公益出租人政策自上路以來，申報戶數已突破17萬戶，不過租屋市場上，仍有不少房東尚未完成申請，與政府提供的減稅福利擦肩而過；想知道如何滿足公益出租人條件，在利人利己的同時，以優惠稅率繳納房屋稅、地價稅稅金，本篇內容將為你詳細說明，協助你輕鬆掌握公益出租人的優缺點、申請資格與流程。
一、公益出租人是什麼？
身為房東的你，若願意把房子租給符合政府租金補助資格的房客，經過申請與審核（或政府認定），就可以取得「公益出租人」身分，享有各種稅金優惠；從效益面來看，政府推行公益出租人政策，主要是希望透過提供減稅誘因，鼓勵房東把房子出租給有需要的人，在創造房東與租客雙贏局面的同時，落實居住正義。
那麼成為公益出租人有哪些優缺點與注意事項呢？以下為你分段盤點。
1.成為公益出租人的好處
經申請或受政府認證成為公益出租人後，房東將享有以下幾項福利：
- 房屋稅優惠：納稅適用1.2%稅率。
- 地價稅優惠：納稅適用2‰稅率。
- 綜合所得稅優惠：享每屋每月租金收入最高1.5萬的免稅額度。
2.成為公益出租人的缺點與注意事項
取得公益出租人身分後，在享受減稅好處的同時，需留意以下幾點：
- 租金收入須誠實納稅：不少房東為了規避房租收入產生的所得稅，並沒有按照政府機關規定誠實報稅，當這類房東主動或被動成為公益出租人後，將被納入受政府監管的透明租屋市場，肩負誠實納稅義務。
- 賣房時稅務成本增加：賣房若須繳納土地增值稅，公益出租人會因出售前1年內有出租事實，無法適用10%的自住優惠稅率；若脫手的是須繳納房地合一稅的新制房屋，會因為房屋曾出租使用，沒有自住滿6年，不能享有400萬的所得免稅額。
此外還須注意，公益出租人的身分是會變動的；若房客失去租屋補助資格，或房子改租給不具租金補貼資格的房客，房東會因此失去公益出租人的身分，不再享有前述提到的各項稅金優惠。
二、公益出租人節稅優惠試算
我們接著透過實際試算，來看看成為利人利己的公益出租人，能省下多少稅金。
我們用擁有一棟台南市35坪3層樓透天的阿哲舉例，若阿哲將透天整棟以每月1.5萬元的價格出租，申請成為公益出租人能讓他省下多少稅金？
- 房屋稅
- 地價稅
- 綜合所得稅
房屋稅額＝房屋課稅現值×適用稅率，假設阿哲的透天課稅現值為16萬
成為公益出租人前，需繳納16萬×2.4%（非自住稅率）＝3,840元
成為公益出租人後，僅需繳納16萬×1.2%（優惠稅率）＝1,920元
阿哲可省下3,840－1,920＝1,920元的房屋稅金
地價稅額＝課稅地價×適用稅率，假設阿哲的透天課稅地價為40萬
成為公益出租人前，需繳納40萬×10‰（一般用地稅率）＝4,000元
成為公益出租人後，僅需繳納40萬×2‰（優惠稅率）＝800元
阿哲可省下4,000－800＝3,200元的地價稅金
租金所得稅額＝（全年租金收入－免稅額）×（1－43%必要費用）×所得稅率
年收150萬元的阿哲，適用所得稅率為20%
成為公益出租人前，需繳納（1.5萬×12個月－0）×57%×20%＝20,520元
成為公益出租人後，僅需繳納（1.5萬×12個月－18萬）×57%×20%＝0元
阿哲可省下20,520－0＝20,520元的所得稅金
*若全年租金收入－免稅額為負數，以0計算
3個稅種統計下來，取得公益出租人身分
共可讓阿哲省下1,920＋3,200＋20,520＝25,640元的稅金
三、公益出租人怎麼申請？
依據《公益出租人資格認定作業要點》規定，想成為公益出租人，除了需租房給特定對象外，房東與房屋還要滿足幾個條件，同時經政府機構認定，才能正式取得適用減稅優惠的公益出租人身分。
1.公益出租人申請條件
公益出租人的申請條件包含以下3個面向：
- 房東條件：房東（出租人）必須是房屋的所有權人；若房子與他人共同持有，須於租賃契約載明所有共有人。
- 房客條件：房客須為政府認定符合租金補貼資格，且已完成申請，確實領有補助的族群；除租屋補助政策適用的一般租戶外，可申請低收入戶、身心障礙者租金補貼的弱勢群體也包含其中。
- 房屋條件：出租房屋須為合法建築、居住用途，同時具備門牌（若為一個門牌隔出多間套房出租，節稅資格並不會隨隔間數增加）。
2.公益出租人申請流程
公益出租人的認定方式有二，包括「房東自行申請」與「政府直接認定」，以下為你說明差異：
- 房東自行申請流程：身為房屋所有權人、房屋稅納稅義務人（若房屋未完成建物所有權登記）的房東，可以主動提供申請書、身分證影本，向房屋所在縣市的都市發展局或城鄉發展局，申請核發「公益出租人認定函」；經初審、複審通過，即取得公益出租人身分。
- 政府直接認定流程：若你的房客選擇自行申請租屋補貼，受理申請的主管機關會將房客的補助申請結果，與房東公益出租人身分的資格審核結果，提供給地方稅稽徵機關與國稅局，將核定資料記錄列管；房東不必取得公益出租人認定函就可適用節稅優惠。
四、怎麼查詢自己是不是公益出租人？
想知道自己是否已順利取得公益出租人身分，可以上內政部公益出租人查詢網進行確認，查詢步驟很簡單，以下為你說明一般房東如何完成查詢：
- 進入公益出租人查詢網站，選擇「自然人」身分。
- 輸入「身分證字號」、「健保卡號」與「驗證碼」。
- 點擊「查詢公益出租人資格」按鈕，頁面跳轉後便會顯示查詢結果。
五、其他關於公益出租人的常見Q&A
房東可以選擇不主動提出申請，但如果是因房客申請租屋補助，「經政府認定」成為公益出租人，房東是不能拒絕的；考量到現階段申請租屋補助，並不需要取得房東同意，若房東「被動」成為公益出租人，建議就好好享受減稅優惠，千萬不要對房客申請補助的行為加以限制，否則可能面臨3萬～30萬元的罰鍰。
不會，因為減稅資格是以門牌做計算，多層或多間共用門牌仍舊算「一屋」，自然不會讓免稅額度增加；舉例來說，一棟3層樓透天整棟租給一人，或分層分租給三個租客，免稅額度都是1.5萬／月，並不會因為簽訂三個租約讓免稅額成長為3倍。
公益出租人身分的有效期間是從「房客申請租金補貼當日」起，向前與向後各計算一年，但會受到「租賃契約起訖日」的限制，可簡單統整為以下原則：
- 往前最長追溯一年，但不得早於租賃契約的起始日。
- 往後最長延展一年，但不得晚於租賃契約的終止日。
舉例來說，房客在114年6月27日申請租屋補貼，租屋契約起訖日為114年1月1日與114年12月31日，則公益出租人身分的效期為114年1月1日至114年12月31日。若租約超過1年，公益出租人身份的效期計算亦受上述規則限制，不過須注意，如果房客在重新申請租屋補助時，喪失原有的補貼資格，即使租約未終止，房東的公益出租人身分也會跟著失效。
原則上不用，但如果選擇用網路申報綜合所得稅，要記得在申報時所得種類勾選租賃所得，且所得格式勾選為符合住宅法第15條者，才能享有每屋每月租金收入最高1萬5千元之免稅優惠；若選擇臨櫃申報，則建議準備好租賃契約與租客的租金補貼核定函，方便稅務人員查驗。
房東選擇成為公益出租人，不僅能幫助有需要的租客，還可以享有多項租稅減免優惠；有興趣者建議盡快動身完成申請，加入眾多公益出租人利人又利己的行善行列！
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