買法拍屋要準備全額的現金嗎?其實法拍屋是可以申請貸款的,只是在貸款程序上與一般房貸有所不同。本文將詳細說明法拍屋的貸款成數、利率、申請流程與注意事項,幫助你在購買法拍屋前做好準備,順利取得所需要的貸款資金。
一、法拍屋是什麼?
法拍屋簡單來說,是指將被法院強制拍賣的房屋。債務人可能因為欠稅、貸款未繳等情形,遭債權人向法院聲請強制執行,將債務人名下的房屋進行拍賣,而拍賣所得就會被用來償還所欠的債務。
(2)銀拍屋:法拍屋流標後,由銀行買回該屋所有權並再自行拍賣。
(3)金拍屋:台灣金融資產服務公司(簡稱台灣金服),由多家銀行共同成立,專門協助法院處理不良債權資產的拍賣。
二、法拍屋可以貸款嗎?
購買法拍屋是可以貸款的,但是與一般房屋貸款的性質並不相同,主要可以分為以下二種類型:
1.代墊貸款
法拍屋得標後,得標人只有7天的時間結清尾款,不過此時法拍屋產權尚未轉移得標人名下,因此銀行無法設定房屋抵押權,不會以一般房貸方式辦理。這時銀行會以代墊貸款的方式,協助得標人繳清法拍屋得標後的尾款。
2.轉為一般房貸
得標人取得法院核發的不動產權利移轉證明書後,就可以辦理房屋過戶,並將房屋抵押權設定給銀行。待抵押權設定完成後,銀行就會將這筆代墊貸款轉為一般房屋貸款,並調整貸款年限與利率等條件,而利率通常會低於代墊期間的水準。
三、法拍屋貸款的成數、利率與申請流程
法拍屋貸款因為不同於一般房貸,所以在貸款成數、利率與流程上也有所差異。詳細說明如以下所列:
1.法拍屋貸款成數與利率
投標法拍屋前需先準備一筆保證金,通常金額約在拍賣底價的20%~30%。至於法拍屋貸款成數與利率,如以下所說明:
(1)法拍屋貸款成數
經銀行評估後,法拍屋貸款成數約在得標價的7~8成之間。假如核貸的金額無法繳清尾款,得標人需自行補足差額。因此建議保證金可以多準備一些,以因應可能出現的資金不足情況。
(2)法拍屋貸款利率
法拍屋的代墊貸款,因為還不能以房屋作擔保,所以利率會接近銀行的信貸利率,約落在4%~12%之間,並且以天數計算。只有等到法拍屋過戶,並且完成房屋抵押權設定後,銀行才會將這筆法拍屋貸款,按照申請人與房屋的條件,調整成一般房貸的利率。
2.法拍屋貸款的申請流程
法拍屋貸款流程,大約有以下7個步驟:
(1)找到願意承作銀行
法拍屋的風險較高,並非所有銀行都有在承作,而且有些銀行只承作「可點交」的法拍屋,建議貸款前需仔細諮詢。目前有在承作的銀行有第一銀行、華南銀行、聯邦銀行、合作金庫、板信商銀。
(2)備妥資料與保證金
需要的資料與一般房貸相近,通常包含身分證、第二證件、戶籍謄本、個人印章、財力證明(如薪轉證明、扣繳憑單)以及拍賣標購文件等;保證金則需準備拍賣金額的20%~30%。
(3)無不動產需保證人
銀行在審核法拍屋貸款時,會嚴格審核申貸人的信用、財務狀況,以及還款能力等。若是申貸人名下無其他不動產,或是信用、財務狀況較弱,銀行可能就會要求需提供一位財力、信用條件良好的保證人。
(4)銀行審核貸款條件
銀行除了審核申貸人的條件外,同時也會審視法拍屋的狀況,例如是否為凶宅、海砂屋、輻射屋,以及可否點交的狀態。銀行通常對有瑕疵,或是不可點交的法拍屋承作意願較低。
(5)核貸過件結清尾款
一旦銀行同意核貸,就會撥付代墊款項,申貸人就可以著手進行房屋過戶,以及房屋抵押權設定等事項。提醒你,若是無法在期限內結清尾款,已繳納的保證金將被法院沒收。
(6)地政所設定抵押權
得標人結清尾款後,法院就會核發不動產權利移轉證明書。得標人就可以持此一文件,到地政事務所辦理房屋過戶,以及將抵押權設定給銀行
(7)代墊款轉一般房貸
當房屋過戶於得標人名下,銀行也順利取得第一順位抵押權後,原先的代墊貸款就會轉為一般房屋貸款。這時的利率將調整為一般房貸利率,還款期限也會延長。
四、法拍屋貸款注意事項
法拍屋雖然有機會以低於市價購得,但相對來說也潛藏不少的風險。應該要注意的地方有以下3點:
1.注意能否負擔保證金
由本文的說明可以知道,買法拍屋必須準備一筆保證金,約為得標金額的20%~30%之間。假設有一間法拍屋的底價為800萬,那麼保證金至少要準備160萬~240萬,這對一般人來說並非小數目。而且得標後7天內未能付清尾款,這筆保證金還會被法院沒收。
2.點交與不點交的風險
法拍屋可分為點交與不點交二種情況,這對後續的交屋與貸款有著重大影響:
(1)點交
法院會協助將房屋的所有權、使用權,完整轉移給得標者,並確認房屋有無第三人占用的情況。若是前屋主拒絕搬遷,法院將依法強制執行。
(2)不點交
法院不負責房屋交付事宜,僅依法移轉房屋所有權。若是有房屋被占用或是租賃等情形,需由得標人自行解決,法院並不介入處理。因為風險較高,所以大多數銀行並不願意承作這類型的法拍屋貸款。
3.法院不負責房屋瑕疵
法院只會公告房屋是否為凶宅、海砂屋、輻射屋等狀況,至於壁癌、漏水或是其他結構瑕疵,並不在法院負責與公告的範圍內。而且投標者無法進入屋內查看實際屋況,因此投標人對於房屋可能存在的瑕疵,需自行承擔風險。
五、法拍屋貸款常見QA
視情況而定。因為各家銀行對於法拍屋貸款的利率、手續費、貸款成數,以及審核條件等均不相同,建議在投標之前進行多方比較,才能選擇最適合自己的貸款銀行與方案。
會影響。銀行會根據房屋與申貸人條件,給予相對應的貸款成數。如果法拍屋的屋況不佳,或是申貸人的信用、財務狀況不好,都會影響銀行給予法拍屋的貸款成數。
法拍屋貸款與一般房貸有著很大的差異,首先要知道貸款流程,可分為代墊貸款、轉為一般房貸兩項。尤其在代墊貸款期間,銀行因為無法取得房屋抵押權,所以會以較高的利率提供代墊貸款;只要取得不動產權利轉移證明書,就可以轉為一般房貸的條件。這個過程雖然較複雜,不過只要依照本文的說明進行申請,相信可以幫助你順利取得法拍屋的貸款。