你正打算買房嗎?可有做好背負二、三十年房貸的準備?根據聯徵中心統計,台灣在2021年房屋貸款核准件數超過120萬筆,有三分之二的貸款者介於30~50歲,平均授信額度超過841萬。民眾在45歲時辦了30年房貸,預計要到75歲才能清償,如果在這段期間內不幸全殘失能或離世,配偶、子女又無力持續償還房貸,那麼辛苦買下的房子,恐怕將慘遭法拍的命運,家人也會跟著流離失所。所以在申請房貸時,銀行房貸專員都會詢問是否要額外加保房貸壽險,還說這樣就能避免債留子孫,留愛不留債。那到底什麼是房貸壽險?是否真的有加保的必要?
房貸壽險類型 | 平準型房貸壽險、遞減型房貸壽險 |
平準型房貸壽險 | 平準型的保障額度是固定的,若發生理賠,會優先清償房貸,剩餘理賠金則會賠付給指定受益人。 |
遞減型房貸壽險 | 遞減型的保障額度會逐年遞減,逐年遞減的的保額,會與房貸餘額差不多,較難有理賠現金保留給指定受益人。但若發生理賠,至少留下的房子是沒有貸款的。 |
房貸壽險就是給房屋貸款人保的壽險,申請房貸時就可同時辦理。一旦房屋貸款人在房貸期間身故或全殘,保險公司就可以針對未及清償的剩餘房貸,進行理賠,房屋貸款人的家屬就不用繼續背負房貸,也就是所謂的「留愛不留債」。
表1:男性女性保費比較
投保人 | 30歲女 | 30歲男 | ||
房貸金額 | 500萬 | |||
壽險保額 | 500萬 | |||
貸款年期 | 30年 | |||
保障期間 | 30年 | |||
繳費方式 | 躉繳 | 月繳 | 躉繳 | 月繳 |
保費 | 18.4萬 | 792 | 41.5萬 | 1800 |
兩者當然有所不同(請見下表),除了先前所述的優先受益對象不同(貸款銀行VS.指定家人),房貸壽險的投保目的是避免家人背負剩餘房貸,因此理賠金扣除剩餘房貸後,留給家人的金額通常不高,甚至幾乎沒有,無法像一般壽險那樣留一筆錢供家人生活開銷。其次,房貸壽險的保費負擔通常比一般壽險來得低。雖然房貸壽險不像一般壽險可以保障終身,但好處是不用體檢,保單比較容易核過,對於擔心自己身體狀況的人來說,房貸壽險或許是更好的選擇。
表2:房貸壽險與一般壽險差別
比較項目 | 房貸壽險 | 一般壽險 |
受益對象 | 貸款銀行 | 指定受益人(如家人) |
投保目的 | 家人免繼續揹貸 | 生活保障 |
保費負擔 | 較低 | 較高 |
保障期間 | 房貸簽訂之存續期間 | 一年~終身 |
體檢要求 | 不用 | 可能有 |
若一般壽險的保額低於房貸金額,代表仍有保險缺口,還是可以加保房貸壽險,確保償債能力。
依理賠金額是否固定,分平準型和遞減型兩種。
平準型的保障額度是固定的,若發生理賠,會優先清償房貸,剩餘理賠金則會賠付給指定受益人。
遞減型的保障額度會逐年遞減,逐年遞減的的保額,會與房貸餘額差不多,較難有理賠現金保留給指定受益人。但若發生理賠,至少留下的房子是沒有貸款的。
表5:平準型與遞減型房貸壽險比較表
比較項目 | 平準型 | 遞減型 |
理賠金額 | 固定 | 遞減 |
保費負擔 | 較高 | 較低 |
剩餘保額 | 有 | 很少 |
適合對象 | 財收佳、雙薪、多扶養者家庭 | 首購族、資金較緊、家庭成員少 |
躉繳是一次將保費繳清,由於金額較大(如表1所示,依據房貸條件和性別不同,須繳交18~41萬不等),可獨立於房貸成數以外,額外申請「保費融資」。款項同樣匯至帳戶由保險公司扣款,並可與房貸一起分期償還。
可分季繳、半年繳、年繳,並透過刷卡、轉帳、帳戶扣款、付現等方式支付。雖然支出分配較為彈性,但是也容易因為停繳,而導致保障中斷。
依照表1的保費試算,在房貸年期30年、房貸金額500萬、投保人都是30歲的條件下,女性的躉繳保費約為18.4萬,男性則約為41.5萬。
這等於兩人分別向銀行申請了518.4萬和541.5萬,雖然保費總額較低,卻墊高了每一期還款的負擔,得衡量自己的財務狀況再做決定。
同樣以表1的保費條件作為比較,可以計算出結果如上表5。平準型的月繳保費是792元,看似輕鬆,但實際上總保費的支出高達792元×12個月×30年=28.5萬,比躉繳的18.4萬高出不少。
房屋貸款的清償與否和銀行有關,而房貸壽險的保障則是來自保險公司,兩件事並不能畫上等號。即便房貸提前部分或全部清償,房貸壽險的保障依然存在。房貸壽險如發生理賠,必定會優先支付剩餘房貸,如房貸已清,理賠金才有可能轉為現金賠償予指定受益人。
由於保費已支付完畢,在原房貸簽訂的還款期限內,就算貸款人已賣屋清償,只要不解約,保險效力都仍然存續、不會中斷,可變相視為無還本的定期壽險。而若是提前部分清償,則會加大房貸與理賠金間的差額、受益人可拿到更多的剩餘保額。
和躉繳房貸壽險的情況一樣,提前部分清償可以加大房貸與理賠金間的差額,撐開本來可能幾乎為零的理賠空間,讓家人還是有機會獲得一筆費用生活。但是由於保費仍在持續支付中,若在事故理賠前就停繳或解約,當然就不再受到保障了。
表7:是否需要保房貸壽險?
比較項目 | O建議保 | X不用保 |
現有壽險額度 | 低於房貸金額 | 高於房貸金額 |
家庭狀況 | 貸款人為家庭主要經濟來源 | 單身族群、免扶養家人 |
買房規劃 | 長期自住 | 以房換房、投資、囤房 |
房貸壽險不是非買不可,金融管理委員會已有公告,銀行房貸專員若以高額度、低利率、保證核貸、不買就不貸款等方式誘迫申貸人購買保險,或者將房貸壽險作為房貸的搭售條件,都是違法的。
女性投保雖然保費比男性低了不少,但若被保險人不是實際償債人或主要經濟來源,一旦發生事故、收入斷炊,保險公司可能會認為被保險人仍健在,而拒絕啟動理賠機制,反倒得不償失喔。
通常第一順位受益人為「貸款銀行」(要保人), 理賠金須先償還銀行房貸後, 餘額才給指定受益人。雖然目前已開放可以自行決定要保人,但獲得理賠金後,最好還是先清償房貸,以免即便拿到了錢,房屋仍遭到法拍。
若在保障期間內提早繳清房貸,跟銀行借來躉購房貸壽險的貸款餘額也要一併還清,才可繼續享有保障,直到契約期滿為止。