實價登錄是什麼?就是讓房屋買賣時資訊透明的一種政策。

實價登錄是什麼? 房屋交易透明化,你不可不知道的實價登錄2.0

實價登錄是什麼?就是讓房屋買賣時資訊透明的一種政策。

「實價登錄」顧名思義,就是將房屋買賣的實際的價格公開給大家知道,而目前台灣的實價登錄經過一段時間的演進,已經從「實價登錄1.0」進化到「實價登錄2.0」,讓房屋的價格更公開透明。而實價登錄對於買房子有什麼重要性?演進之後的新制有哪些?是否有造假手法需要注意?本文帶你一篇就搞懂。

一、 實價登錄是什麼?

就是讓房屋買賣時資訊透明的一種政策。台灣早期的房屋市場,買家因為沒有足夠的房價資訊,大多只能任由賣家喊價。政府為改善房價資訊不對稱的情形,因此推出實價登錄系統,方便民眾可以查詢房價。近年為求房價精準化,在原先的基礎上,推出實價登錄2.0。希望藉由更透明、即時的房價查詢,減少因爲資訊不對稱所產生的操作空間,加以落實「居住正義」的期望。

1. 實價登錄1.0~2.0的演進

實價登錄1.0推行期間,一直存在成交價虛報、預售屋紅單交易、成屋去識別化等缺失,政府為補強實價登錄不足之處,於2020年推出實價登錄2.0。而修正後的實價登錄,顯著改善了這些存在灰色地帶的亂象。至於變革後有哪些新制?請看以下說明:

  1. 房屋價格以地號、門牌揭露
  2. 增加稽徵機關查核權;加重屢次不改正的罰則
  3. 預售屋紅單交易全面禁止
  4. 預售屋成交資訊全面納管
  5. 預售屋成交價格及時申報
  6. 預售屋買賣定型化契約須申報備查

為方便大家能更清楚地比較新舊制之間的差別,以下用表格說明實價登錄的演進過程。

實價登錄新舊制比較
版本與差異 實價登錄1.0 實價登錄2.0
資訊揭露 只揭露區段化地號與門牌 完整揭露地號與門牌,並溯及既往
不實罰則 按次處3~15萬罰鍰 按戶(棟)處3~15萬罰鍰
預售屋納管 預售屋資訊未全面納管 預售屋資訊全面納管
預售屋紅單 未納管預售屋紅單銷售 禁止預售屋紅單銷售
預售屋申報 代銷契約期滿30日內申報 銷售前須申報價格,銷售後30內申報成交價
預售屋備查 買賣契約不符規定,業者可在期限內改正 銷售前須將定型化契約申報備查

2.實價登錄參考價值

雖然為了提高實價登錄的參考價值,新版2.0將登錄的責任歸屬,從原本的地政士、仲介業者回歸到買賣雙方,同時為了遏止有心人士炒作房價的意圖,也制定了更明確的申報逾期、資訊不實罰則。

只是實價登錄雖然立意良好,但制度上仍有不少可以改善的空間,如利用申報的時間差賺取差價、以較低價的假合約申報等,這些稽查機關難以查察的地方,就算立有罰則,卻仍是有心人士可以遊走的灰色地帶。所以究竟實價登錄2.0準不準確、有沒有參考價值,還是值得商榷的。

二、 實價登錄對房價有什麼影響?

雖然實價登錄2.0作為政府打炒房政策的先聲,能夠與囤房稅、平均地權條例等法規串聯,發揮抑制房價效果,但由於落實困難、罰則過輕,因此對房市與房價,還是好壞參半。以下我們將帶你瞭解實價登錄為房價帶來的正面影響,以及它所面臨的挑戰各是什麼,剖析實價登錄在打炒房之戰中,究竟扮演什麼樣的角色。

實價登錄對房價的影響 : 好處有房價更透明、助市場穩定、增加交易效率;壞處有不夠即時準確、反助長炒房、阻礙居住正義。

1.實價登錄對房價的正面影響

過往在資訊不對稱的情況下,購屋者只能被動接受價格,處在一個資訊弱勢的地位,但實價登錄2.0上路後情況有了以下的改善:

(1)提高房價透明度

透過揭露完整門牌、預售屋全面納管等改革修正,實價登錄2.0大幅減少了房價的操作空間。強化了房地產市場的透明度,讓購屋者能更清晰地瞭解市場實際情況,有助於減少市場資訊的不對等,提高買賣雙方的信心。

(2)強化市場穩定性

當銷售資訊、交易量透明化後,房屋買賣的價格不再是業主說了算,所以有助抑制居高不下的房屋價格。透過實價登錄,市場將增加穩定性,因為價格將減少受到不透明交易和虛報造假的影響。

(3)增加交易效率

實價登錄讓房屋價格公開,對買賣雙方來說,能夠更清楚、快速的協商出雙方都能接受的房屋價格。這有助於降低交易雙方的議價成本,加速交易過程,並減少資訊不對稱帶來的問題。

2.實價登錄所面臨的挑戰

實價登錄雖然帶來了上述這些好處,但就像我們說的,它仍然存在一定的操作空間,而這樣的操作空間,其實就來自數據的即時性與準確性不足,這也是實價登錄所面臨的最大挑戰。如果這兩個問題沒辦法解決,就一定還是會有人利用制度漏洞來哄抬價格,甚至造成以下的負面影響:

  • 助長炒房
    實價登錄雖然讓房屋交易價格透明,卻也為區域的價格落下一個「指標」。若是買賣雙方有心炒作,就能以假交易的方式讓指標價越漲越高,連帶影響附近區域的房價難以調降,輕易達成哄抬房價的目的。
  • 阻礙居住正義
    一旦實價登錄遭反向利用,造成區域房價暴漲,難保房東不會將預期獲利的心態投射到出租物件上。房客預算有限就難租到好房,反而阻礙居住正義的實現。

三、 實價登錄可能存在的造假手法

實價登錄5大造假手法 : 房價灌水、計入其他費用、AB約、提供不實資訊、左買右賣。

雖然實價登錄確實可讓房價行情變得透明,但不可諱言的,仍有不少投機分子利用這樣的特性來操作、「錨定」區域房價,以達成炒房的目的。為了讓大家瞭解實價登錄所可能存在的漏洞,盡可能避開投機客的炒房陷阱,以下我們將介紹常見的實價登錄操作手法,讓你在選購房子時能有多一分防範。

1.實價登錄以裝潢費用灌水

建商或賣方可能會以「送家電、裝潢」的方式,讓買方產生賣方讓利的錯覺,認為自己買的價格相當划算,反手卻在實價登錄上備註「裝潢減免」,藉此浮報較高的交易價格。若有發現此情形,買方可申報登錄不實,報請相關單位裁罰。

2.仲介選擇性提供實價登錄資訊

部分仲介為擴張買賣雙方的議價空間,可能會選擇性地提供實價登錄資料,故意給賣方較低、買方較高的行情價格,使賣方考慮讓利進而提高成交率,或是讓買方考慮追價進而拉高成交價格。因此一定要自行查詢實價登錄,才不會遭到蒙蔽。

3.真假AB約虛報實價登錄

所謂的AB約,就是一次交易簽兩份合約,一份是登載實際價格的真合約,另一份則是價格灌水的假合約。假合約除了能用來向銀行超貸,也能作為登錄實價的依據,藉此炒作區域房價。然而,AB約並不合法,貿然簽署當心須付法律責任

4.左手賣右手炒高實價登錄

較常見的操作手法,就是將房屋高價轉賣人頭或親友以炒作房價,完成實價登錄後,再假意打折出售,讓買家以為撿到便宜爽快成交,殊不知價格仍高過行情許多。買房時可檢視歷史轉移紀錄是否有異,或實價登錄是否有被註記為特殊交易。

5.實價登錄計入其他交易成本

房屋總價會影響每坪單價,因此如果把車位的購買成本,或是交易產生的仲介費用計入,就會讓實價登錄的價格失真。在查詢實價登錄時,建議單獨調閱該區域的車位行情,並試推估可能的仲介費用,扣除後再均攤坪數,可能較為準確。

看完了實價登錄所面臨的挑戰,以及可能存在的造假手法,你可能會疑惑實價登錄到底可不可信?我們不妨將實價登錄視作一個公開透明的資料庫,讓想買房的人提前得知區域行情,不致落入資訊不對等的陷阱中。然而也要記得,實價登錄目前還無法做到百分之百準確,為避免實價登錄造假,還是需要自己多方分析,切勿過度依賴。

四、 房屋實價登錄有哪些查詢方法?

透過買賣雙方誠實回報成交價格、交易資訊,讓實價登錄房價公開透明後,對買房的人來說,更易於檢視負擔能力與市場行情。只是實價登錄該如何查詢?當中需要注意哪些事?以下帶你瞭解。

1.查詢方法

目前實價登錄查詢有分為兩種方式,第一種是由內政部統整的系統,第二種則來自各大房仲業者,以下分別說明二種查詢的方式。

  • 官方查詢
    可查詢的方式為內政部實價登錄APP與網頁版。網頁版是前往內政部實價登錄查詢網後,便能依照需求點擊「買賣查詢」、「租賃查詢」、「預售屋查詢」等。以常用的買賣查詢為例,只要選擇縣市、交易日期、單價就可以看到總價、主建物佔比等資訊,並看出該區域的房價變化。
  • 民間查詢
    目前各家房仲都有推出自己的實價登錄系統,像是591實價登錄、永慶實價登錄、樂屋網、大家房屋、5168實價登錄比價王、樂居等,有別於內政部系統只能查詢到交易紀錄列表,大多民間的實價登錄都能快速掌握特定區域、房型的成交行情與走勢。

2.實價登錄,政府VS民間差在哪?

政府與民間的實價登錄有什麼差別?內政部的實價登錄系統,是買賣雙方共同確認後一起申報,所以準確度較高,但是卻允許30日內申報的時間差,所以較無法即時反映交易的價格。

相較於政府的實價登錄,民間的實價系統,大多都是以內政部公佈的資訊為基礎,加上分店成交資料整理計算而成,有著較為即時的特色,不過因為統計的時間點、品牌、分店都不同,這也導致資訊的準確度較弱。

雖然有些民間實價登錄平台更容易操作上手,甚至可以剔除、汰選某些無效資訊,做更精準的價格分析,對於無買房經驗的人來說非常方便,但還是建議不要只用單一系統查詢,而是要再搭配內政部實價登錄作交叉比較,才能掌握更精準的成交行情與趨勢。

五、 其他關於實價登錄的Q&A

  • Q實價登錄可以作假嗎?
  • 可以。常見的實價登錄作假手法有,浮報房價、隱藏資訊、真假合約、轉賣親友、費用灌水等,建議除了查詢政府的實價登錄外,也要搭配民間的實價系統,才能查詢到最真實的房價。
  • Q實價登錄會侵犯隱私嗎?
  • 不會。因為實價登錄是揭露房屋的契約資料,被公開的是房子交易資訊,而不是告訴你是誰、住在哪兒,所以與屋主的隱私權並無關係。
  • Q實價登錄對房價有影響嗎?
  • 有正反面的影響。以正面影響來看,實價登錄可以提高房價透明度,並且穩定市場交易,以及增加交易效率等;而反面影響則有助長炒房,與妨礙居住正義等疑慮,有待將來再次修法時克服。
  • Q實價登錄可以自己申報嗎?
  • 可以。實價登錄申報責任為買賣雙方,於買賣移轉登記時一併申報。申報前可至「內政部地政司-不動產成交資訊申報網」列印申報書,在填寫資料完畢後由買賣雙方共同簽章,並於買賣移轉登記時一併繳交。
  • Q實價登錄是否適用於所有不動產?
  • 實價登錄僅適用不動產「買賣」時申報,若是贈與、拍賣、交換、共有物分割等情況,就不必申報實價登錄。

實價登錄從1.0到2.0的演進,使房價更趨透明,為政府的打炒房行動帶來了相當正面的效益。然而,由於法規尚不完善、仍存在許多可以操作的模糊空間,卻也讓實價登錄的參考價值打了折扣,是相對可惜的地方。因此建議,買房時除了實價登錄,也要多方蒐集比對資訊,才能買到心目中理想且貼近實際價格的房子。

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