目錄
囤房稅空屋稅

囤房稅還是空屋稅?政府打炒房措施,哪個才有效?

房價過高、居住不正義、年輕人買不起房,一直是台灣社會的重大熱門問題之一。每當房價議題端上檯面,總是討論地沸沸揚揚,許多政治人物、專家學者紛紛獻策,其中「囤房稅」與「空屋稅」,是近年來最常被提到的兩種打房措施,究竟囤房稅是否可行、空屋稅是否更有效?本文在此略為整理討論,以供讀者參考。

1. 政府為什麼要打炒房?台灣房地產市場現況如何?

(1) 房價所得比與房貸負擔率

台灣房地產現況?

根據內政部不動產資訊平台最新統計,2021年全國房價所得比(又稱購屋痛苦指數)為9.07倍,房貸負擔率為36.27%。其中,房價最貴的台北市,上述兩項數據分別為15.79倍、63.11%。這樣的數字到底是高還是低?

  • 房價所得比 = 中位數住宅價格 ÷ 中位數家戶可支配所得。代表平均需要不吃不喝多久時間,才買得起一間房子。
  • 房貸負擔率 = 中位數住宅價格貸款月攤還額 ÷ 中位數月家戶可支配所得。數字愈大、代表負擔能力愈低。

對於房價所得比,美國公共政策顧問機構Demographia認為5.1倍以上為嚴重不可負擔,世界銀行則認為3-6倍為合理負擔範圍,而台灣在6倍以下的只有嘉義縣市、基隆、屏東四縣市而已。至於房貸負擔率,內政部的標準是30%以下是合理負擔,50%以上是負擔能力過低,全國也僅有雲林、嘉義縣市、屏東、基隆、新竹市在30%以下。

若與國際相比,又是如何呢?根據全球資料庫網站Numbeo.com的最新統計,台北市在全球482個城市中,房價所得比是第12名,房貸負擔率則是第53名,都算名列前茅。由此觀之,台灣確實有房價過高的問題。

(2) 租金指數

房子買不起,那用租的呢?台灣租金也是節節攀升的。同樣是根據內政部不動產資訊平台統計,國內租金指數在2011到2021年間,指數上漲了8.41,即便出現了新冠肺炎的疫情,也阻止不了租金水準漲破歷史新高。

台灣租金指數變化圖
台灣租金指數變化圖/資料來源:內政部不動產資訊平台

房價飆漲,有人認為是投資客囤房炒作的關係,因此有了課徵囤房稅的呼聲。房租攀升,也有人認為是空屋率太高、租屋市場供給不足的結果,是以也有了課徵空屋稅的主張。那麼國內囤房、空屋的情況,又是如何呢?是否嚴重到影響房地產市場的正常發展?

延伸閱讀:房地合一2.0懶人包!修法重點、影響層面完整分析

2. 什麼是囤房稅?台灣囤房的情況嚴重嗎?

什麼是囤房稅?

「囤房稅」源自於財政部2015年推出的《房屋稅條例》修法,財政部將住家用房屋區分為:「自住」與「非自住」,並針對後者課徵較高稅額的房屋稅,俗稱為囤房稅,目的是希望可以藉此減少房地產集中在少數人手中的情況。

另根據「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」,需符合以下條件才能認定為自住用住宅:

  • 房屋無出租使用。
  • 供本人、配偶或直系親屬居住使用。
  • 本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內之房屋。

也就是說,如果房屋非自住者、或在全台持有三戶以上之房屋,那麼第四戶起,即被歸類為非自住使用房屋,也就是所謂的「囤房」。

※《房屋稅條例》第5條第1項第2款:房屋稅依房屋現值,按下列稅率課徵之:住家用房屋供自住或公益出租人出租使用者,為其房屋現值百分之一點二;其他供住家用者,最低不得少於其房屋現值百分之一點五,最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。

(1) 國內囤房情形

根據財政部最新(2021)的「全國非自住住家用房屋稅籍歸戶統計」資料,非自住房屋者較去年同期增加逾2萬人,自2015年囤房稅上路時的33萬6,264人,至今已來到50萬2,265人。其中,持有一至二戶的人數為成長最多,持有三戶以上的人數則逐年下降。

110年度全國非自用住宅個人歸戶統計表(截至110年6月30日)

資料來源:財政部財政資訊中心

項目個人所有(人數)百分比與去年相比
合計502,265100%+4.22%
持有一戶399,47879.54% +5.26%
持有二戶65,44013.03% +1.73%
持有三戶19,7053.92%-1.53%
持有四戶8,2421.64%-2.38%
持有五戶3,5280.7%-1.89%
持有六戶1,9230.38%-2.88%
持有七戶1,0610.21%-5.52%
持有八戶7350.15%-1.21%
持有九戶4500.09% +2.74%
持有十戶以上1,7030.34%-2.52%

【閱讀時請往左滑動看更多】

(2) 國內「囤房稅」實施情形

由於我國房屋稅是屬於地方稅,因此稅率的高低,端看各地方政府所施行的《房屋稅徵收自治條例》:

  • 臺北市:採累進稅制,兩戶以下非自住房屋稅率2.4%、三戶以上非自住房屋稅率3.6%。
  • 桃園市:採差別稅制,非自住房屋稅率2.4%。
  • 新竹縣:採差別稅制,非自住房屋稅率1.6%。
  • 宜蘭縣:採累進稅制,兩戶以下非自住房屋稅率1.5%、三戶至七戶非自住房屋稅率2%、八戶以上非自住房屋稅率3.6%。
  • 連江縣:採累進稅制,兩戶以下非自住房屋稅率1.6%、三戶以上非自住房屋稅率2%。

除上列縣市政府外,其餘地方政府則依照原《房屋稅條例》訂定之稅率1.5%課稅。目前,台南市政府已規劃將非自用房屋稅稅率提高為五戶以下2.4%、六戶以上3.6%,但還有待議會通過。

※台北市議會於今年5月三讀通過《台北市房屋稅徵收自治條例》修正案,將實施新的「建商囤房稅」。未來建商取得使照後的次日算起,前18個月課徵2%房屋稅,之後則將恢復一般3.6%的房屋稅,目的是鼓勵建商釋出房屋。

台灣的囤房稅施行狀況

(3) 國外「囤房稅」實施案例

  • 南韓囤房稅

於2018年針對「坐擁三棟房產以上」的屋主,將其房屋稅從0.6%~3.2%,調高到1.2%~6%。但實施3年下來,房價仍飆漲5成、租金也上漲2成,顯示政府打房無效,讓南韓總統文在寅的民調跌入谷底。

  • 中國囤房稅

2011年以上海、重慶做為個人住房房產稅改革的試點,上海市針對本地居民新購入第二間以上之房屋、以及非本地居民新購入之房屋,徵收0.6%或0.4%房產稅;而重慶市則針對獨棟高檔住宅、及非本地居民購入第二間以上之房屋,徵收0.5%~1.2%房產稅。但儘管中國政府推出打房措施,近五年來上海與重慶的新成屋價格依然大漲達56%和49%。

  • 新加坡囤房稅

於2013年推出房地產調控措施,新加坡公民購買第二間以上住宅,須繳交12%~15%額外買房印花稅,永久居民購買第二間以上須繳15%額外買房印花稅,若為外籍購屋者,則一律繳20%。除此之外,第二間房以上的貸款限制,也變得更加嚴格。

(4) 各黨團/立法委員《房屋稅條例》修法版本

  • 時代力量修法版本:

主張將「單一自住」降稅率至1%,第二、三戶維持現行1.2%,非自住住家採全國歸戶,最高為第十戶以上適用6%至10%稅率。

  • 民眾黨修法版本:

針對單一自住採區間稅率0.6%至1.2%,同樣採全國歸戶,最高是持有第六戶以上非自住稅率為3.6%至4.8%。

  • 國民黨立委曾銘宗與費鴻泰修法版本:

將非自住住家用房屋稅率自現行3.6%提高至5%,並新增條文,明訂各地方政府應以全國歸戶資料來訂定差別或累進稅率,持有四戶以上稅率不得低於5%;自住及公益出租人則不變。

  • 國民黨立委賴士葆修法版本:

不再區分住家用、非住家用房屋,並直接全國歸戶,最高稅率是第十戶以上課徵8%。

  • 國民黨立委李貴敏修法版本:

針對非自住住家課徵1.8%至3.6%不等的稅率,持有十戶以上才以最高稅率3.6%來課徵。

  • 國民黨立委楊瓊瓔修法版本:

自住住家稅率調降至1.0%,非自住住家稅率天花板則調高至4.8%。

  • 民進黨立委郭國文與林楚茵修法版本:

調高非自住住家稅率天花板至4.8%,另也將非自住住家最低稅率自現行的1.5%提高到2%,促使地方政府調高非自住稅率。

3. 囤房稅在吵什麼?推與不推的原因是什麼?

囤房稅吵什麼?

(1) 囤房稅能抑制房價嗎?

政府課徵囤房稅的用意,就是想透過增加房屋的持有成本,逼多屋族釋出手上的空屋,讓房市冷卻下來,但真的可行嗎?

內政部政務次長花敬群認為,囤房稅「只是旁支,不是主菜」,更不會是特效藥。處理高房價牽涉很廣,要討論的面向很多,政府也無法「一下子打趴」高房價,必須靠長期的供需結構調整來實現。

此外,按照增稅會抑制房價,減稅會提高房價的基本道理,如果一屋者減稅,表示75%房屋可能漲價,或最多只有25%房屋會跌價;反則多屋者加稅,就只有4.5%房屋的價格會被抑制。

民進黨立委高嘉瑜則認為,台北市政府自施行囤房稅起,房價漲幅從14.29%下降至7.84%,減少了47.6%,長期來看確實可以抑制房價。

另一方面,學界及業界則認為,如果要利用囤房稅來抑制房價,需提高稅率且拉大「自住」與「非自住」房屋的差距,以下整理專家學者的建議:

政大地政系特聘教授 張金鶚

  • 應採累進稅率並擴大差距,降低非自住者的投資誘因。
  • 擴大課稅範圍:持有第三戶即徵收囤房稅,影響力應可增至一成。

成大法律助理教授 封昌宏

  • 房屋稅低且稅率差距小(僅1-2個百分點),加上調高與否的權責在地方政府,恐無法有效抑制房價。

住商不動產企劃研究室經理 徐佳馨

  • 囤房稅的稅率不高,只會對小投資客造成影響,抑制房價的效果恐有限。
  • 即使小投資客釋出空屋,一般民眾仍買不起房,最後恐落入大投資客手中,造成財富愈來愈集中。

(2) 囤房稅會造成房租漲價?

3年來積極打房的南韓政府,在去年祭出「囤房稅」加碼後,房價不減反增,反而導致租金飆漲,創下9年來新高,有鑑於此,台灣政府傾向暫緩推行「囤房稅」。

行政院政務委員 龔明鑫

  • 政府最擔心囤房稅一年增加的幾千元稅金,會被屋主轉嫁給租屋者,殃及無辜。

行政院發言人 羅秉成

  • 政府曾試算過,若針對持有逾4戶者徵收囤房稅,受影響的承租戶可能多達78萬戶。

以央行連三波的打房措施為例,根據主計總處公布的9月租金指數顯示,原本5月份因疫情而微幅下跌的租金指數,自8月份又開始回升,且連續創下歷史新高,造成諸多民怨。

延伸閱讀:政府出重手打炒房,央行4大「房市新措施」一次看!

難道沒有雙贏的辦法嗎?對此,OURs都市改革組織秘書長彭揚凱表示,韓國打房效果不彰,是因為住宅供不應求,但台灣則是空屋太多,兩國的情況並不相同。

OURs都市改革組織秘書長 彭揚凱

  • 囤房稅搭配出租減稅,以避稅為誘因讓空屋轉作出租,才能有效釋出市場空餘屋做有效利用,若租屋市場供給增加、租客需求量不變,房東就難以將房租轉嫁到房客身上。

(3) 統一立法還是因地制宜?

另一個爭論點就是,中央認為「囤房稅」若要全國一體適用,須考量城鄉差距問題,且依據《房屋稅條例》第5條規定:「各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。」地方政府可自行調整稅率,亦可動用「地方稅法通則」調高稅率上限(30%以內),不需再另外修法。

財政部長 蘇建榮

  • 囤房稅要考量地方的情況,政府有政策考量台北市、新北市囤房問題較為嚴重,但不能將問題丟到全國若將單一自住房屋稅從現行百分之1.2%降至1%,但中南部縣市房屋多為單一自住,若調降稅率會導致稅收大減,影響地方政府財源。

但畢竟囤房稅算是一種「懲罰性稅捐」,若期待地方政府不怕得罪選民,「主動」提出增加稅負,且地方民意代表都舉雙手贊成,恐怕只是空想。而在實務上,目前確實只有少數縣市提高房屋稅率,大多數的地方政府,則是從低訂定徵收率。

政大地政系特聘教授 張金鶚

  • 囤房稅稅率應由中央統一立法實施,只拉高囤房稅最高稅率也可以,但預料在立法院、議會難闖關。

北大財稅系教授 黃耀輝

  • 囤房稅稅率應由中央統一立法實施,把門檻拉高至2%以上、甚至是2.4%也可以。

台北市政府

  • 應依「持有戶數」課徵房屋稅,取代原依「實際使用情形」課稅,並取消自住3戶優惠,不再區分自住或非自住,並改以家戶持有戶數採累進差別稅率,保障其中1戶稅率1.2%。
  • 已建議中央修法,待法案通過後,市府將配合修訂房屋稅徵收自治條例,以適度提高持有多戶房屋者之持有成本,抑制房產炒作,落實居住正義。

而當中央與地方政府,對於「囤房稅」是要推、還是不推,爭論不休的同時,開徵「空屋稅」的聲音也再度浮出。如果不推囤房稅,那空屋稅會可行嗎?

4. 什麼是空屋稅?台灣的空屋很多嗎?

什麼是空屋稅?

「空屋稅」就是針對低度利用的房子進行額外課稅,目的是希望持有多屋者能將閒置的房屋進行出租,提高租屋市場的供給,以量制價,讓更多人能以合理價格租到房子。

(1) 國內空屋現況

根據內政部低度使用住宅(即空屋)統計,2020年下半年約88萬戶空屋,空屋率9.96%,乃自2009年統計以來,首次低於10%以下。內政部所謂低度使用住宅是利用房屋稅籍資料與台電用電資料,將平均用電度數低於60度的住宅,界定為低度使用住宅,也就是所謂的空屋。由下圖可知,台灣空屋率長年在10%以上,每十戶就有一戶是空屋,高居全球第一。

內政部低度使用住宅(即空屋)統計
內政部低度使用住宅(空屋)統計/資料來源:內政部

由前述可知,台灣的房地產市場,不僅存在囤房嚴重,也存在空屋率過高的問題,市場供需不均衡,無怪乎輿論不時呼籲,政府應盡快課徵囤房稅、空屋稅,以健全房地產市場,穩定房價。

(2) 國內實施情形

依照我國目前的《房屋稅條例》,是沒有「空屋稅」法源依據的,也就是不修法就無法課徵。目前僅台北市政府有針對空置房屋,明定其課徵稅率:

  • 起造人(建商)持有待銷售之住家用房屋,於起課房屋稅1年6個月內未出售者,稅率為2%。
  • 持有本市非自住之住家用房屋在2戶以下者每戶稅率均按2.4%課徵,持有3戶以上者每戶稅率均按3.6%。

(3) 國外實施案例

  • 加拿大(溫哥華)空屋稅

2017年開始課徵1%的「空置稅」,開徵後該市的空屋量在1年內減少了15%。加拿大聯邦住房機構指出,2019年,溫哥華的房東釋出5,000多戶公寓長期出租,部分原因就是新稅。

自2017年到2019年,空置稅稅收逾8,400萬加幣(6,700萬美元),超出原本預估的每年200萬加幣;這些資金則投入開發平價房屋和補貼租金。但即便如此,溫哥華租屋市場仍舊是供不應求,餘屋接近零,即便在2020年新冠肺炎疫情期間,溫哥華地區的公寓平均租金仍上漲了1.1%。

  • 澳洲(墨爾本)空屋稅

為增加待售和出租房屋的庫存量,自2018年開始針對一年內空置6個月以上的房屋,按照房屋估值徵收1%的空屋稅。但成效卻不如預期,自開徵空屋稅後,有些屋主會僱人到屋內開燈,製造有人居住的假象。根據統計,截至2019年為止,原預測4年內可課徵8,000萬澳幣,實際卻不到2,000萬澳幣。

  • 日本空屋稅

根據調查,2013年日本共有820萬戶空屋,占全國住宅總數的13.5%,等同每7間有1間是空屋。隨著少子化、高齡化加劇,高空屋率的情況持續惡化,因此日本政府於2016年2月底實施「空家等対策の推進に関する特別措置法」(空屋對策特別措置法)針對有傾倒危險、嚴重危害衛生、嚴重破壞景觀及與周遭環境不適切狀態的空屋,取消固定資產稅的優惠稅率,最多可能要多繳5倍的稅。許多屋主因為負擔不起,紛紛廉價拋售老宅,甚至出現1日圓拋售的奇特現象。

5. 空屋稅可行性高嗎?推與不推的原因是什麼?

(1) 「空屋」難認定,恐致稽徵困難?

台灣目前是以「平均用電度數<60度」的低度使用住宅,來推估空屋數量,而財政部擔心,若單純以水電使用量作為判定標準,恐怕不夠精準;但若要釐清實際狀況,需由第一線的稽徵人員來作認定,又會增加稽徵成本、也可能產生爭議。

財政部

  • 若要課徵空屋稅,必須先釐清空置的原因:例如就學、就業、就醫、依親、出國等原因而無人居住之房屋,或位於偏鄉、生活機能差、老舊不堪使用等因素而無法出售或出租之房屋,如果對其加重課徵空屋稅,恐殃及無辜。
  • 第一線的稽徵人員可否進入屋內確認實際使用情形,若由地方政府來作認定,將會耗費相當大的稽徵成本,且對地方財政收入增加有限,可能還會增加徵納雙方爭議及爭訟,不符稽徵成本。
  • 若以水電使用量來判定是否為「空置房屋」,恐發生屋主為了規避課稅,刻意浪費水電等資源的現象
  • 房屋空置期間如何界定方屬合理,也有待商榷。

民進黨立委江永昌

  • 顧及各地房屋供需的差異,可針對特定地區開徵,並詳列具體的定義和排除條款,既減去第一線稽徵人員認定上的困難,也能避免傷及無辜。

若全面實施空屋稅,或許是有技術層面的困難,但並非完全無法推行,政府可以參考他國的作法,像是加拿大、澳洲開放特定城市實施,讓地方政府自行認定,哪些空屋該被額外課稅;日本又是如何從846萬戶的空屋中,區分出哪些是屬於長期無人使用及預定拆除的住宅、哪些是打算用來出租、準備拿來出售的空屋、或為平時沒人住,但週末用來度假、加班回不了家時用來過夜的「次要住宅」。

6. 囤房稅與空屋稅,誰能有效打房?

(1) 囤房稅能有效打房嗎?

從上述整理可知,「囤房稅」在國際上的案例較多,國內支持者也較多,現行法源也有,但最大的爭議就是地方政府基於種種考量,不願實施差別稅率。不少黨團、委員皆提案要在《房屋稅條例》中明訂差別稅率標準,或拉大稅率上下限。

在囤房稅方面,即便我國對囤房定義較國外寬鬆許多(四房以上vs.兩房以上),政府仍然反對修法加稅,主要原因是擔心屋主會將稅金轉嫁給租屋房客,但其實這方面可以靠配套措施加以避免。

10月7日,台南市政府擬定「台南市房屋稅徵收率自治條例」修正草案中,除將對持有非自住用房屋者的房屋稅,改採差別稅率(5戶以下每戶2.4%、6戶以上每戶按3.6%),並加入非自住房屋予包租代管即可排除的條款,意味囤房稅的修法在技術層面是可行的。但若出租即免額外課稅,便會降低囤房族拋售房屋的壓力,對房屋買賣市場,影響恐怕有限。也就是說,想靠囤屋稅打房、抑制房價,只怕不易。

(2) 空屋稅能有效打房嗎?

至於「空屋稅」,目前在國外則較少案例,支持者也相對較少,更無現行法源依據。此外,日本是以治安、景觀為考量而課稅,而危老房屋應該不是台灣想抑制房價的主要標的。墨爾本的例子是失敗的,溫哥華是相對成功的,但溫哥華推動空屋稅的目的,也不是為了打房,而是增加租屋市場的供給。由此觀之,想靠空屋稅打房,只怕也是不易?

(3) 囤房稅與空屋稅兩者併行?

前台南縣縣長蘇煥智認為,目前全國空屋率超過10%以上。如何降低空屋率、增加持有成本?更有效的方法應該是課徵空屋稅、空地稅(但因人口外移導致的空屋、空地,應不能課空屋稅或空地稅);並提高囤房稅(增加持有累進稅率)才是真正的解決方案!

民進黨立委鍾佳濱則認為,財政部應就房屋稅務進行本質上釐清。例如:到底是財產稅、奢侈稅或者使用稅。他說,汽車使用牌照稅,是這種繳了不使用沒關係的類型,還是針對房屋數量多寡進行課稅,類似一種富人稅的類型,要能釐清才能針對「囤房」(數量多寡),還是就「空房」(空著不用)對症下藥,才有政策效果,兩者不能混為一談。鍾佳濱強調,如果財政部目前若無法區分房屋有沒有使用,也代表不能就「空置」來討論。

7. 政府打炒房,有更好的做法嗎?

囤房稅與空屋稅基本上都是調整房屋稅的稅率,而包含內政部次長花敬群以及不少學者專家,都指出真正該改革的,是房屋稅的稅基,而非稅率:

內政部政務次長花敬群

  • 房市的稅制改革,重點在於稅基,而不是在稅率。

財政部長蘇建榮

  • 台灣的「囤房稅」稅率最高達3.6%,比起國外房屋稅稅率大多1%、2%已高出不少,大多國家相對都更重視稅基的評定;但國內甚至有地方政府至今還在用10幾、20幾年前的稅基在課房屋稅,未因地制宜反映真實房價情形。

台北市議員邱威傑

  • 囤房稅不是萬靈丹,只是解決高房價、實現居住正義多管齊下的「其中一管」,比起去提高稅率,囤房稅稅基才是問題的根本。

囤房稅如何計算?

由於囤房稅的計算方式是「房屋評定現值×課稅稅率」,而許多地方政府已多年未調整稅基(即房屋現值),與市場上實際的成交價存在著巨大落差。如果只仰賴中央調高稅率、但地方稅基不動,也無法增加房地產持有成本。

房屋評定現值,其計算係依照房屋標準單價、折舊率、地段率綜合評定而來。房屋評定現值是由各縣市的不動產評價委員會進行評定,不少縣市的房屋評定現值都遠低於市場交易價格,甚至幾十年都未調漲。

根據立法院預算報告,「房屋課稅現值不及實際工程費單價的1/5,而後者更低於實際交易價格。」房屋持有成本過低,使得囤房負擔不高,也使得空屋代價也還好,只要房價漲幅始終高過房屋評定現值調漲幅度,投資者仍舊有賺無賠。

只是稅基改革,仍卡在地方政府。地方政府基於政治考量不願調整,其他人也無可奈何。財政部為加強稅基合理化,未來擬要求地方政府評定房屋現值後,成果報財政部核備,定期公開、訂定努力程度指標,但該措施若強制力不足,最終實施成果如何,只怕還有待時間觀察。

延伸閱讀:實價登錄2.0上路,5大新制重點及影響一次看懂

 

作者簡介-孫鴻貴
好事貸(新鑫二胎房貸直屬經銷商)創辦人
16年銀行放款經驗,曾任職以下金融機構:

  • 2003~2006年:國泰世華銀行消費金融處 業務經理(連續三年入榜TOP10績優業務人員殊榮)
  • 2006~2017年:日盛銀行消費金融處 業務經理(連續六年榮獲年度績優業務人員殊榮)
  • 2011年~2015年:榮獲日盛銀行最佳保險銷售菁英獎連續五年榮獲殊榮)
2022區塊 二胎500萬
2021區塊 汽車
2022區塊 機車55萬
good4
撥款快速
good5
無服務費
good6
免收入證明
good2
不限職業
good3
不看負債比
good1
免看信用
2021關於我們
關於我們
2021聯絡我們
聯絡我們
2021房貸試算
房貸試算
2021房貸流程
新鑫二胎
2021汽車貸款
汽車貸款
2021機車貸款
機車貸款