健全房地產市場方案，努力落實居住正義

房地產市場關係到民眾的居住權利，進而可能影響到金融發展和社會及經濟發展，國家發展委員會(簡稱國發會)在109年12月3日行政院會議中，提出健全房地產市場方案，從10個方向著手，研擬出短中長三期的執行方案。

一、法案通過前，常見的炒房三招

1. 預售屋、紅單交易亂象多，漲幅如雲霄飛車
2. 根據國泰不動產可能成交價指數，也就是指一個新建案的價格，2020第3季全國成長率已達9.46%，其中新竹、桃園、新北更是超過平均值，紅單交易難以控管，因而造成炒作房價的利器。
3. 藉由設立公司或股權轉移來逃避較高的稅負
4. 法案通過前，以個人的身分購置不動產，房地合一稅最高達45%，若以公司名義購置房屋，稅負僅20%，若是將公司股權全數轉移，證券交易所得更是免稅。
5. 將房子分割成小坪數來逃稅
6. 依房屋稅條例第15條規定，房屋現值在10萬元以下免稅，有心人就將房屋分割成小坪數，每一筆控制在10萬以下即免稅。

二、政府打房對策

1. 建立不動產市場診斷指標

整合不動產金融、市場、政策等面向指標，建立診斷不動產市場供需價量及交易行為是否健全之診斷指標體系，含不動產市場價量、金融貸款金額、建築執照、使用執照、開工數量、房價所得比、房貸負擔率等，但僅供政府內部參考，不對外公開。

2. 強化預售屋稽查

政府於2021年3月26日完成短期內的第三波聯合稽查，範圍涵蓋9縣市26個建案，其中只有1件完全合格，其他包含：

1. 買賣契約不合格（交屋保留款低於房地總價5%、保固期間未從交屋日起算、停車位未列明高度及面積、各項面積誤差找補未明確記載、水電及瓦斯內管線費用，未約定由賣方負擔等）。
2. 樣品屋或銷售中心未取得建築許可或核准使用。
3. 代銷業者違規（簽章不確實、廣告內容未註明代銷業名稱等）。

政府呼籲建商勿以身試法，若稽查到違規，罰款在15~100萬不等。

3. 實價登錄修法

實價登錄2.0將於2021年7月上路，包含三大項目：

• 房產交易：需揭露到門牌、地號，並追溯到2012年8月後的案件。
• 預售屋納管：包含事前將預售建案名稱、地點、戶數、預售期、定型化契約等向地方政府申請備查，不符規定有6~30萬罰款，實際交易後需在實價登錄網站上申報預售的總價、車位數量、土地面積等資訊，需使用定型化契約，不得載列對消費者不利的項目。
• 禁止紅單轉讓：禁將紅單轉讓給直系親屬外的第三人，違者最高100萬罰金。

4. 加強查核不動產交易所得

各地國稅局將加強查核，如中區國稅局彰化分局在109年12月至110年2月間，已查獲10件漏繳，補徵稅額100餘萬元。

5. 防杜個人藉由公司規避不動產稅負

修正版的房地合一稅2.0將於2021年7月上路，針對個人短期持有房屋(2-5年)的稅率，從20%提高到35%，營利事業持有2年內則從20%提高到45%，2-5年提高至35%，與個人相同。未上市櫃股票交易也將於110年1月1日起恢復計入個人所得，該繳的稅一樣都跑不掉。

6. 修正住家房屋現值免徵標準

立法院於2021年5月12日初審通過《房屋稅條例》，針對住家房屋現值10萬元以下的免稅適用祭出限制，自然人限三戶以內，並排除法人適用，後續待院會再度協商。

7. 信用資源有效配置及合理運用

督促銀行對非自用投資者或建商申請之貸款謹慎授信，必要時採取信用管制措施。

8. 控管銀行授信風險

強化銀行內部查核與管理不動產授信業務，近期查核到的缺失如部份放款利率偏離市場水準、部份出現削價競爭，這些情況都未符合風險定價原則的情形，更不利於授信風險控管，要求銀行應確實檢討改善、並建立內控制度及作業程序。

9. 強化金融管理

監督個別銀行放款條件是否較寬鬆，規劃專案金檢，如2021年5月7日，央行邀集36家銀行業者開會，強調房地產授信原則，並應督促銀行審核部門確實遵守自訂的利率定價規範。

10. 精進住宅補貼及協助

由中央興建社會住宅6.6萬戶，加速推動社會住宅包租代管，擴大租金補貼，預計每年12萬戶。

立法院於2021年5月18日三讀通過《住宅法》，每屋每月租金收入免稅額從現行的1萬元，增至新台幣1萬5,000元；並調高社宅提供弱勢者的比率，由現行的30%提高到40%，希望真正落實居住正義。

這種種措施，都是希望可以讓人人買得起房子，而不是讓不動產淪為有錢人或建商的炒作工具，期待政府更多的穩定房地產市場措施，讓居住正義不再僅淪為口號。