過去幾年推出的預售屋建案,近幾年陸續進入完工階段,專家與媒體推算,史上最大交屋潮將於2025~2026年左右來襲,預計對房市造成不小的衝擊;房價高漲搭上交屋潮,想入手預售屋的買房小白,還有機會晉升有殼一族嗎?購屋流程中又有哪些細節需要注意?我們將在本篇預售屋首購攻略為你解析!
一、2025交屋潮對首購族的影響
2025年交屋潮來襲,對剛存夠頭期款,有買房規劃的首購族來說,是好消息還是壞消息呢?考量到新成屋大量交屋,會擠壓到中古屋的貸款空間,不少房市專家預估,2025年中古屋市場的買氣會受到較大的衝擊,新成屋有機會因供給上升導致價格鬆動,預售屋則可能因「凍漲」出現適合入手的甜甜價。
- 中古屋:貸款的條件更加嚴格,買家可能面臨「貸不到」的窘境。
- 新成屋:因供應量增,部分投資客獲利出場,價格有機會不再這麼硬。
- 預售屋:打房政策讓買氣降溫、房價凍漲,相對來說是不錯的入手時機。
綜合來看,在2025年交屋高峰期看屋,首購族可以優先考慮新成屋與預售屋兩種物件;考量到預售屋的頭期款可分段付款,資金運用彈性更高,對買房小白更為友善,本文將著重介紹交屋潮買預售屋的完整攻略,讓身為首購族的你能預先熟悉流程,安心簽約、貸款並入手房屋。
二、交屋潮買預售屋的新手懶人包(上)
依照房屋完工的時間點切分,買預售屋的流程大致可以分成「看房簽約」與「驗收交屋」兩階段,這個段落將為你介紹交屋潮買預售屋階段一的注意事項,協助你在挑選心儀物件的同時,落實預售屋簽約保障。
1.首購資金大小事
開始挑選物件前,第一步應做好購屋預算的評估,一來能增加看房效率,再者可以確保後續繳款壓力不會超出負荷,那麼買預售屋的資金要準備多少呢?一般來說,預售屋的銀行貸款成數介於70%~80%,若想入手預售屋,至少需準備房價20%的自備款,其中會用於階段一的支出項目包括:
- 訂金:包含金額5~10萬的「小訂」與議價完後的「正式訂金」,合計約為房屋總價的5%。
- 簽約金:簽約時需支付一筆房屋總價5%的簽約金,不少人會將其與訂金合稱「預售屋頭期款」。
- 開工款:有時會跟簽約金一起收取,也有可能等到開工後再收取,金額約為總價的5%~10%。
預售屋可貸成數80%,代表小明需負擔剩餘的20%。由房屋總價 × 20%=200萬可推導出:
小明可考慮的房屋總價=200萬 ÷ 20%=1000萬;但須注意,並不是每個物件房貸都能貸滿80%,加上會有稅金、規費、裝潢費等其他額外支出,建議試算時應保守評估。
2.首購看房大小事
根據手中資金評估好買房預算後,接著就可以開始挑選心儀的建案;以下段落將為你整理看預售屋時應注意的建案相關細節,與挑選好建商的方法。
(1)看預售屋必問的8個細節
由於預售屋尚未建成,在只看得到樣品屋的情況下,看房時務必與建商或代銷人員,做好以下幾個建案細節的確認,才能避免潛在的交易糾紛。
- 基地位置
預售屋位置並不一定與接待中心相同,看房時建議可以親自前往建築基地,查看建案周遭的生活機能、視野;同時也建議上網確認基地位置的「土地使用分區」,能否作為住宅使用。 - 完工期程
一般預售屋的工期約2~3年,看房時除了需確認預估的「開工日期」與「完工日期」外,也建議一併詢問因工期延宕,違約時的補償條件,才能避免因延後交屋導致財務規劃受到影響。 - 房型選擇
以首購的單身族、小家庭來說,有1~2房產品的建案會較符合預算與需求;考量到同樣房數(或坪數)可能存在不同的格局,或相異衛浴數量,看房時應搭配平面圖與樣品屋仔細確認。 - 房屋座向
房屋座向會影響到室內的採光與通風,以台灣的氣候來說,座東北朝西南舒適度較高;考量到鄰近的建築棟距也會影響房屋的採光與通風,看房時建議可以與銷售人員一併做確認。 - 房屋開價
「一坪賣多少」是你買預售屋前必定要問清楚的問題,想知道建商的開價是否合理,可以上實價登錄網站輸入建案地址,查詢該建案的成交價,與同期附近建案的成交價,多看多比較。 - 公設坪數
公設的占比會影響你能實際擁有多少專屬自己的空間,一般預售屋的公設比約落在30%左右;看房時應留意建商所規劃的公設是否必要,才不會因不合理的公設比拉高房屋總價,徒增負擔。 - 梯戶比例
梯戶比(電梯數量/每層戶數)過低,代表每一層戶數過多,電梯過少,生活便利性一定會受到影響,選擇入手高樓層的預售物件時應特別留意,最好能讓梯戶比不低於1:4。 - 標配家具
有些預售屋建商會透過附贈特定廠牌的家具、家電或衛浴設備,吸引買家購屋;看房時應與銷售人員確認,哪些部件屬於無須花錢加購的標配,及相關物品的廠牌是否會和樣品屋一致。
(2)避開地雷建商的3個方法
龐大交屋潮下,預售屋建商違約的案例層出不窮,該怎麼避免初次買房就踩雷呢?首購族想安心購屋,不妨透過以下3個方法,篩選你的預售屋建商:
- 查詢建商資料:確認建設公司是否為老牌建商,有一定資本額與規模。
- 查詢判決紀錄:若曾捲入交易糾紛,留下法院裁判紀錄,踩雷風險高。
- 查詢建案評價:參考各大論壇的過來人經驗,評估建商施工與服務品質。
3.首購簽約大小事
挑選出中意的預售屋建案後,接著將進入與購屋權益息息相關的「簽約」步驟;與建商或代銷公司簽訂預售屋合約時,需要注意的項目包括:
- 是否有至少5日的預售屋合約審閱期。
- 是否註明開工、完工、交屋日期與延遲交屋的補償措施。
- 室內坪數、公設比、車位是否與描述一致。
- 驗收規定及交屋保留款(不得低於房地總價5%)是否合理。
- 房屋的保固起算日與範圍是否合理。
- 是否註明面積誤差的找補責任。
- 是否有履約保證機制。
- 違約事由與對應的懲罰機制規範是否合理。
三、交屋潮買預售屋的新手懶人包(下)
2025年史上最大交屋潮強碰銀行限貸令,許多兩三年前買房的預售屋首購族,在建案順利完工,準備「驗收交屋」時皮皮剉,深怕自己因房貸貸不到、貸不滿違約;規劃在2025年買預售屋的你,不想在未來交屋時面臨同樣的風險,可以怎麼做呢?交屋時又有哪些重點需要注意?以下內容將為你詳細說明。
1.首購貸款大小事
於購屋資金中佔比高達7~8成的房屋貸款,是決定預售屋能否順利成交的關鍵;首購族若想一圓買房夢,應充分了解預售屋貸款的各項細節。
(1)3招預防貸款成數不足違約
若不想因房貸成數不足,面臨預售屋違約風險,建議你可以:
- 簽約加註解約條款:於合約中加註但書條款,與賣方約定好若銀行房貸成數不如預期(如:未達成交價8成),買方或買賣雙方可無條件解約。
- 預先培養信用收入:申貸前的半年至一年間,若能維持高信用評分與穩定收入,同時努力降低負債比,有助於提升銀行的放款意願,規避違約風險。
- 提前做好房屋估價:在正式向銀行提出貸款申請,進行精確鑑價前,可以先利用銀行網頁試算,或透過實價登錄網站、房屋交易平台查詢,避免錯估房產價值,導致房貸成數不足。
(2)預售屋貸款全解析
當預售屋工程進行到一定階段時,建商會通知身為買家的你準備進行貸款,你可以選擇自行找銀行申貸,或是辦理建商提供的「整批分戶貸款」。兩者的差異比較如下:
- 自行找銀行申貸:申貸選擇多元彈性,適合條件極好的人,有機會爭取到更優惠房貸條件,但須主動留意貸款進度。
- 透過建商辦理貸款:流程簡單方便,由於是整批送件,銀行對於買方的條件審核會比較寬鬆,貸款成數保底也比較高。
2.首購驗屋大小事
對保的時間點附近,若建商順利取得房屋使用執照,會通知買家前進行驗屋,確認房屋的規格、品質,是否與契約內容相符(建議可以選擇先完成初驗再對保);預售屋驗屋需要注意的重點包括:
檢查項目 | 檢查重點 |
---|---|
排水系統 | 水槽、衛浴是否會漏水或堵塞 水龍頭、蓮蓬頭水壓是否足夠 |
電路管線 | 電源、電燈能否正常開關 插座供電是否正常 |
地板/天花板 | 地面是否平整不歪斜 地磚是否有色差或龜裂 |
牆面/屋頂 | 牆面、屋頂是否會漏水 牆面油漆是否平整均勻 |
門窗 | 門窗是否密封無漏洞 鎖具能否發揮功用 |
廚具 | 瓦斯爐、管線能否正常開關 抽油煙機運作是否有異音 儲物櫃能否順暢滑動、閉合 |
格局結構 | 格局、坪數是否與合約一致 建築結構是否穩固無缺陷 |
其他 | 車位大小、位置是否與合約一致 客變結果是否符合預期 |
初次驗屋結束後,若發現房屋有瑕疵,可以列出缺失單要求建商改善;後續複驗若仍未改善,你可以扣留房屋總價5%的交屋保留款,待建商將瑕疵修繕完成,再於後續交屋時撥付該筆款項。
3.首購交屋大小事
交屋是買預售屋流程的最後一個步驟,房屋一旦完成點交,買方將正式取得房子的所有權;賣方則會於交出鑰匙後,獲得預售屋尾款,達成買賣雙方兩清。首購族於交屋環節需注意的事項包括:
- 再次檢查屋況:確認房屋施工品質符合預期,瑕疵已改善,再交付尾款。
- 結算各項費用:與賣家確認稅費、水電費、管理費等費用是否已結清。
- 索取重要文件:包括買賣契約、權狀、保固書、說明書與預簽的商業本票。
- 確認登記謄本:提前申請建物、土地謄本,確認抵押權或相關權利已塗銷。
四、其他關於交屋潮買房的常見Q&A
若經濟能力許可,做好物件挑選與房屋估價,同時維持並優化個人的收入、信用條件,趁著交屋潮入手新成屋、預售屋會是不錯的選擇。
除了參考本文介紹的加註解約條款、培養信用收入、做好房屋估價等3個預防方法外,房貸成數不足還可以透過建商貸款補足,但須注意建商提供的「公司貸」,還款年期不如銀行房貸長,利率也較高,需評估自身還款能力再申辦。此外,首購族若因房貸成數不足,沒有多餘資金裝修房屋,也有裝潢貸款、信用貸款、二胎房貸等籌錢方法可以選擇。
買房是人生的重要大事,首購族想在交屋潮下安心入手預售屋,須留意本文提到的諸多眉角,才不會因一時不察,陷入你所擔憂的買房糾紛,讓生活負擔加劇。