持分房屋可以買賣或貸款嗎？2步驟處理持分房屋產權問題，解套方法快學起來

房子共同持有也稱作持分房屋。這種情況下，房屋還可以買賣或是貸款嗎？答案是可以的。不過由於房屋共同持有的產權較複雜，比起一般的房屋買賣或貸款，需要注意的地方會更多。因此想要讓持分房屋，成功申請貸款或買賣，可以參考本文接下來的說明，幫提高你取得貸款資金的機會。

一、持分房屋是什麼？

持分房屋也可稱為房屋共同持有，簡單來說是指房子共同持有人為2人以上，有時候甚至會出現數十人，共同持有一間房屋產權的現象。這種情況大多發生在，夫妻共同買房、手足共同繼承遺產，或是股東合資買房等情形。而房子共同持有的類型，還可以分為「公同共有」與「分別共有」2種。

• 公同共有：全部的持有人，共同擁有房屋的所有權，沒有持分比例的問題。
• 分別共有：個別的持有人，分別擁有房屋特定比例的所有權，每個人持有的比例可能不一定。

二、房屋共同持有可以買賣嗎？

房子共同持有的情形下，想要進行房屋買賣，必須先釐清房屋是屬於公同共有還是分別共有。只有確認房屋產權的持分情形後，才能選擇正確的方式，進行房屋的買賣。以下分別就2種房屋持分的情況，說明解套的方法。

1.公同共有

買賣須全體持分人同意。房屋公同共有，必須全體持分人同意後，才可以進行房屋的買賣。因此，公同共有的房屋，無法憑一二個人的同意，就對房屋的產權，進行變更、轉移或處分。

公同共有房屋買賣的解套方式

公同共有房屋買賣前，必須先進行房屋產權的變更，有以下2項步驟：

1. 全體共有人同意下，以書面協議的方式向地政事務所申請，將「公同共有」改為「分別共有」。
2. 可以由其中一位共有人，向法院申請「共有物分割」，將房屋改為「分別共有」後，就可以用「分別共有」的方式處理房屋產權。

2.分別共有

只能買賣自己持分部分。房屋分別共有，不需經過其他持分人的同意，就可以將自己持有的房屋產權，進行買賣。反之，若是你想要賣出整間房屋，還是必須經過多數持分人的同意。

分別共有房屋買賣的解套方式

分別共有想要進行房屋買賣，有2種處理方式：

1. 多數人要賣：以多數人的意見為主。因為「土地法第34條之1」規定：共有人過半數同意，應有部分也過半數同意，則可以轉賣他人，並按比例均分轉賣後的金額。
2. 少數人要賣：向法院提出申請後，法院會先看是否有「不可分割之約定」。若沒有，法院則會以「變價分割」的方式將房屋拍賣，並將拍賣後的金額按比例，分配給房屋共同持分人。

三、房屋共同持有可以貸款嗎？申請管道有哪些？

持分房屋也是可以貸款的，而且與持分房屋買賣一樣，必須經過一定的程序才能進行。常見的持分房屋貸款管道，有銀行、融資公司與民間貸款三種。以下分別就這些管道，說明在持分房屋貸款上，有哪些審核條件與限制。

• 銀行持分房屋貸款
  銀行通常會婉拒房子共同持有的貸款申請。不過，有一種情況例外，就是所有房屋持分人一起到銀行，共同簽屬貸款申請同意書後，表示此時房屋產權已經沒有問題了，銀行才會接受房屋貸款的申請。
• 融資持分房屋貸款
  融資公司對於房子共同持有的貸款，態度上基本與銀行相同。除非所有房屋持分人都簽署了貸款申請同意書，否則一樣不會受理持分房屋的貸款。建議可以按照本文說明的方法，將房屋產權處理適當後，再來申請融資公司的二胎房貸。
• 民間持分房屋貸款
  民間公司對於持分房屋貸款的審核，比起銀行與融資公司，相對來說較為寬鬆。只要房屋不是公同共有，申請人都可以拿自己持有的產權比例，向民間公司申辦房屋貸款。

四、房屋共同持有貸款怎麼申請？

持分房屋貸款的申請，以銀行與融資公司為例，相關的文件與申辦流程，如以下所列：

1.持分房屋貸款需要的文件

• 所有持分人簽名同意書（房屋公同共有才需要）
• 持分人身分證正本+身分證影本2份
• 房屋土地所有權狀正本
• 自然人憑證（戶政事務所申請）
• 持分人印鑑章+印鑑證明2份（戶政事務所申請）
• 全戶戶籍謄本1份（戶政事務所申請）
• 銀行房貸繳息證明（申辦二胎房貸時才需要）
• 銀行存摺封面影本（撥款用）

2.持分房屋貸款申請的流程

• 送件與申請：備妥上述文件後，送至選擇的持分房屋貸款管道進行申請。
• 審核與估價：審核申請人條件，對房屋進行鑑價後給予相對應貸款方案。
• 對保與簽約：通知申請人對保，雙方確認合約內容無誤後即可進行簽約。
• 抵押權設定：對保簽約完成後，雙方到地政事務所進行房屋抵押權設定。
• 撥款至帳戶：上述流程完成後，貸款機構就將資金撥款到指定銀行帳戶。

五、房屋共同持有常見QA

房子共同持有的情形下，想要申請房屋貸款，是非常困難的一件事。不過只要在申請前，按照本文所說明的解決辦法，還是有機會可以成功申請。建議要以銀行為貸款申請的首選，其次也可以考慮大型融資公司，都能讓你在安全無虞的情況下，取得所需要的週轉資金。