房貸提早還完優缺點有哪些？ 提前清償違約金試算，申辦流程一篇搞懂

大多數貸款買房子的人，假如手邊多出了一筆資金，該不該先拿去償還房貸呢？這個問題在許多房貸族群的心中，應該都曾經思考過。當然每個人的條件與狀況不同，適合的答案也會不一樣。本文將詳細分析，房貸提前還款的優缺點以及試算舉例，讓你可以依照自身的條件與規劃，選擇最適合還款的方式。

一、房貸提前清償的優缺點

房貸是否需要提前償還，有正反兩面的支持者。以下我們可以由這兩方面的說法，來瞭解房貸提前結清的優缺點：

1.提前清償的優點

支持提前結清房貸的人，最終的目的就是不要背債過日子。具體的理由有以下2點：

• 減輕還款負擔：將多餘的資金拿來償還房貸，能立即減少每個月的還款負擔，讓日常生活可以更輕鬆一些。
• 增加可用資金：提前償還房貸本金，能讓要支付的房貸利息變少，增加可以運用的資金，怎麼看都是非常划算的一件事。

2.提前清償的缺點

反對房貸提前結清的人，則是提出以下3點相反的意見：

• 可能產生違約金：在綁約期內提前清償房貸，屬於違約情事之一，因此需繳交一筆違約金反而不划算。
• 結清後資金變少：提前清償房貸後，手上的資金已經不多，因此多少會影響日常生活的支出。
• 省下的利息不多：房貸的期限大多很長，就算提前償還房貸，省下的利息均攤在房貸還款期限上，其實並不如想像的多。

二、房貸提前結清試算

看完房貸提前結清的優缺點後，接下來以實際例子試算，房貸結清前後的差額，讓你可以更清楚的比較，自己適不適合提前結清房貸。

1.提前結清可以省多少

假設甲、乙二人貸款條件相同，房貸各有800萬，房貸利率3%，房貸期限20年。因為第6年，甲領到一筆50萬的年終獎金，他將這筆錢拿來償還房貸，就以上情境，試算二人的房貸情況。

2.提前清償違約金試算

若在綁約期間內提前償還房貸，就會有違約金的產生。提醒你，違約金的計算基礎有2種，分別為「提前償還本金」與「貸款餘額」，試算結果如以下所列：

• 提前償還本金為基礎：以台灣銀行為例，房屋貸款800萬，若1年內提前清償，須加收提前還款本金的1%作為違約金。假設已提前還款100萬，那麼違約金需繳交100萬x1%＝1萬元。
• 貸款餘額為基礎：以農業金庫為例，房屋貸款800萬，若1年內提前清償，須加收貸款餘額的1%作為違約金。假設已提前還款100萬，那麼違約金需繳交（800萬–100萬）x1%＝7萬元。

三、房貸提前還款的2種方式

若要提前結清房屋貸款，可以參考以下2種還款方式：

1.一次清償全部本金

將貸款剩餘的本金一次還完，主要可以節省利息的支出，較適合手頭寬裕的人。不過銀行通常會在合約內註明，須繳款滿一定期數後，才可以要求提前清償房貸本金，否則就屬於違約的情況。以下試算一次清償房貸，可以省下多少利息費用。

2.償還房貸部份本金

將手上多餘的一筆資金，拿來償還房貸的部份本金，以減少貸款利息的支出。這樣的還款類型，有2種方式可以選擇。

• 方式一、還款年限不變：這種還款方式，在本金減少與還款年限不變的情形下，月付金將會減少，能夠減輕日常支出的負擔。

• 方式二、還款年限縮短：這種還款方式，在房貸本金減少一部份後，維持每期的月付金額不變，就可以縮短還款年限，盡早還完貸款。

四、房貸提前還款流程

提前結清房貸的流程，主要會有以下5個流程：

• 通知銀行：主動通知銀行，要申請提前償還房貸。
• 銀行清算房貸：銀行收到申請後，清算名下房子的貸款餘額。
• 銀行通知繳款：銀行通知你需要繳交多少的金額。
• 申請塗銷抵押權：繳完剩餘房貸款項後，須向銀行申請抵押權塗銷。提出申請後3個工作天內，銀行就會將「抵押權塗銷同意書」等相關文件歸還給你。
• 辦理抵押權塗銷：攜帶身分證、印章與上述文件，到地政機關辦理塗銷，就完成房貸清償的所有程序。

五、其他關於房貸提前結清的常見Q&A

由本文的說明，可以試算提前清償房貸，對於自己來說是否划算？假如提前清償房貸，會造成日常生活的壓力，反而建議需要再考慮。因此要不要提早結清房貸，並沒有一定的答案，只有在仔細考量個人的條件與狀況後，才能選擇最適合自己的還款方式。

附錄：銀行房貸提前結清違約金比較表

（以上資訊須以各大銀行官網公布資訊為準）