買法拍屋要準備全額的現金嗎？其實法拍屋是可以申請貸款的，只是在貸款程序上與一般房貸有所不同。本文將詳細說明法拍屋的貸款成數、利率、申請流程與注意事項，幫助你在購買法拍屋前做好準備，順利取得所需要的貸款資金。
一、法拍屋是什麼？
法拍屋簡單來說，是指將被法院強制拍賣的房屋。債務人可能因為欠稅、貸款未繳等情形，遭債權人向法院聲請強制執行，將債務人名下的房屋進行拍賣，而拍賣所得就會被用來償還所欠的債務。
（2）銀拍屋：法拍屋流標後，由銀行買回該屋所有權並再自行拍賣。
（3）金拍屋：台灣金融資產服務公司（簡稱台灣金服），由多家銀行共同成立，專門協助法院處理不良債權資產的拍賣。
二、法拍屋可以貸款嗎？
購買法拍屋是可以貸款的，但是與一般房屋貸款的性質並不相同，主要可以分為以下二種類型：
1.代墊貸款
法拍屋得標後，得標人只有7天的時間結清尾款，不過此時法拍屋產權尚未轉移得標人名下，因此銀行無法設定房屋抵押權，不會以一般房貸方式辦理。這時銀行會以代墊貸款的方式，協助得標人繳清法拍屋得標後的尾款。
2.轉為一般房貸
得標人取得法院核發的不動產權利移轉證明書後，就可以辦理房屋過戶，並將房屋抵押權設定給銀行。待抵押權設定完成後，銀行就會將這筆代墊貸款轉為一般房屋貸款，並調整貸款年限與利率等條件，而利率通常會低於代墊期間的水準。
三、法拍屋貸款的成數、利率與申請流程
法拍屋貸款因為不同於一般房貸，所以在貸款成數、利率與流程上也有所差異。詳細說明如以下所列：
1.法拍屋貸款成數與利率
投標法拍屋前需先準備一筆保證金，通常金額約在拍賣底價的20%~30%。至於法拍屋貸款成數與利率，如以下所說明：
（1）法拍屋貸款成數
經銀行評估後，法拍屋貸款成數約在得標價的7~8成之間。假如核貸的金額無法繳清尾款，得標人需自行補足差額。因此建議保證金可以多準備一些，以因應可能出現的資金不足情況。
（2）法拍屋貸款利率
法拍屋的代墊貸款，因為還不能以房屋作擔保，所以利率會接近銀行的信貸利率，約落在4%~12%之間，並且以天數計算。只有等到法拍屋過戶，並且完成房屋抵押權設定後，銀行才會將這筆法拍屋貸款，按照申請人與房屋的條件，調整成一般房貸的利率。
2.法拍屋貸款的申請流程
法拍屋貸款流程，大約有以下7個步驟：
（1）找到願意承作銀行
法拍屋的風險較高，並非所有銀行都有在承作，而且有些銀行只承作「可點交」的法拍屋，建議貸款前需仔細諮詢。目前有在承作的銀行有第一銀行、華南銀行、聯邦銀行、合作金庫、板信商銀。
（2）備妥資料與保證金
需要的資料與一般房貸相近，通常包含身分證、第二證件、戶籍謄本、個人印章、財力證明（如薪轉證明、扣繳憑單）以及拍賣標購文件等；保證金則需準備拍賣金額的20%~30%。
（3）無不動產需保證人
銀行在審核法拍屋貸款時，會嚴格審核申貸人的信用、財務狀況，以及還款能力等。若是申貸人名下無其他不動產，或是信用、財務狀況較弱，銀行可能就會要求需提供一位財力、信用條件良好的保證人。
（4）銀行審核貸款條件
銀行除了審核申貸人的條件外，同時也會審視法拍屋的狀況，例如是否為凶宅、海砂屋、輻射屋，以及可否點交的狀態。銀行通常對有瑕疵，或是不可點交的法拍屋承作意願較低。
（5）核貸過件結清尾款
一旦銀行同意核貸，就會撥付代墊款項，申貸人就可以著手進行房屋過戶，以及房屋抵押權設定等事項。提醒你，若是無法在期限內結清尾款，已繳納的保證金將被法院沒收。
（6）地政所設定抵押權
得標人結清尾款後，法院就會核發不動產權利移轉證明書。得標人就可以持此一文件，到地政事務所辦理房屋過戶，以及將抵押權設定給銀行
（7）代墊款轉一般房貸
當房屋過戶於得標人名下，銀行也順利取得第一順位抵押權後，原先的代墊貸款就會轉為一般房屋貸款。這時的利率將調整為一般房貸利率，還款期限也會延長。
四、法拍屋貸款注意事項
法拍屋雖然有機會以低於市價購得，但相對來說也潛藏不少的風險。應該要注意的地方有以下3點：
1.注意能否負擔保證金
由本文的說明可以知道，買法拍屋必須準備一筆保證金，約為得標金額的20%~30%之間。假設有一間法拍屋的底價為800萬，那麼保證金至少要準備160萬~240萬，這對一般人來說並非小數目。而且得標後7天內未能付清尾款，這筆保證金還會被法院沒收。
2.點交與不點交的風險
法拍屋可分為點交與不點交二種情況，這對後續的交屋與貸款有著重大影響：
（1）點交
法院會協助將房屋的所有權、使用權，完整轉移給得標者，並確認房屋有無第三人占用的情況。若是前屋主拒絕搬遷，法院將依法強制執行。
（2）不點交
法院不負責房屋交付事宜，僅依法移轉房屋所有權。若是有房屋被占用或是租賃等情形，需由得標人自行解決，法院並不介入處理。因為風險較高，所以大多數銀行並不願意承作這類型的法拍屋貸款。
3.法院不負責房屋瑕疵
法院只會公告房屋是否為凶宅、海砂屋、輻射屋等狀況，至於壁癌、漏水或是其他結構瑕疵，並不在法院負責與公告的範圍內。而且投標者無法進入屋內查看實際屋況，因此投標人對於房屋可能存在的瑕疵，需自行承擔風險。
五、法拍屋貸款常見QA
視情況而定。因為各家銀行對於法拍屋貸款的利率、手續費、貸款成數，以及審核條件等均不相同，建議在投標之前進行多方比較，才能選擇最適合自己的貸款銀行與方案。
會影響。銀行會根據房屋與申貸人條件，給予相對應的貸款成數。如果法拍屋的屋況不佳，或是申貸人的信用、財務狀況不好，都會影響銀行給予法拍屋的貸款成數。
法拍屋貸款與一般房貸有著很大的差異，首先要知道貸款流程，可分為代墊貸款、轉為一般房貸兩項。尤其在代墊貸款期間，銀行因為無法取得房屋抵押權，所以會以較高的利率提供代墊貸款；只要取得不動產權利轉移證明書，就可以轉為一般房貸的條件。這個過程雖然較複雜，不過只要依照本文的說明進行申請，相信可以幫助你順利取得法拍屋的貸款。
了解詳情
