如果有一天突然發現自己的房子，居然因為理債不慎變成法拍屋，你心中肯定驚訝又慌張，不知道怎麼辦才好。別擔心，就讓本文帶你認識法拍屋的各種成因，並分析各種緊急自救的方式，幫助你順利解除法拍程序。此外，我們也會分享幾個積極理債的小技巧，幫助你重新站穩腳步，脫離債務的惡性循環。
一、謹慎理財！踩到這些地雷，當心你家變成法拍屋
之所以會有法拍屋，就是債務人長期積欠款項，而債權人多次催討未果，就會向法院提出支付命令與強制執行的聲請，拍賣債務人名下的不動產，以取回應收欠款。然而值得留意的是，房子之所以會變成法拍屋，有時候並不真的是迫於無奈，而是因為債務人缺乏良好的理財觀念，才會導致這樣的結果。法拍屋的成因包括：
1.銀行房貸長期欠繳
所有的房貸種類，不管是買房貸款、原屋融資或是二胎房貸，都是以房屋作為主要擔保品，來申請的抵押貸款。所以只要長期欠繳房屋貸款（銀行的容許值一般為3個月），銀行就會啟動拍賣抵押品的程序，讓房子成為法拍屋。
2.信用貸款、信用卡費繳不出來
雖然信貸和卡費，都是不須提供任何抵押品的無擔保貸款，但只要有嚴重的遲繳情形，銀行都有權向法院提出聲請，要求查封債務人名下所有資產進行變賣。因此，別以為無擔保貸款不會影響房子，長期遲繳還是會衍生法拍屋問題的。
3.其他民間債務
積欠民間債務也是常見的法拍屋成因之一，即便放款機構不是銀行，而是個人或民間借貸，只要債務人沒有依約清償貸款，債權人一樣可以持本票向銀行聲請本票裁定，透過強制執行、拍賣債務人財產來取回欠款。
4.履行連帶保證人責任
許多人出於信任，會答應擔任親友的連帶保證人，卻忽略了潛藏的法律風險。連帶保證人與一般保證人不同，必須與債務人擔負同等的還款義務。當債務人無法履約時，這個責任就會落到保證人頭上，恐怕將導致名下房產淪為法拍屋。
5.積欠稅捐或罰款未繳
該繳的稅金和罰款沒繳，也會讓房子變成法拍屋！如有高額欠稅及罰款，相關政府單位（如稅捐機關等），可能會通知地政機關禁止欠稅人的處分登記權利，並展開強制執行程序，拍賣欠稅人名下的不動產，用以清償這些費用。
有時候這些欠款並不多，甚至並不符合我們印象中，欠錢欠到被法拍的嚴重程度。但是債權不論多寡、只論有無，只要沒有好好正視債務問題，即便只積欠數千元，一樣可能導致價值數千萬的房產變成法拍屋。因此，妥善規劃、整理債務，隨時留意自身財務情形，是保護資產不淪為法拍屋的不二法門。
二、要怎麼撤銷法拍屋流程？解除強制拍賣的3個方法
如果真的理財不慎，不幸讓房子成為法拍屋，有什麼方式可以挽救嗎？法拍是整個強制執行程序的最終環節，在真的走到這個地步以前，你可能還有最短1～2個月、最長6個月左右的時間，來緊急清理債務、解決房屋法拍的危機。下面我們將會介紹幾種暫緩或解除法拍狀態的方法，讓你轉危為安！
1.延緩拍賣：與債權人進行債務協商
債務人可與債權人進行債務協商，以清償部分款項，或提出可行還款計畫（如延長期限或降低月付金等）方式，展現誠意來說服債權人延緩拍賣。但延緩拍賣顧名思義，就只是程序暫停，若後續出現協商毀諾情形，法拍流程隨時都可能重啟。
2.撤回拍賣：清償欠款或請求以正常程序賣房
造成法拍屋的最大成因，就是「債權」，若是債務清償完畢，債權即會解除，強制執行就會終止，法拍程序也會撤回。若無法清償，那麼請債權人撤回強制執行，讓自己能以正常方式賣房、降低雙方損失，也是終止法拍程序的方式之一。
3.程序終止：向法院聲請更生
根據《消債條例》，法院一旦裁定更生程序開始，包括強制扣薪、查封拍賣等，所有強制執行程序都會停止。而債務人也能受「自用住宅借款特別條款」的保障，在保有房屋產權及居住權利的情形下，安心依照計畫還款。
三、積極理債，千萬別靠法拍來解決債務問題！
以法拍屋清理債務的可行性，取決於債務總額與拍賣價金間的正負差額；而法拍屋的價格，又會隨拍次增加而逐漸遞減，最終甚至可能不夠清償債務。因此，建議債務人務必積極面對，並提前評估法拍屋的理債效益。
1.當債務小於價金：法拍損失大於效益
若債務金額小於法拍屋價金，則拍賣完成後，法院會將扣除必要費用後的餘款退還給債務人。這種狀況通常發生在極小額債務造成的法拍中，因此平時一定要留意自身理債規劃，若因一時疏忽或消極逃避，導致房屋被賤賣，是非常划不來的。因此，我們會建議此類債務人，以下面的方法進行積極理債：
- 隨時留意負債比：負債比是還款能力的指標，故要隨時留意此數值變化，審慎評估新貸款申請，或以下列方法理債，避免房子因貸款遲繳淪為法拍屋。
- 調整理債方式：以債務整合或債務協商來調整還款方式，避免因無力負擔現行方案，而造成貸款繳不出來的狀況，能有效降低房屋被法拍的機率。
- 定期查詢欠稅費：若已不住在戶籍地，也要記得定期查詢有沒有欠稅費未繳，以免因通知未送達，導致欠費時間過長、累積罰款過多，導致房屋被法拍。
2.當債務大於拍賣價金時
若債務金額大於拍賣價金，法院會依據抵押權順序，或是其他清償順位排序，將款項分配給特定債權人。但是剩下的債務並不會因此消失（除非是受清算而法拍），債務人仍須持須償還款項，債務追溯期長達15年。如果債務人無力負擔剩餘款項，就可能需要尋求其他理債方式，來解決債務問題：
- 尋求法律扶助：委託律師提起債務清理相關的各項聲請，以處理餘債問題。若有經濟困難，也可與法扶基金會聯繫，尋求相關諮詢與服務。
- 聲請更生清算：若符合法定要件，可向法院聲請更生清算，以減免剩餘的部分或全部債務。但是更生清算屬嚴重信用瑕疵，往後將難與銀行有正常往來。
- 變賣其他資產：如果名下還有其他資產，建議都直接按正常程序變賣，先補平面前的債務黑洞，以免其他資產也受牽連，被以低價法拍。
四、其他關於法拍屋的Q&A
- Q買法拍屋，屋主的債務會延續到我身上嗎？以後還能拿這個房子貸款嗎？
- 法拍屋之所以被拍賣，就是為了解決債務問題，因此房子所承擔的債務，是不會延續到得標人身上的。不管是所有權或抵押權，都呈現兩清或重新設定的狀態，只要符合二次申貸的條件，不管是向銀行或融資房貸，都有機會過件。
- Q擁有法拍屋優先承購權的人有哪些？
- 擁有法拍屋優先承購權的對象群，包括：
- 承租該法拍屋土地或建物的租客。
- 擁有該法拍屋土地的所有權人。
- 擁有該法拍屋地上權的所有權人。
- 與債權人共同持分該法拍屋的其他共有人。
- 曾支付該法拍屋典價的典權人（通常為當鋪）。
開標時，擁有優先承購權的人可以直接向法院主張行使購買權，以最高價拍定人出的金額買回法拍屋。
- Q法拍屋拍定後，多久可以拿到錢？
- 雖然買受人在得標7天內就會付清法拍屋的尾款，但事實上被法拍的債務人，必須要到3個月～半年後，才能正式拿到拍賣價金、擺脫債務問題。
有時候法拍屋的成因，並不是因為真的累積了難以挽回的巨額債務，而是因為平時沒有養成良好的理債習慣，甚至不願意積極面對債務，才會讓法拍惡夢悄悄找上門。如果房子真的不幸被法拍，除了採取緊急應變措施來延緩程序的展開，我們也建議你全盤檢視自己的財務情形，徹底解決債務問題、從法拍危機全身而退。
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