你是否覺得這個標題是否為假新聞？名下的房子居然被「合法搶房」！其實這是血淋淋發生過的真實案例。以下將詳細介紹這個案例的整個過程，並分析其中的關鍵，避免需要資金週轉的你，因為一時的心急，誤入不肖業者的貸款陷阱中，讓辛苦打拼的房子被合法搶房。
一、真實案例說明
南投黎姓夫妻於2019年時投資失敗，急需資金週轉，向當地的貸款業者借貸150萬。業者要求，將房屋所有權過戶到業者名下作為擔保品，原房貸仍需由黎姓夫妻繼續負擔。此外，每個月需支付業者借貸利息約10萬元。接著，業者以便於管理的藉口，要求簽下房屋租約，將房屋回租給黎姓夫妻，並且須到「法院公證」，黎姓夫妻由屋主變為房客。
簽約後5個月，突然收到業者的存證信函，要求支付5個月租金，若逾期未繳清，則須終止租約並返還房屋；於第一封存證信函後1個月，黎姓夫妻收到第2封存證信函，要求解除租約關係並限期搬離；2020年底，法院執行官、警察與搬家公司，強制執行搬遷的動作。
二、案例分析
由以上的過程來看，究竟是哪個環節出現了問題，才讓整件事情變得一發不可收拾？若是仔細研究後可以發現，其實有2個步驟出現了重大的瑕疵：
1.明明是抵押貸款，卻要求買賣過戶
貸款業者卻要求過戶房屋所有權，且是以800萬元的房屋買賣名義過戶，再用買賣回租附買回的方式進行借貸。
一般房屋貸款的過程中，只需到地政機關設定抵押權，貸款方就已經有了債權的保障，這才是正常的貸款程序。將房屋過戶的同時，這間的屋主已不再是黎姓夫妻，而是貸款業者，這表示從一開始貸款公司就有詐欺嫌疑。
2.誆稱無須繳房租，實則製造無租賃事實
黎姓夫婦雖表示無租賃事實，但一旦經過「法院公證」租賃關係存在，表示借貸雙方你情我願，也都知悉這個過程並沒有任何異議，假如超過2個月未繳租金，業者有權發存證信函催繳；若房客再不繳交租金，屋主（業者）有權預告終止租約，所以在法律上業者是合乎規範的。
三、貸款需要注意的原則有哪些？
借貸時需掌握以下的原則，可以降低貸款的風險：
1.慎選貸款管道避免病急亂投醫
有貸款需求時，建議以銀行為首選，若是無法向銀行申請貸款，則以大型上市櫃的融資公司，為申請對象會較有保障。切莫因為一時的心急，而選擇了風險較高的代書代辦或民間當鋪等借貸管道。
2.房屋所有權切記千萬不可過戶
貸款方只要有抵押權，就有完整的債權，法律即會保障貸款方應有的權益；若是貸款時對方要求，須過戶不動產的所有權才可申請貸款，此時要立刻拒絕這種無理的要求，並且馬上更換貸款管道，因為這不是合法業者應有的放貸方式。
3.貸款利率以年利率計算才正常
現行的法定利率，規定年利率不可超過16%。若是聽到2%或3%的利率，大多是「月利率」，若換算為年利率則在24%~36%之間，並非一般人可以負擔的起。
4.貸款不應該有單利或複利計算
不肖的貸款業者，多會用「滯納息」來代替循環息，利上加利的計算方式，會讓人永遠也還不了所欠的錢。如本案中每個月須繳10萬的利息，一年則要繳120萬，換算年利率為80%，是非常不合理的利息計算方式。
5.貸款週期應該以月作計算期數
以「月」為貸款的計算週期，是正當業者所會用的方式；若是以「週」甚至是「日」的方式計算，有很大的機率是高利貸業者。
四、房屋貸款的流程有哪些？
向銀行、融資公司或其他貸款管道，申請房屋貸款的流程，基本上是大同小異，其程序如以下所列：
房屋貸款流程
- 送件申請
- 房屋估價
- 審核照會
- 簽約對保
- 抵押權設定（債權人已有完整債權）
- 帳戶撥款
以上的流程中，「抵押權設定」是非常重要的環節。當債權人獲得房屋抵押權時，法律即已保障債權人完整的債權，千萬不可再將房屋所有權過戶，因為若是遇到有心詐騙的人，黎姓夫妻的不幸遭遇，很有可能會發生在你我身上。
每個人可能都會有需要資金週轉的時候，但是切記！不要因為一時的心急，就聽信了不肖業者的花言巧語，進而簽下了讓自己無法翻身的合約。建議此時更應該保持冷靜，並以銀行為貸款的首選；若無法申請銀行的貸款，則要以合法的貸款管道（如大型上市櫃融資公司）為申請對象，才能避免因為選錯貸款管道，而造成了流離失所的情形。
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