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不動產產權登記重要嗎?保障自身權益,一定要知道的產權登記常識

不動產產權登記重要嗎?保障自身權益,一定要知道的產權登記常識

想辦理房屋或土地買賣,都要確認產權是否清楚,除了避免後續的買賣糾紛,也是保障自己的權益,辦理產權登記應該準備哪些資料?買賣後多久內要完成登記?哪種類型的房屋需要辦產權登記?帶你5分鐘快速了解產權登記的重要性,以及該怎麼辦理。

1. 什麼是產權登記?

簡單的說,產權登記是「財產所有權登記」,為避免財產的權利歸屬不清,造成後續法律糾紛,房屋、土地等不動產,都建議向地政機關辦理產權登記。

如果購屋時是委託房仲處理房屋買賣事宜,可請房仲做產權調查,確認產權登記是否合法?出售之房產產權登記是否完整?若發現原屋主沒有辦理產權登記,就要請屋主出示其他證明,確保自身權益,房仲通常會將調查結果製成不動產說明書提供給買方。

2. 產權登記包含哪些部分?

產權登記包含哪些部分

(1) 房屋所有權登記

當你購買屋子時,應依規定在期間內向地政機關辦理建物所有權移轉登記,未來若房子的使用類型改變,也要向地政機關辦理變更。如果原屋主曾將土地抵押給第三人,購屋者要依法取得土地的合法使用權,這樣產權登記才算完整。

若是購買二手屋,而原屋主沒有辦理房子的產權登記,購屋者可向賣方索取建物的使用執照,證明該房子確實是賣方所有,多一個動作,可以避免不肖賣家刻意用假的房子地址來進行詐騙。

(2) 土地所有權登記

購買土地亦須在法定期間內向地政機關辦理登記,同樣的,若土地地目變更也要向地政機關辦理變更登記。如果你購置的土地,同一區域的鄰近土地需合併使用時,可至地政機關填寫土地合併申請書,向地政機關申請土地合併,並繳納相關規費,以便於土地的管理及使用。

3. 產權登記的兩個種類

(1) 房屋保存登記

剛落成的房子,會進行第一次的測量,並辦理建物保存登記,也就是「建物所有權第一次登記」,早期的建築物採任意登記制,沒有強制一定要辦理保存登記,如果要幫老房子辦理保存登記,可準備以下其中一項資料向地政事務所提出申請:

  • 房子所在地的戶籍證明文件
  • 門牌編釘證明
  • 房屋稅繳納證明
  • 水費、電費繳納憑證
  • 未實施建築管理地區建物完工證明書
  • 地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖、政府測繪地圖
  • 其他證明文件

(2) 他項權利登記

不動產登記 -他項權利登記

所謂的他項權利,指的就是保存登記之外的財產權利,包含這7個項目:

  • 抵押權

常用於房屋貸款,債權人為了保障自身債權,要求債務人向地政機關申請設定房屋抵押權,如果無法順利還錢,房屋會被拍賣。

  • 地上權

在別人的土地上,有建築物或其他工作物,意即只有房屋的權利,沒有土地的權利。

  • 不動產役權

以別人的不動產(房子/土地),供自己的不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他用途為目的的權利。

  • 典權

不動產的佔有、使用、收益權利。

  • 永佃權(2010年已刪除)

承租地主的土地,在土地上進行沒有期限的耕作和防護的權利。

  • 農育權

在別人的土地,進行農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育的權利。

  • 耕作權

對於公有荒地,承墾人從墾荒日開始,無償取得土地的耕作權。

其中影響較大、最常見的就是抵押權,如果房子有向金融機構,或是其他民間公司辦理貸款,房子通常須設定抵押權給對方,有設定抵押權的房子,就不能任意進行買賣。

4. 不動產產權登記的面積範圍怎麼認定?

產權登記的面積計算,要以實際編定為準,較好的做法是申請買賣地號的地籍圖謄本,以此申請土地分區使用證明書,來釐清登記範圍,有些土地與建築改良物,無法顯示產權登記範圍相關事項,謄本就顯得更加重要,可幫助釐清建物分配持分,再將持分乘以公共設施總面積,才能確實知道產權登記上,應分攤的公共設施面積。

5. 沒有辦理產權登記會怎樣?

  • 什麼是產權登記未辦?

沒有辦理產權登記的房子,通常也被稱為「產權登記未辦」,早期建物產權登記採任意登記制,屋主可能有房子,卻沒有建物所有權狀,這類不動產的產權登記,應提出使用執照,如果沒有使用執照,須取得免發使用執照證明,證明內容包含建物測量成果圖或是建物標示圖等。

  • 產權已辦登記與產權未辦登記的差別

法律上並無強制建物要做產權登記,有些屋主自行興建的房子,其實有部分是違建,這就要看地方政府是否施展魄力進行拆除,產權登記清楚的房子,在出售或出租的時候較具優勢,為購買人或承租人避免了後續可能產生的爭議。

6. 特殊形態不動產的產權登記,這些建物要特別注意

特殊形態不動產的產權登記特別注意

建築法令會因時空不同進行變更,產權登記的型態也不同,過去法令並無詳細規定建築的標準,在實施建築管理前蓋的建物都屬於合法建物,實施建物管理後,所有建物都要遵循一定的流程來申請建造執照、使用執照,並通過建管單位驗收、合法取得使用執照,才是合法的建物。

(1) 預售屋產權登記

預售屋的產權登記並非產權轉移,而是屬於「產權未辦登記」的權利移轉,未來房子蓋好,建商可直接將「產權已辦登記」的建物給最後的新買主,建商保固對象並非第一手購買預售屋的買主,而是最後接收預售屋產權已辦登記建物的新買主。

在買主驗收後,建商將產權已辦登記的建物,移轉到最後新買主名下,並將產權文件、物品一併交給最後新買主,稱為行政交屋,產權文件及需點交的物品包含這些:

  • 土地所有權狀正本
  • 建築物所有權狀正本,分別記載建物面積
  • 建案所申請的使用執照影本
  • 門禁卡或房屋鑰匙
  • 房屋保固書、社區管理規章及設備保固書

相關衍伸費用則有這些

  • 地政士代辦費
  • 稅費及其他規費明細
  • 房屋點交日之前,水電相關費用由賣方負責,點交日之後由買方繳納

產權移轉登記完整後,作廢先前簽立的本票,確認所有文件無誤後,才算完成整個購屋程序。

(2) 大樓的車位產權登記

車位產權登記不算單獨的不動產所有權買賣,沒有獨立的權狀,也不能與主建物分開買賣,必須隨主建物辦理產權移轉,依據法律規定,停車位必須登記為公共設施,產權由全體住戶共同持有,在辦理產權登記時,只可登記為「大公」。如果車位由部分住戶共同持分,則登記為「小公」,這類車位住戶就不須分攤持分。

※大公全體住戶共同分擔的空間
包含頂樓的水箱、空調室,以及一樓的管理室,地下室的蓄水池、配電室、機械房。

※小公部分住戶共同分擔的空間
例如電梯間、走廊、通道、門廳、樓梯間等。

(3) 頂樓加蓋的產權登記

如果想要讓頂樓加蓋的產權登記合法,需向主管單位申請建照及使用執照,增建頂樓時注意不超過頂樓面積的8分之1,如加蓋物超過1/8,根據加蓋內容有以下差異:

  • 以綠化、防水為目的,或是透明遮雨棚等微幅增建:多半採取拍照列管,較不會被當成違建拆除。
  • 增建成套房租給房客使用:如果有危害公共安全的情況,通常會遭優先拆除,其餘情形若遭檢舉,也可能被要求限期拆除。

一般來說、公寓、社區大樓的頂樓空間都是屬於全體住戶共有,想要做頂樓加蓋,必須取得全體住戶的同意,此時就會針對頂樓加蓋的使用及管理方式簽訂契約,稱為「分管契約」,雖然口頭同意也能夠進行,一般為了避免糾紛,大都會以白紙黑字清楚約定為主。

7. 繼承來的不動產,多久內要完成產權登記?

除了買賣之外,另一取得不動產的方式就是繼承,依土地法規定,在土地或建物權利人死亡後6個月內,繼承人繳完遺產稅後,應向地政事務所申請登記繼承,逾期者每超過1個月,需繳納登記費額1倍的罰鍰,最高不超過20倍。

如果一年內仍未辦理繼承登記,地政機關會公告3個月,並通知繼承人來申請登記,如果依然無人辦理,地政機關就會進行列冊管理,時效為15年,期滿後由國有財產署公開標售,所得金額將保留10年,無人認領則收歸國庫。

至地政辦理繼承時,應準備以下文件,才能順利完成產權登記的申請:

  • 遺產稅繳清證明書或同意移轉證明書,或其他相關證明文件
  • 往生者死亡證明或除戶之戶籍謄本
  • 繼承人戶籍謄本
  • 土地、建物所有權狀
  • 登記申請書、登記清冊、繼承系統表

在親人剛往生,尚未完成繼承手續時,登記謄本只能看到往生親人的名字,此時繼承人可以先做「宣示登記」,讓外界知道房產的實際所有人已經更改,等辦理完繼承手續後,即可辦理產權移轉登記。

8. 搞懂產權登記,不怕遭到不動產詐騙

不管買屋、賣屋、租屋、繼承,都可能面臨到產權登記的問題,搞懂產權登記的基本觀念,不只避免可能的買賣糾紛,也能更清楚掌握自身名下產權狀況。

9. 產權登記常見問題

(1) 房子沒有辦理產權登記,可以出租/租賃嗎?

可以的。沒有辦理產權登記的房子還是可以出租或承租,只要有租賃契約即可成立,但租客可能會考量,未來房子是否會遭遇糾紛,進而考慮承租意願。

(2) 和沒有親屬關係的人合資買房,如何保障個人權益?

和男友/女友一起買房,或是幾個好友集資買房,要如何保障自身權益?雖然產權登記可以數人共同登記,但銀行貸款通常只有一個人,為避免貸款人私下出售或抵押房屋,可多做一道「預告登記」的手續,未來房子有任何變動,都需預告登記人同意才能執行。

(3) 借名登記要怎麼釐清產權屬於誰?

向銀行貸款時,通常會由條件較好的人出面申請貸款,但實際使用、管理及繳交貸款的,不一定是申貸人,此情況較常見於男、女朋友、父母兄弟,建議最好簽訂一份借名登記契約,也保留房貸繳納收據、雙方對話紀錄等相關文件來證明自己擁有房屋權利。

(4) 贈與的房子要怎麼辦理產權登記?

贈與的房子和繼承一樣,需要先繳清贈與稅,或提出免稅證明書、同意移轉證明書、不計入贈與總額證明書等相關文件,才能辦理產權登記。

(5) 我要怎麼查詢房屋產權是誰的?

如果知道房屋的段、小段、地建號等資料,可透過網路申請電子謄本,如果不知道所有人的身份證字號,僅能看到姓氏,若知道其中一個持分人的身份證字號,則能看到房屋的完整謄本,進而確認房屋產權屬於誰。

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