〔影片〕【「市價7折」法拍屋買到賺到？買法拍漏看「這兩點」小心踩到雷】貴哥來開講#10

Hello 大家好！我是貴哥，歡迎來到貴哥來開講 ，貸款有好事，今天要跟大家分享的是「什麼是法拍屋？」以及「買法拍屋要注意哪一些事項」

一、法拍屋是什麼？

我們以銀行貸款、欠款為例，假設你的貸款連續三個月沒有繳，比如說房屋貸款沒繳、欠繳信用卡費、或者信用貸款、汽車貸款之類的債務無力償還，銀行就會向法院聲請強制執行，拍賣債務人名下不動產（也可能是車子、股票、存款等財產），簡單講就是拍賣你的房子，再把拍賣所得拿來償還你的債務。

二、法拍屋與金拍屋、銀拍屋的比較

法拍屋的種類總共分成三種：

1.法拍屋

經由法院拍賣的房子，我們稱之為法拍屋。

2.銀拍屋

銀拍屋就是由銀行拍賣的房子。假設你的房子，經由法院拍賣多次都流標，或者是拍賣價格一直打折，銀行會擔心如果拍賣價格過低，拍賣所得的價金可能不夠償還債務人的欠款。因此，銀行會把法拍屋買回來，經過簡單的翻修之後，再自行拿出來拍賣。

3.金拍屋

金拍屋就是由台灣金融資產服務股份有限公司（簡稱台灣金服）所拍賣的房子。台灣金服公司是由國內34家銀行與票券公司出資成立的。而台灣金服公司完成法拍屋拍賣之後，後續會交由法院來處理。

那這三種有什麼差別？

• 是否點交

如果是購買法拍屋或金拍屋，房屋所有權仍屬於債務人，因此可能會有不點交的狀況；如果是購買由銀行自行拍賣的銀拍屋，由於房屋所有權人已經變成銀行，所以就不會有不點交的問題。

• 拍賣價格

如果是購買法拍屋跟金拍屋，拍賣價格可能會低於房價的2～3成；如果是購買銀拍屋，拍賣價格可能就沒有那麼多折扣，大概是市價的1～2成。

• 得標尾款

如果是購買法拍屋跟金拍屋，那麼拍定之後的7天之內，得標人必須把尾款繳清，存到法院專戶；但如果是購買銀拍屋的話，你可以直接跟拍賣銀行申請貸款。

三、買法拍屋的優點

• 價格便宜
• 產權有保障
• 節省稅金

買法拍屋的優點，第一就是：法拍屋的價格，會比市價買賣的價格便宜。

第二就是：房屋所有權、產權的移轉，只要得標人於拍定的7天內將尾款繳清，兩個禮拜後，法院就會出具「權利移轉證明書」，同意將不動產產權移轉給得標人，所以產權是不會有問題的。

第三就是：不用繳印花稅、契稅也可能比較少。一般房屋買賣，買方需繳納印花稅（土地及建物核定契價0.1%）和契稅（房屋評定現值6%）；但法拍屋買賣，買方不須繳納印花稅，另外契稅的部分，假設房屋評定現值是300萬元，但實際上你是以150萬元標得該法拍屋，那麼你可以以拍定價格（150萬）的6%，來繳納契稅。

四、買法拍屋的缺點

• 無瑕疵擔保
• 不保證點交

但是購買法拍屋也有一些缺點，第一就是：你沒辦法知道法拍屋的屋況。因為法拍屋是沒有辦法進去屋內查看，所以你沒辦法確認屋況好壞，萬一遇到漏水、裂縫等問題，法院是不負瑕疵擔保責任的，簡單講就是，如果房子有瑕疵，法院是不會負責的。

第二就是：如果是買到不點交的法拍屋，那法院就不負責點交，這是最大的問題

五、法拍屋點交與不點交

購買法拍屋時，會遇到兩種情況：一種是可「點交」、一種「不點交」。法院會在拍賣公告上面註明清楚，如果標示「點交」，代表法院會協助得標人，將法拍屋清點交付，確保得標人的房屋使用權；如果標示「不點交」，代表法院只有保障您的房屋所有權，但不會協助清點交付。

那什麼樣的情況法院會負責點交？

• 查封時為債務人自住
• 查封時為空屋
• 查無第三人佔用
• 租賃權已被法院排除

那什麼樣的情況法院不負責點交？

• 土地或建物所有權不完整：比方說，房子產權是3個人共同持有的（持分），如果其中一個人欠錢不還，債權人只能拍賣該名債務人持有的部分，也就是1/3的產權，遇到這種情形，法院就沒有辦法點交。

• 遭第三人佔用：法拍屋遭第三人佔用的情況，有可能是房子還有租約，且租賃關係沒有被法院排除，也可能是債務人讓親友無償使用房子（也就是不用付租金、也沒有租約），如果是遇到這種情形，且房客也不肯搬走的話，那等於拍到也沒有用。

六、買法拍屋的注意事項

當你看到喜歡的物件時，購買前要注意幾點：

1.拍次

這間房子是第幾拍，是第一拍、第二拍還是第三拍？法院總共分四次拍賣與一次應買，如果拍賣流標，下次拍賣價格會是前次拍賣價格的8成。

2.投標時間

什麼時候要投標？通常是在開標（法院公告上的拍賣時間）的前30分鐘進行投標。

3.土地標示

例如土地位置、使用用途、總面積、權利範圍等資訊。

4.建物標示

例如房屋所在位置、建號、建材與層數、建物面積等資訊。還要注意一件事，法院拍賣公告裡標示的建物面積，是用「平方公尺」，而一般我們看房子、買房子用的單位是「坪」，比如法院拍賣的這個物件，面積是120平方公尺（也就是120米平方），乘上0.3025等於36.3坪。

5.拍賣最底價

這間房子的拍賣底價是多少、要準備多少保證金？保證金一般是拍賣底價的20%。那法拍屋通常是怎麼定價格的？

房子被查封後，法院會請配合的房屋鑑價公司，進行房屋鑑價，徵詢完債權、債務雙方的意見後，就定出該法拍屋的「拍賣最低價額」，也就是第一次拍賣的價格。假設第一拍流標，第二次拍賣的價格，會依照第一拍的價格再打8折；如果第二拍又流標，第三次拍賣的價格，會依照第二拍的價格再打8折（等於第一拍底價的64折）；如果第三拍還是流標，第四次拍賣（也是最後一次）的價格再打8折，如果仍然流標，法院就不會再拿出來拍賣。

七、法拍屋的購買流程

再來講法拍屋的購買流程：

1.寫投標書

向法院領取投標單和保證金信封後，填寫上你要投標的物件，以及投標價格，也就是你準備用多少錢去標這間房子。

2.繳交保證金

保證金的話，開立銀行的本行支票即可，若得標會納入總拍賣價格中，若未得標則全數退回。

3.投標及開標

4.交付尾款

假設你得標了，第一件事就是要在拍定後的7天之內，把尾款補到法院的專戶。有些銀行會提供法拍屋尾款代墊，建議你在投標前，就先詢問銀行、並提供資料讓銀行進行審核評估，等到銀行通知同意尾款代墊後，再進行投標，以免得標後再申請會趕不上繳款期限。

5.辦理過戶

尾款繳清後約7~10天，法院就會核發權利移轉證書，你就可以拿去地政事務所，辦理所有權移轉。抵押權都塗銷掉之後，銀行就會將法拍屋尾款代墊，轉成房屋貸款。

今天的主題就討論到這邊，之後還會有更多關於貸款的影片，如果還有什麼問題想要提問，歡迎留言讓我們知道，最後記得按下訂閱、開啟小鈴鐺。「貴哥來開講，貸款有好事」我們下次見！