想辦理房屋或土地買賣，都要確認產權是否清楚，除了避免後續的買賣糾紛，也是保障自己的權益，辦理產權登記應該準備哪些資料？買賣後多久內要完成登記？哪種類型的房屋需要辦產權登記？帶你5分鐘快速了解產權登記的重要性，以及該怎麼辦理。
一、什麼是產權登記？
簡單的說，產權登記是「財產所有權登記」，為避免財產的權利歸屬不清，造成後續法律糾紛，房屋、土地等不動產，都建議向地政機關辦理產權登記。
如果購屋時是委託房仲處理房屋買賣事宜，可請房仲做產權調查，確認產權登記是否合法？出售之房產產權登記是否完整？若發現原屋主沒有辦理產權登記，就要請屋主出示其他證明，確保自身權益，房仲通常會將調查結果製成不動產說明書提供給買方。
二、產權登記包含哪些部分？
1.房屋所有權登記
當你購買屋子時，應依規定在期間內向地政機關辦理建物所有權移轉登記，未來若房子的使用類型改變，也要向地政機關辦理變更。如果原屋主曾將土地抵押給第三人，購屋者要依法取得土地的合法使用權，這樣產權登記才算完整。
若是購買二手屋，而原屋主沒有辦理房子的產權登記，購屋者可向賣方索取建物的使用執照，證明該房子確實是賣方所有，多一個動作，可以避免不肖賣家刻意用假的房子地址來進行詐騙。
2.土地所有權登記
購買土地亦須在法定期間內向地政機關辦理登記，同樣的，若土地地目變更也要向地政機關辦理變更登記。如果你購置的土地，同一區域的鄰近土地需合併使用時，可至地政機關填寫土地合併申請書，向地政機關申請土地合併，並繳納相關規費，以便於土地的管理及使用。
三、產權登記的兩個種類
1.房屋保存登記
剛落成的房子，會進行第一次的測量，並辦理建物保存登記，也就是「建物所有權第一次登記」，早期的建築物採任意登記制，沒有強制一定要辦理保存登記，如果要幫老房子辦理保存登記，可準備以下其中一項資料向地政事務所提出申請：
- 房子所在地的戶籍證明文件
- 門牌編釘證明
- 房屋稅繳納證明
- 水費、電費繳納憑證
- 未實施建築管理地區建物完工證明書
- 地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖、政府測繪地圖
- 其他證明文件
2.他項權利登記
所謂的他項權利，指的就是保存登記之外的財產權利，包含這7個項目：
- 抵押權：常用於房屋貸款，債權人為了保障自身債權，要求債務人向地政機關申請設定房屋抵押權，如果無法順利還錢，房屋會被拍賣。
- 地上權：在別人的土地上，有建築物或其他工作物，意即只有房屋的權利，沒有土地的權利。
- 不動產役權：以別人的不動產（房子/土地），供自己的不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他用途為目的的權利。
- 典權：不動產的佔有、使用、收益權利。
- 永佃權（2010年已刪除）：承租地主的土地，在土地上進行沒有期限的耕作和防護的權利。
- 農育權：在別人的土地，進行農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育的權利。
- 耕作權：對於公有荒地，承墾人從墾荒日開始，無償取得土地的耕作權。
其中影響較大、最常見的就是抵押權，如果房子有向金融機構，或是其他民間公司辦理貸款，房子通常須設定抵押權給對方，有設定抵押權的房子，就不能任意進行買賣。
四、不動產產權登記的面積範圍怎麼認定？
產權登記的面積計算，要以實際編定為準，較好的做法是申請買賣地號的地籍圖謄本，以此申請土地分區使用證明書，來釐清登記範圍，有些土地與建築改良物，無法顯示產權登記範圍相關事項，謄本就顯得更加重要，可幫助釐清建物分配持分，再將持分乘以公共設施總面積，才能確實知道產權登記上，應分攤的公共設施面積。
五、沒有辦理產權登記會怎樣？
- 什麼是產權登記未辦？
沒有辦理產權登記的房子，通常也被稱為「產權登記未辦」，早期建物產權登記採任意登記制，屋主可能有房子，卻沒有建物所有權狀，這類不動產的產權登記，應提出使用執照，如果沒有使用執照，須取得免發使用執照證明，證明內容包含建物測量成果圖或是建物標示圖等。 - 產權已辦登記與產權未辦登記的差別
法律上並無強制建物要做產權登記，有些屋主自行興建的房子，其實有部分是違建，這就要看地方政府是否施展魄力進行拆除，產權登記清楚的房子，在出售或出租的時候較具優勢，為購買人或承租人避免了後續可能產生的爭議。
六、特殊形態不動產的產權登記，這些建物要特別注意
建築法令會因時空不同進行變更，產權登記的型態也不同，過去法令並無詳細規定建築的標準，在實施建築管理前蓋的建物都屬於合法建物，實施建物管理後，所有建物都要遵循一定的流程來申請建造執照、使用執照，並通過建管單位驗收、合法取得使用執照，才是合法的建物。
1.預售屋產權登記
預售屋的產權登記並非產權轉移，而是屬於「產權未辦登記」的權利移轉，未來房子蓋好，建商可直接將「產權已辦登記」的建物給最後的新買主，建商保固對象並非第一手購買預售屋的買主，而是最後接收預售屋產權已辦登記建物的新買主。
在買主驗收後，建商將產權已辦登記的建物，移轉到最後新買主名下，並將產權文件、物品一併交給最後新買主，稱為行政交屋，產權文件及需點交的物品包含這些：
- 土地所有權狀正本
- 建築物所有權狀正本，分別記載建物面積
- 建案所申請的使用執照影本
- 門禁卡或房屋鑰匙
- 房屋保固書、社區管理規章及設備保固書
相關衍伸費用則有這些：
- 地政士代辦費
- 稅費及其他規費明細
- 房屋點交日之前，水電相關費用由賣方負責，點交日之後由買方繳納
產權移轉登記完整後，作廢先前簽立的本票，確認所有文件無誤後，才算完成整個購屋程序。
2.大樓的車位產權登記
車位產權登記不算單獨的不動產所有權買賣，沒有獨立的權狀，也不能與主建物分開買賣，必須隨主建物辦理產權移轉，依據法律規定，停車位必須登記為公共設施，產權由全體住戶共同持有，在辦理產權登記時，只可登記為「大公」。如果車位由部分住戶共同持分，則登記為「小公」，這類車位住戶就不須分攤持分。
- 大公：由全體住戶共同分擔的空間包含頂樓的水箱、空調室，以及一樓的管理室，地下室的蓄水池、配電室、機械房。
- 小公：由部分住戶共同分擔的空間例如電梯間、走廊、通道、門廳、樓梯間等。
3.頂樓加蓋的產權登記
如果想要讓頂樓加蓋的產權登記合法，需向主管單位申請建照及使用執照，增建頂樓時注意不超過頂樓面積的8分之1，如加蓋物超過1/8，根據加蓋內容有以下差異：
- 特殊目的之微幅增建：以綠化或防水為目的，或是透明遮雨棚等微幅增建，多半採取拍照列管，較不會被當成違建拆除。
- 增建成套房租給房客使用：如果有危害公共安全的情況，通常會遭優先拆除，其餘情形若遭檢舉，也可能被要求限期拆除。
一般來說、公寓、社區大樓的頂樓空間都是屬於全體住戶共有，想要做頂樓加蓋，必須取得全體住戶的同意，此時就會針對頂樓加蓋的使用及管理方式簽訂契約，稱為「分管契約」，雖然口頭同意也能夠進行，一般為了避免糾紛，大都會以白紙黑字清楚約定為主。
七、繼承來的不動產，多久內要完成產權登記？
除了買賣之外，另一取得不動產的方式就是繼承，依土地法規定，在土地或建物權利人死亡後6個月內，繼承人繳完遺產稅後，應向地政事務所申請登記繼承，逾期者每超過1個月，需繳納登記費額1倍的罰鍰，最高不超過20倍。
如果一年內仍未辦理繼承登記，地政機關會公告3個月，並通知繼承人來申請登記，如果依然無人辦理，地政機關就會進行列冊管理，時效為15年，期滿後由國有財產署公開標售，所得金額將保留10年，無人認領則收歸國庫。
至地政辦理繼承時，應準備以下文件，才能順利完成產權登記的申請：
- 遺產稅繳清證明書或同意移轉證明書，或其他相關證明文件
- 往生者死亡證明或除戶之戶籍謄本
- 繼承人戶籍謄本
- 土地、建物所有權狀
- 登記申請書、登記清冊、繼承系統表
在親人剛往生，尚未完成繼承手續時，登記謄本只能看到往生親人的名字，此時繼承人可以先做「宣示登記」，讓外界知道房產的實際所有人已經更改，等辦理完繼承手續後，即可辦理產權移轉登記。
八、搞懂產權登記，不怕遭到不動產詐騙
不管買屋、賣屋、租屋、繼承，都可能面臨到產權登記的問題，搞懂產權登記的基本觀念，不只避免可能的買賣糾紛，也能更清楚掌握自身名下產權狀況。
九、產權登記常見問題
- Q房子沒有辦理產權登記，可以出租／租賃嗎？
- 可以，沒有辦理產權登記的房子還是可以出租或承租，只要有租賃契約即可成立，但租客可能會考量，未來房子是否會遭遇糾紛，進而考慮承租意願。
- Q和沒有親屬關係的人合資買房，如何保障個人權益？
- 和男友／女友一起買房，或是幾個好友集資買房，要如何保障自身權益？雖然產權登記可以數人共同登記，但銀行貸款通常只有一個人，為避免貸款人私下出售或抵押房屋，可多做一道「預告登記」的手續，未來房子有任何變動，都需預告登記人同意才能執行。
- Q借名登記要怎麼釐清產權屬於誰？
- 向銀行貸款時，通常會由條件較好的人出面申請貸款，但實際使用、管理及繳交貸款的，不一定是申貸人，此情況較常見於男、女朋友、父母兄弟，建議最好簽訂一份借名登記契約，也保留房貸繳納收據、雙方對話紀錄等相關文件來證明自己擁有房屋權利。
- Q贈與的房子要怎麼辦理產權登記？
- 贈與的房子和繼承一樣，需要先繳清贈與稅，或提出免稅證明書、同意移轉證明書、不計入贈與總額證明書等相關文件，才能辦理產權登記。
- Q我要怎麼查詢房屋產權是誰的？
- 如果知道房屋的段、小段、地建號等資料，可透過網路申請電子謄本，如果不知道所有人的身份證字號，僅能看到姓氏，若知道其中一個持分人的身份證字號，則能看到房屋的完整謄本，進而確認房屋產權屬於誰。
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