實價登錄是什麼？ 房屋交易透明化，你不可不知道的實價登錄2.0

台灣房價一直受到資訊不對稱的困擾，政府因此推出了實價登錄的查詢機制，經過持續修正與改版，直到2021年7月的「實價登錄2.0」，可視為不動產市場透明化的里程碑。本文將深入說明實價登錄2.0的規則、對房價的影響，並揭露其中可能存在的漏洞，幫助有意買房的人在不動產交易中站穩腳步。

一、實價登錄2.0是什麼？

實價登錄2.0是針對舊有版本不完善之處，所進行的修正。希望可以促使不動產交易資訊，能更透明、正確與即時。增修後的新制如以下所列：

• 房屋價格以地號、門牌揭露
• 預售屋紅單交易全面禁止
• 預售屋成交資訊全面納管
• 預售屋成交價格及時申報
• 預售屋買賣定型化契約須申報備查
• 增加稽徵機關查核權；加重屢次不改正的罰則

二、實價登錄2.0對房價有什麼影響？

實價登錄2.0對於不動產市場的價格透明度、穩定性帶來顯著影響。不過，由於落實困難、罰則過輕，因此對房市與房價，仍是有好壞參半的影響。以下分別就實價登錄2.0的正面影響，以及所面臨的挑戰做說明。

1.實價登錄2.0對房價的正面影響

早期在資訊不對稱的情況下，購屋者只能被動接受價格，處在一個交易資訊弱勢的地位，但在實價登錄2.0上路後情況有了以下的改善：

（1）提高房價透明度

透過揭露完整門牌、預售屋全面納管等改革修正，實價登錄2.0大幅減少了房價的操作空間。強化了房地產市場的透明度，讓購屋者能更清晰地瞭解市場實際情況，有助於減少市場資訊的不對等，提高房屋交易成功的機率。

（2）強化市場穩定性

當銷售資訊、交易量透明化後，房屋買賣的價格不再是業主說了算，所以有助抑制居高不下的房屋價格。透過實價登錄，市場將增加穩定性，減少房價因為不透明交易和虛報造假所受到的影響。

（3）增加交易的效率

實價登錄讓房屋價格公開，對買賣雙方來說，能夠更清楚、快速的協商出雙方都能接受的房屋價格。這有助於降低交易雙方的議價成本，加速交易過程並減少資訊不對稱帶來的問題。

2.實價登錄2.0面臨的挑戰

實價登錄2.0仍然不夠完善，而這些制度上的漏洞，也是實價登錄2.0所面臨的最大挑戰，歸類起來有以下三點：

（1）不夠即時準確

內政部實價登錄系統，允許買賣雙方於30日內一起申報。由於有將近一個月的空窗期，導致有心人士可以利用此一漏洞，進行房價的炒作。另外，炒房者也可以利用造假的手法，讓成交的價格遠高於實際房價。

（2）助長炒房歪風

實價登錄2.0雖然讓房屋交易價格透明，卻也為區域的價格落下一個「地板價」。若是買賣雙方有心炒作，就能以假交易的方式讓地板價越漲越高，輕易達成哄抬房價的目的。

（3）阻礙居住正義

一旦實價登錄2.0遭到有心人士，透過上述手法炒作房價，造成該區域房價暴漲，有可能連帶讓房東抬高房租的價格，房客因此更難租到房子，反而阻礙居住正義的實現。

三、實價登錄2.0的查詢方法

透過買賣雙方誠實回報成交價格、交易資訊，對買房的人來說，更容易檢視該區域的市場行情。只是實價登錄2.0該如何查詢？當中需要注意哪些事？以下帶你一起瞭解。

1.官方查詢

可查詢的方式為內政部實價登錄APP與網頁版。網頁版是前往內政部實價登錄查詢網後，便能依照需求點擊「買賣查詢」、「租賃查詢」、「預售屋查詢」等。以常用的買賣查詢為例，只要選擇縣市、交易日期、單價就可以看到總價、主建物佔比等資訊，並看出該區域的房價變化。

2.民間查詢

目前各家房仲都有推出自己的實價登錄系統，像是591實價登錄、永慶實價登錄、樂屋網、大家房屋、5168實價登錄比價王、樂居等。有別於內政部系統只能查詢到交易紀錄列表，大多民間的實價登錄都能快速掌握特定區域、房型的成交行情與走勢。

3.官方與民間的差異

內政部的實價登錄系統是買賣雙方共同確認後一起申報，所以準確度較高，但是卻允許30日內申報的時間差，所以較無法即時反映交易的價格；民間的實價系統大多都是以內政部公佈的資訊為基礎，加上分店成交資料整理計算而成，有著較為即時的特色。不過因為各家系統規格不一，這也導致資訊的準確度較弱。

雖然有些民間實價登錄平台容易操作上手，對於無買房經驗的人來說較方便，但建議還是要搭配內政部實價登錄作交叉比較，才能掌握較精準的成交行情。

四、實價登錄2.0可能存在的造假手法

為了讓大家瞭解實價登錄2.0所可能存在的漏洞，以下我們將介紹常見的實價登錄2.0操作手法，讓你在房屋交易時能有多一分防範。

1.實價登錄以裝潢費用灌水

建商或賣方可能會以送家電、裝潢的方式，讓買方產生賣方讓利的錯覺，認為自己買的價格相當划算。賣方卻在實價登錄上備註「裝潢減免」，藉此浮報較高的交易價格。若有發現此情形，買方可報請相關單位裁罰。

2.仲介選擇性提供實價登錄資訊

部分仲介為了操作議價的空間，可能會選擇性地提供實價登錄資料，故意給賣方較低、買方較高的行情價格。建議交易雙方一定要自行查詢實價登錄，才不會遭到不良仲介的蒙蔽。

3.真假AB約虛報實價登錄

所謂的AB約，就是在交易時簽兩份合約，一份是登載實際價格的真合約，另一份則是價格灌水的假合約。假合約除了能用來向銀行超貸，也可拿來申報實價登錄，目的藉此炒作房價。然而，AB約並不合法，貿然簽署當心須付法律責任。

4.左手賣右手炒高實價登錄

這種操作手法，就是將房屋高價轉賣人頭或親友以炒作房價，完成實價登錄後，再假意打折出售。讓買家以為撿到便宜爽快成交，卻不知價格仍高過行情許多。建議可檢視實價登錄是否有被註記為特殊交易，或是歷史轉移紀錄是否有異。

5.實價登錄計入其他交易成本

房屋總價會影響每坪單價，因此如果把購買車位的成本，或是仲介費用計入，就會讓實價登錄的價格失真。建議在查詢實價登錄時，可以單獨調閱該區域的車位行情，並將可能的仲介費用一併均攤於房屋坪數上，才能得到較為準確的房價。

五、實價登錄2.0常見QA

實價登錄2.0讓房價更趨透明，為政府打炒房行動帶來了相當正面的效益。然而，因為法規尚未完善、仍存在許多可以操作的模糊空間，卻也讓實價登錄2.0的參考價值打了折扣，這是比較可惜的地方。因此建議，買房時除了參考實價登錄2.0外，也要多方蒐集比對各方面的房價資訊，才能買到貼近實際價格的房子。