疑惑實價登錄到底可不可信？我們不妨將實價登錄視作一個公開透明的資料庫，讓想買房的人提前得知區域行情，不致落入資訊不對等的陷阱中。然而也要記得，實價登錄目前還無法做到百分之百準確，為避免實價登錄造假，還是需要自己多方分析，切勿過度依賴。

四、 房屋實價登錄有哪些查詢方法？

透過買賣雙方誠實回報成交價格、交易資訊，讓實價登錄房價公開透明後，對買房的人來說，更易於檢視負擔能力與市場行情。只是實價登錄該如何查詢？當中需要注意哪些事？以下帶你瞭解。

1.查詢方法

目前實價登錄查詢有分為兩種方式，第一種是由內政部統整的系統，第二種則來自各大房仲業者，以下分別說明二種查詢的方式。

• 官方查詢
  可查詢的方式為內政部實價登錄APP與網頁版。網頁版是前往內政部實價登錄查詢網後，便能依照需求點擊「買賣查詢」、「租賃查詢」、「預售屋查詢」等。以常用的買賣查詢為例，只要選擇縣市、交易日期、單價就可以看到總價、主建物佔比等資訊，並看出該區域的房價變化。
• 民間查詢
  目前各家房仲都有推出自己的實價登錄系統，像是591實價登錄、永慶實價登錄、樂屋網、大家房屋、5168實價登錄比價王、樂居等，有別於內政部系統只能查詢到交易紀錄列表，大多民間的實價登錄都能快速掌握特定區域、房型的成交行情與走勢。

2.實價登錄，政府VS民間差在哪？

政府與民間的實價登錄有什麼差別？內政部的實價登錄系統，是買賣雙方共同確認後一起申報，所以準確度較高，但是卻允許30日內申報的時間差，所以較無法即時反映交易的價格。

相較於政府的實價登錄，民間的實價系統，大多都是以內政部公佈的資訊為基礎，加上分店成交資料整理計算而成，有著較為即時的特色，不過因為統計的時間點、品牌、分店都不同，這也導致資訊的準確度較弱。

雖然有些民間實價登錄平台更容易操作上手，甚至可以剔除、汰選某些無效資訊，做更精準的價格分析，對於無買房經驗的人來說非常方便，但還是建議不要只用單一系統查詢，而是要再搭配內政部實價登錄作交叉比較，才能掌握更精準的成交行情與趨勢。

五、 其他關於實價登錄的Q&A

• Q實價登錄可以作假嗎？
• 可以。常見的實價登錄作假手法有，浮報房價、隱藏資訊、真假合約、轉賣親友、費用灌水等，建議除了查詢政府的實價登錄外，也要搭配民間的實價系統，才能查詢到最真實的房價。

• Q實價登錄會侵犯隱私嗎？
• 不會。因為實價登錄是揭露房屋的契約資料，被公開的是房子交易資訊，而不是告訴你是誰、住在哪兒，所以與屋主的隱私權並無關係。

• Q實價登錄對房價有影響嗎？
• 有正反面的影響。以正面影響來看，實價登錄可以提高房價透明度，並且穩定市場交易，以及增加交易效率等；而反面影響則有助長炒房，與妨礙居住正義等疑慮，有待將來再次修法時克服。

• Q實價登錄可以自己申報嗎？
• 可以。實價登錄申報責任為買賣雙方，於買賣移轉登記時一併申報。申報前可至「內政部地政司－不動產成交資訊申報網」列印申報書，在填寫資料完畢後由買賣雙方共同簽章，並於買賣移轉登記時一併繳交。

• Q實價登錄是否適用於所有不動產？
• 實價登錄僅適用不動產「買賣」時申報，若是贈與、拍賣、交換、共有物分割等情況，就不必申報實價登錄。

實價登錄從1.0到2.0的演進，使房價更趨透明，為政府的打炒房行動帶來了相當正面的效益。然而，由於法規尚不完善、仍存在許多可以操作的模糊空間，卻也讓實價登錄的參考價值打了折扣，是相對可惜的地方。因此建議，買房時除了實價登錄，也要多方蒐集比對資訊，才能買到心目中理想且貼近實際價格的房子。