大多數買房子的人，通常都會遇到貸款的問題。而在繳了一段時間的房貸後，假如手邊多出了一筆錢，該不該先拿去償還房貸呢？這個問題在許多房貸族群的心中，應該都有思考與糾結過。當然每個人的條件與狀況不同，適合的答案也不會一樣，本文幫你分析「提前結清房貸」的優缺點，您可依自身規劃，選擇最適合自己的方式。
一、房屋貸款是什麼？較常見的有哪幾種類型？
我們名下有房子時，會面臨的房屋貸款類型大概可以分為以下三種：
- 購屋貸款（一順位房貸）
買房子時向銀行申請購屋金額分期，用分期付款的方式，每個月繳交一筆錢，來逐漸償還向銀行貸款買屋的錢。 - 原屋融資
名下的房子本來沒有貸款，因投資規劃，向銀行申請一筆貸款，這一筆貸款就是：原屋融資。 - 二順位房貸
房屋還有貸款的情形下，向銀行或融資公司再申請一筆貸款，申貸所得資金即可拿來運用，這筆貸款即稱為二順位房貸，或稱二胎房貸。
二、房貸提前還款方式有哪幾種？
若是要提早結清房屋貸款，有兩種方式可以還款。
1. 償還全部貸款本金
提前清償全部本金的特色
- 清償條件：須繳滿規定期數。
- 優點：節省大筆利息支出，房子也能再申請抵押貸款。
- 還款方式：一次結清。
- 適合對象：手頭寬裕者。
意思是將貸款的全部本金一次還完。而會這樣做的主要目的在於，要節省利息的支出。不過通常銀行會在合約內註明，要貸滿一定的時間後，才能要求提前清償本金，否則就是屬於違約的狀況。
2. 償還部份貸款本金
償還部份貸款本金就是：手頭上有一筆多餘資金用不到，拿來償還貸款的部分本金，以降低貸款利息支出。償還部份貸款本金後，剩餘的貸款繳款方式，有2種方式可以選擇：
（1）月付金額隨本金降低
提前清償部份本金的特色
- 清償條件：繳交的貸款還未超過本金的1/3。
- 優點：減少貸款利息，減輕還款壓力。
- 還款方式：還款年限可選擇不變或縮短。
- 適合對象：手頭還算寬裕，想減輕壓力的人優點在於降低每月還款金額，減輕還款壓力。
這樣做的主要目的在於降低日常支出的負擔，雖然還得比較慢，但可以更靈活地去分配手上的現金流。
（2）月付金額維持不變
提前清償部份本金的特色
- 清償條件：繳交的貸款還未超過本金的1/3。
- 優點：節省每個月的利息、縮短貸款期限。
- 還款方式：每月繳款金額維持不變，還本速度就變得更快
- 適合對象：手頭還算寬裕，想減輕壓力的人優點在於降低每月還款金額，減輕還款壓力。
這樣做的目的在於加快清償的速度。因為貸款本金減少，在繳款金額不變的情況下，每月的月付金當中，償還欠款本金的金額變多了，貸款繳清的時間就會比合約期限早。
| 方法 | 提前清償全部本金 | 貸款期限不變 | 貸款期限縮短 |
|---|---|---|---|
| 清償條件 | 須繳滿規定期數 | 繳交的貸款還未超過本金的1/3 | 繳交的貸款還未超過本金的1/3 |
| 優點 | 節省大筆利息支出，房子也能再申請抵押貸款 | 降低每月還款金額，減輕還款壓力 | 節省每個月的利息，縮短貸款期限 |
| 還款方式 | 一次結清 | 還款年限選擇不變 | 還款年限選擇縮短 |
三、房貸提前清償的優缺點
房貸是否需要提前償還，有正反兩面的支持者，以下我們可以參考兩派的說法：
1. 支持提前清償貸款的理由
- 減輕整體的還款負擔
- 減少房貸利息總額支出
- 最終目的早日擺脫負債人生
支持提前結清貸款的人，最終的目的就是不要再揹債過日子，省下來的利息錢還可以拿來作其他用途，何樂而不為？
2. 反對提前清償貸款的理由
- 須額外支出銀行貸款違約金
於綁約期內提前償還房貸屬於違約，因此須付出一筆違約金。 - 結清貸款後可用資金少
房貸的金額很大，相信提前清償完房貸後，大部分人手上可運用的資金並不多，因此多少會影響到日常生活的支出需求。因為台灣近幾年房貸利率已是樓地板價(1.3%左右)，這幾年也很多理財部落客建議房貸要貸好貸滿，保持手頭資金充裕，
用房屋增貸的金額來投資股票、基金或ETF…等，讓錢滾錢，資產配置更靈活。 - 可以省下來的利息不多
若是依照以下第4點的試算例子來看，貸款500萬，利率1.3％，還款期限20年，提早償還部分貸款本金，可以省下來的利息總額約5萬，以20年的時間來說真的不多。
避免違約金的方法
違約金是有方法可以避免的，假如你不是投資客，是首購房屋來自住，在清償完剩下的房貸餘額後，不要急著向銀行索取清償證明，來辦理塗銷抵押權登記，等綁約期過後再辦理塗銷，就沒有違約金的問題。而違約的情形有三種類型：
- 提前清償全部或部份本金
如臺灣銀行，加收提前償還本金0.6％~1％違約金。 - 提前清償全部本金並申請塗銷抵押權
如合作金庫，收取前3個月償還所累計本金金額的0.5％~1％。 - 提前清償全部本金不論是否申請塗銷抵押權
如永豐銀行，收取前3個月償還所累計本金金額的0.5％~1.5％。
另外還有一種方式，就是本金償還到只剩下$100元或$1元，讓房貸還有些許的餘額存在，這樣就不構成違約，也是可以利用的方式之一。不過這個條件有二個限制：
- 非所有銀行皆適用
只針對台灣的銀行有效，不適用於外商銀行。 - 合約內容可能有所不同
若是銀行在合約內已經有特別註明：「自借款日起算X年內，於下列期間內，『提前償還部分或全部借款者』，依提前清償之借款本金，按下列規定計付提前清償違約金」上述文字意思是，只要在合約規定的時間內提前償還本金，就算故意留下極小額的貸款本金，還是屬於違約，一樣要付出一筆違約金。因此是否屬於違約的狀況，還是要以各家銀行的合約內容為主。
四、提早清償房貸可以省多少？舉例試算給你看
舉例來說：假設小趙與小李貸款條件相同，房貸各自有500萬，房貸利率1.3％，房貸期限20年，都以本息均攤來計算。因第6年小趙領到50萬的年終獎金，他將這筆錢拿來償還房貸，我們就以上情境，試算兩人的房貸情況。
| 小趙 | 小李 | 二人差距 | |
|---|---|---|---|
| 前5年每月月付金 | $23,670元 | $23,670元 | 0 |
| 第6年 | 還50萬本金 | 本金不變 | 50萬 |
| 剩餘貸款本金 | $3,369,048元 | $3,869,048元 | 50萬 |
| 第6年每月月付金 | $20,611元 | $23,670元 | $3,059元 |
| 20年房貸總利息 | $630,224元 | $680,828元 | $50,604元 |
五、房貸提前還款的流程有哪些程序？
- 通知銀行：主動通知銀行，要申請提前償還房貸。
- 銀行清算房貸：銀行收到申請後，清算名下房子的貸款餘額。
- 銀行通知繳款：銀行通知你需要繳交多少的金額。
- 申請塗銷抵押權：繳完剩餘房貸款項後，須向銀行申請抵押權塗銷，在提出申請後3個工作天內，銀行就會將抵押權塗銷同意書等相關文件歸還給你。
- 辦理抵押權塗銷：攜帶身分證、印章與上述文件，到地政機關辦理塗銷，就完成房貸清償的所有程序。
由以上的說明，你可約略計算提前清償房貸對你來說是否划算？省下的總利息是否值得？要不要提早結清房貸，並沒有一定的答案，只有仔細考量自己的條件與狀況，才能選擇出最適合自己的還款方式。
| 貸款銀行名稱 | 貸款違約金收費標準 |
|---|---|
| 臺灣銀行 | 提前結清全部貸款者，收取提前償還本金的0.5％~1％違約金 |
| 合作金庫 | 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者，收取前3個月內所償還的累計本金金額0.5％~1％違約金 |
| 土地銀行 | 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者，收取前3個月內所償還的累計本金金額0.5％~1％違約金 |
| 第一銀行 | 提前結清全部或部分本金，收取提前償還本金的0.8％~1％違約金 |
| 華南銀行 | 提前結清全部或部分本金，收取提前償還本金的0.6％~1％違約金 |
| 中小企銀 | 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者，收取前3個月內所償還的累計本金金額0.5％~1％違約金 |
| 兆豐銀行 | 提前結清全部或部分本金，收取提前償還本金的0.5％~1％違約金 |
| 富邦銀行 | 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者，按提前清償總額的0.5％~1％違約金 |
| 中國信託 | 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者，按提前清償總額的0.5％~1％違約金 |
| 國泰世華 | 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者，按提前清償總額的0.6％~1％違約金，並採遞減原則辦理 |
| 台新銀行 | 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者，超額還款金額的0.5％~1％違約金 |
| 永豐銀行 | 提前結清全部貸款者，加收前3個月所償還之累計本金金額的0.5％~1％違約金 |
| 上海銀行 | 提前結清全部貸款者，加收提前清償金額的0.5％~1％違約金，並採遞減原則辦理 |
| 玉山銀行 | 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者，加收前3個月所償還之累計本金金額的0.5％~2％違約金 |
| 花旗銀行 | 提前結清全部或部分本金，收取提前償還本金的1％~1.5％違約金 |
| 匯豐銀行 | 提前結清全部貸款者，加收前3個月所償還之累計本金金額的1％~2％違約金 |
| 渣打銀行 | 提前結清全部或部分本金，收取提前償還本金的0.5％~1.5％違約金 |
| 遠東銀行 | 提前結清全部或部分本金，以貸款餘額之若干比例收取違約金 |
| 星展銀行 | 提前結清全部或部分本金，收取提前償還本金的0~2期月付金之違約金 |
| 新光銀行 | 陸續或一次提前結清全部或部分本金，收取提前償還本金的0.5％~1％違約金 |
| 元大銀行 | 提前結清全部貸款者，收取提前清償金額的1％~1.5％違約金 |
| 聯邦銀行 | 陸續或一次提前結清全部或部分本金，收取提前償還本金的0.5％~1％違約金，並採遞減原則辦理 |
| 凱基銀行 | 提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者，收取提前清償金額的0.8％~1％違約金 |
| 日盛銀行 | 提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者，收取按塗銷日前3個月提前清償金額的0.5％~1.5％違約金 |
| 台中銀行 | 撥款後6個月內提前清償本金者，須按提前清償金額收取2％的違約金 |
| 彰化銀行 | 提前結清全部或部分本金，收取提前償還本金的0.6％~1％違約金 |
| 高雄銀行 | 提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者，收取提前清償金額的0.5％~1％違約金 |
| 京城銀行 | 提前結清全部或部分本金，收取提前償還本金的0.8％~1％違約金 |
| 三信銀行 | 提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者，收取前3個月提前清償金額的0.75％~1％違約金 |
| 板信銀行 | 提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者，收取提前清償金額的0.5％~1％違約金 |
| 陽信銀行 | 提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者，收取前3個月提前清償累計本金的0.5％~1％違約金 |
| 王道銀行 | 自撥款日3年內提前結清貸款帳戶時，須收取提前清償違約金的本金金額0.5％~1.5％ |
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