2023房市景氣好嗎？112年度6大房市指標一次看懂

現在的房地產景氣如何？適合買房嗎？我們整理了6個常見的房市指標，除了提供2022最新公布的111年度數據，也告訴你這些數字的背後，代表著什麼意義。

一、住宅價格指數

透過觀察「標準住宅」在不同時間點的價格變動情形，來判斷近期房價的走勢。

而「標準住宅」就是從基準期間（簡稱基期）的交易案件中，根據面積、屋齡、建物型態等住宅特徵的平均值，所訂出來的一個具代表性的典型住宅。

目前內政部將住宅價格指數的基期，設定為105年全年期（105年＝100）。

根據最新統計，111年第2季全國住宅價格季指數為123.97，較上季上漲2.44%，連續5季上升幅度超過1%，較去年同季上漲 10.27%。六都的部分則是桃園市、台中市、台南市及高雄市的漲勢最為明顯。

1.111年Q2住宅價格指數

2.全國住宅價格季指數趨勢圖

二、房價所得比

房價所得比是將平均房價除以家戶平均每年可支配的所得，用來表示民眾需要花多久的時間才買得起一間房子。房價所得比愈高，表示買房的難度愈大，因此也被稱為「購屋痛苦指數」。

房價所得比 = 中位數住宅價格 ÷ 中位數家戶可支配所得

根據最新統計，111年第2季全國房價所得比為9.69，較上季上升0.11，較去年同季上升0.62。六都的部分則是只有高雄市漲幅較為明顯。

1.111年Q2房價所得比

2.全國房價所得比趨勢圖

根據世界銀行的統計，發達國家正常的房價所得比一般在1.8 ~ 5.5之間，發展中國家則在3 ~ 6之間。

三、房貸負擔率

「房貸負擔率」是將平均房價，以貸款成數7成、20年期本利均等攤還方式，計算每月應償還本利，再除以家戶平均每月可支配的所得，用來表示房貸佔家庭支出的比例。

房貸負擔率30%以下表示可合理負擔；30%~40%表示房價負擔能力略低；40%~50%表示房價負擔能力偏低；50%以上表示房價負擔能力過低。

根據最新統計，111年第2季全國房貸負擔率為39.62%，較上一季上升1.27%，房價負擔能力略低。六都的部分，台中市較上季上升0.46%，房價負擔能力偏低；台北市與新北市分別較上季上升1.21%及0.96%，房價負擔能力過低。

1.111年Q2房價負擔能力指標

2.全國房價負擔能力指標圖

四、建物買賣移轉棟數

建物買賣移轉件數全名是「建物所有權買賣移轉棟數」，指的是完成登記過戶的建築物數量，通常用來判斷房市成交量的多寡。

根據內政部最新統計，111年8月份全國的買賣移轉棟數為2萬5,084棟，較上月微幅上升8百多戶。

1.111年1-8月建物移轉登記棟數

根據直轄市地政局最新統計，111年8月份六都合計的買賣移轉棟數1萬9,155棟，月增3.66%，年增14.37%，顯見在打房政策下，房市逐漸開始冷卻。

2.111年8月六都建物移轉登記棟數

資料來源：內政部

雖然買賣移轉棟數被視為房市買氣的重要指標之一，但由於該數據包含了中古屋、新成屋及預售屋的交易量，且房屋買賣從簽約到完成過戶，大約需花1個月的時間，產生時間差，恐無法反映真實的房市現況。

五、房屋貸款餘額與建築貸款餘額

由中央銀行公布的全體銀行購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融）餘額統計，被視為是判斷房市買氣的指標之一，前者可顯示民眾的購屋需求、後者則可看出建商的推案趨勢。

根據最新統計，111年8月份購置住宅餘額高達9兆207億元，屢創歷史新高，建築貸款餘額則為3.4兆元，同樣刷新歷史紀錄，但增加率趨緩。

六、五大銀行新承做房貸金額

由中央銀行公布的五大行庫（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）每月的新承作房屋貸款金額，由於這五間銀行的新放款占比最多，因此具有一定的指標意義。

根據最新統計，111年8月份五大銀行新承做房貸為新台幣506.52億元，月減52.41億，創下4個月以來新低；利率則為1.729%，顯示央行三度升息對房市的影響。

1.111年8月五大銀行新承做購屋貸款金額統計表