台灣的高房價問題近年來持續惡化，為了解決少數人有多棟房，多數人買不起房的怪異現象，政府於2015年修訂《房屋稅條例》，著手推動針對非自住住宅加稅的「囤房稅」，希望能讓房市供需恢復均衡。幾年過去，囤房稅政策有發揮預期的打房效用嗎？2024年7月囤房稅2.0上路，房屋稅新制又會為房市帶來何種影響？試算下來差別多大？本文將為你逐一解析！
一、囤房稅是什麼？
從定義來看，囤房稅是一種針對多屋族的房屋稅加稅機制，設立目的是為了提高房屋持有成本，減少「一人有多房」，房產集中於少數人的情況。依《房屋稅條例》規定，一個人持有的自住戶限3戶，所以持有第4戶開始，就會被視為「囤房」，無法享有1.2%的自住房屋稅率，需適用1.5%～3.6%的囤房稅率，繳納更多的稅金給國家。
- 房屋無出租或供營業使用。
- 供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且於該屋辦竣戶籍登記。
- 本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。
二、囤房稅2.0修法重點懶人包
2023年《房屋稅條例》部分條文修正草案三讀通過後，也象徵著囤房稅2.0催生成功，這個將於2024年7月上路、2025年5月申報時適用的新版房屋稅制，對比修法前，有了哪些改變？又會對誰產生影響？想知道囤房稅2.0的修法重點請接著看！
1.囤房稅率提高，全數採累進課徵
囤房稅2.0方案，將非自住住宅的差別稅率從原本的1.5%～3.6%，上調至2%～4.8%，同時全數採累進稅率課徵，等同讓名下非自住房產越多的人，需負擔越重的稅金；且各縣市政府皆「必須」訂定囤房稅率，不像1.0方案有自主選擇空間。
2.縣市歸戶改全國歸戶
囤房稅舊制採各縣市分開歸戶，不少房產大戶全台北中南東各一間，根本不會被課徵到最高的囤房稅率；新制上路後，「全國歸戶」搭配以家戶為單位（配偶、未成年子女合計）的統計方式，更能實際反映出名下囤房的數量，嚇阻囤房行為。
3.單一自住房屋稅率調降
除了針對囤房者實施更嚴厲的加稅機制，本次修法也調降了全國單一自住房屋的持有稅率，如果你本人、配偶與子女，在全國僅持有1戶為自主用途、非高級住宅的房產，且有辦理戶籍登記，房屋稅率會從原本的1.2%降至1%。
4.申報租屋、繼承稅率調降
如果你是有複數房產的多屋族，不想被課徵過高的稅金，可以考慮將房子租出去，並確實申報租賃所得；達標者於繳納房屋稅時，適用稅率可以從1.5%～3.6%降為1.5%～2.4%。若房屋是因繼承取得共有的話，同樣也能享有此減稅機制。
5.建商餘屋稅率提升
這個改動與一般民眾較沒有關係，主要目的是為了促使建商加速銷售空屋。在房屋稅舊制下，建商餘屋的課徵稅率是1.5%～3.6%；新制修改後，在合理銷售期間的2年內，建商餘屋所適用的稅率是相對較低的2%～3.6%；如果持有餘屋超過2年，則會讓房屋稅率變為2%～4.8%。
| 稅制 | 囤房稅舊制 | 囤房稅2.0新制 |
|---|---|---|
| 囤房稅率 | 1.5%～3.6% | 2%～4.8% |
| 歸戶方式 | 縣市歸戶 | 全國歸戶 |
| 差別稅率規定 | 可制定囤房稅率 | 必須制定囤房稅率 且採累進課徵 |
| 單一自用住宅稅率 | 1.2% | 1% |
| 出租且申報租賃所得達標之房屋稅率 | 1.5%～3.6% | 1.5%～2.4% |
| 繼承取得共有住宅稅率 | 1.5%～3.6% | 1.5%～2.4% |
| 建商餘屋稅率 | 1.5%～3.6% | 2年內：2%～3.6% 2年以上：2%～4.8% |
三、囤房稅新舊制試算與預估成效
對新上路的囤房稅2.0有了基礎認識後，我們接著透過實際試算，比較看看在房屋稅新舊制度下，應繳稅金會出現多大的差距。試算開始前，你可能會好奇，房屋稅金是怎麼算出來的？以下為你列出囤房稅的計算公式：
囤房稅稅金 ＝ 房屋評定現值 × 適用稅率 × 持份比例 × 課稅月數／12
假設房子是你一人穩定持有一年以上，公式又可簡化為：
囤房稅稅金 ＝ 房屋評定現值 × 適用稅率
要特別注意，其中的房屋評定現值並不是房子交易時的市價，而是政府參考房屋的各項條件，如：建材、耐用年數、座落位置與供需狀況等資訊評估而來；想知道名下房產的課稅現值，可以透過財政部的臨櫃、線上管道查詢。
1.囤房稅舊制試算
我們用除了擁有3棟自住住宅外，還分別在台北、新竹、台中各擁有2棟（共6戶）非自住住宅的小明舉例；計算在舊的囤房稅制下，他所需支付的囤房稅金額。
新竹市「5戶以下每戶2.4%」
台中市「4戶以下每戶2.4%」
囤房稅稅金 ＝ 房屋評定現值 × 適用稅率
小明的囤房稅稅金 ＝（60萬 × 2.4% × 2棟）＋（50萬 × 2.4% × 2棟）＋（40萬 × 2.4% × 2棟）＝ 72,000元
2.囤房稅2.0新制試算
接著我們同樣用有房產大戶小明舉例，計算在採取「全國歸戶」與「全數累進」的囤房稅2.0新制下，小明所需支付的囤房稅金額是多少。
新竹市「5～6戶每戶3.8%」
台中市「5～6戶每戶4.2%」
囤房稅稅金 ＝ 房屋評定現值 × 適用稅率
小明的囤房稅稅金 ＝（60萬 × 4.2% × 2棟）＋（50萬 × 3.8% × 2棟）＋（40萬 × 4.2% × 2棟）＝ 122,000元。相較舊制，小明需支出的囤房稅稅金整整多了50,000元
3.囤房稅2.0預估成效
透過前段試算結果比較可以發現，囤房稅2.0相較舊制，確實有更明顯的「增加房屋持有成本」效果；不過不少人認為，在「稅基」未調整（因房屋評定現值通常低於市價）的情況下，囤房稅稅率再高，能發揮的打房成效仍然有限。
現階段來看，至少房屋稅制經過修法，優化全國歸戶、全數累進等計稅方式後，有朝「賦稅公平化」邁進的趨勢；至於剛上路的囤房稅2.0能否導正囤房風氣，為房市帶來正面影響，仍待時間驗證，目前尚無法妄下定論。
四、其他關於囤房稅的常見Q&A
- Q為什麼要課徵囤房稅？
- 因為「一人持有多屋」的囤房行為，可能導致房地產市場供需失衡；課徵囤房稅能讓房屋持有成本增加，進而促進屋主出租或脫手閒置的房產，達成健康的房屋流通循環，間接達成穩定房價、抑制投機等效果。
- Q囤房稅2.0會影響到哪些人？
- 首當其衝會受到囤房稅新制影響的族群包括：多屋置產者、擁有多間房產的房東與有大量餘屋未售完的建商。
- Q誰不會受到囤房稅2.0新制影響？
- 全國僅擁有1戶自住，或持有房產未超過3間的屋主，與響應政府政策的公益出租人（出租且申報所得達租金標準的房東），都不會受到加稅影響，還有機會減輕稅負。
五、附錄：囤房稅2.0各縣市稅率整理
| 縣市 | 囤房差別稅率 |
|---|---|
| 台北市（審議中） | 2戶以下：3.2% 3～4戶：3.8% 5～6戶：4.2% 7戶以上：4.8% |
| 新北市（審議中） | 2戶以下：3.2% 3～4戶：3.8% 5～6戶：4.2% 7戶以上：4.8% |
| 桃園市（審議中） | 2戶以下：3.2% 3～4戶：3.8% 5～6戶：4.2% 7戶以上：4.8% |
| 新竹縣 | 1戶：2.6% 2～4戶：3.2% 5～6戶：3.8% 7戶以上：4.8% |
| 新竹市 | 1戶：2.6% 2～4戶：3.2% 5～6戶：3.8% 7戶以上：4.8% |
| 苗栗縣（審議中） | 1戶：2.6% 2～4戶：3.2% 5～6戶：3.8% 7戶以上：4.8% |
| 台中市（審議中） | 2戶以下：3.2% 3～4戶：3.8% 5～6戶：4.2% 7戶以上：4.8% |
| 南投縣（審議中） | 1戶：2.6% 2～4戶：3.2% 5～6戶：3.8% 7戶以上：4.8% |
| 雲林縣（審議中） | 1戶：2.6% 2～4戶：3.2% 5～6戶：3.8% 7戶以上：4.8% |
| 嘉義縣 | 1戶：2.6% 2～4戶：3.2% 5～6戶：3.8% 7戶以上：4.8% |
| 嘉義市（審議中） | 1戶：2.6% 2～4戶：3.2% 5～6戶：3.8% 7戶以上：4.8% |
| 台南市（審議中） | 2戶以下：3.2% 3～4戶：3.8% 5～6戶：4.2% 7戶以上：4.8% |
| 屏東縣 | 1戶：2.6% 2～4戶：3.2% 5～6戶：3.8% 7戶以上：4.8% |
| 台東縣 | 1戶：2.6% 2～4戶：3.2% 5～6戶：3.8% 7戶以上：4.8% |
| 宜蘭縣（審議中） | 1戶：2.6% 2～4戶：3.2% 5～6戶：3.8% 7戶以上：4.8% |
| 連江縣 | 4戶以下：2.0% 5戶以上：2.5% |
註：上表僅呈現已制定囤房差別稅率（或審議中）之縣市
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