如何選擇二胎房貸的申請管道？銀行、民間、代辦、代書、融資、當鋪、高利貸比較

想要借二胎房貸，找銀行、代辦、融資公司（裕融新鑫二胎），或者是民間借貸（如代書、當鋪、高利貸）有差別嗎？這些雖然都是二順位房貸的申辦管道，但是可貸額度、計息方式和申請條件都不一樣，各有優缺點，如何選擇二胎房屋貸款的申請管道？好事貸提供您最專業的分析。

1. 二胎房貸的申請管道有哪些？

二胎房屋貸款的申請管道非常多元，大致上分為銀行、民間貸款及融資公司等三大類型，有些會用二順位房貸、次順位房貸或房屋二胎貸款等名稱，但其實都是二胎房貸。

(1) 銀行二胎房貸

由於二胎房屋貸款的風險較高，因此僅有部分銀行（約10間）提供二順位房屋貸款，且承做額度較低，承做意願也不高。雖然銀行二胎房貸的利率較低、也比民間二胎房貸來得安全有保障，但要通過銀行嚴格的審核真的不太容易。

(2) 民間二胎房貸

非金融機構（如銀行、壽險公司、郵局、信用合作社、農漁會信用部）的借貸，都算是民間借貸，以下是較常見的民間二胎房屋貸款管道：

• 代辦二胎房貸

就是接受客戶委託「代為辦理」房屋二胎貸款的代辦公司或個人代辦，有些代辦會以資產管理公司、行銷公司命名。

代辦二胎房屋貸款的送件管道可能是銀行、融資公司或當鋪，無論申貸成功與否都會向客戶收取一筆手續費或服務費。

• 代書二胎房貸

代書主要工作是協助客戶辦理房屋土地過戶及設定，有時也會協助客戶辦貸款，申請管道可能是銀行、也可能是民間金主、甚至是代書自己。

• 當鋪二胎房貸

當鋪是存在最久的民間借貸管道，當鋪借錢是根據客戶提供的抵押品價值來決定，因此除了當鋪二胎房屋貸款，也有部分業者提供房屋三胎貸款。

• 高利貸二胎房貸

也就是一般常講的地下錢莊，基本上就是什麼條件都可以借錢，但利息、收費也相對高，甚至可能超出法定範圍。

(3) 融資公司二胎房貸

融資公司是合法設立的公司法人，主要提供企業融資、原車融資、融資租賃、應收帳款收買等服務。目前台灣前三大股票上市融資公司分別為裕融企業、和潤企業、中租控股，其中僅有裕融企業旗下的新鑫股份有限公司提供融資二胎房屋貸款。

延伸閱讀：二胎房貸是什麼？額度、利率、申請條件及流程一次搞懂！

2. 二胎房貸管道的貸款額度比較

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二順位房屋貸款的額度到底有多少？如果單看房屋二胎貸款額度，金額最高的二胎房貸管道依序是：高利貸二胎房貸＝當鋪二胎房貸＝代書二胎房貸＞銀行二胎房貸＞裕融新鑫二胎房貸。

但其實貸款額度不等於真的能借這麼多。申請次順位房屋貸款的首要條件，就是名下的房屋還有貸款空間，如果您原本的房屋貸款（即一順位房貸）成數不高、或者房屋有增值，才有機會貸到比較高的額度。

除此之外，還要注意貸款成數是多少？可貸額度的計算方式又是如何？

(1) 二胎房貸的貸款成數比較

如果以房屋二胎貸款成數來看，成數最高的二胎房貸管道依序是：高利貸二胎房貸＞裕融新鑫二胎房貸＝代書二胎房貸＞當鋪二胎房貸＞銀行二胎房貸。

這代表什麼意思呢？假設您的房屋鑑價金額為800萬元，您需要先將這個數字乘上貸款成數，再用計算出來的數字扣除原房貸設定金額或原房貸餘額，這才是您實際上可以借到的額度上限（額度還會因個人條件有所調整）。

• 裕融新鑫二胎房貸的可貸成數是800萬元 × 110% = 880萬元
• 當鋪二胎房貸的可貸成數是800萬元 × 100% = 800萬元
• 銀行二胎房貸的可貸成數是800萬元 × 90% = 720萬元

※不同的二胎房貸申請管道，針對房屋鑑價的結果也可能會不一樣。

(2) 二胎房貸的可貸額度比較

二胎房屋貸款的可貸額度計算方式分為兩種：

• 房屋現值–原房貸設定金額
• 房屋現值–原房貸餘額

這兩者的差別在於，前者的計算方式是，無論您原房貸已償還多少金額，都不會增加您的二胎房貸可貸額度，而銀行就是採用此種計算方式；後者則是依據原房貸的未償還餘額來計算，因此只要您原房貸還得多、二胎房貸的可貸額度就比較多，裕融新鑫即用此種計算方法。

延伸閱讀：房屋二胎貸款的可貸額度怎麼計算？

3. 二胎房貸管道的利率比較（月付金試算）

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挑選二順位房屋貸款管道時，除了比較貸款額度有多少，貸款利率也是比較重點之一。提醒您在作比較時，應注意二胎房貸申貸管道的利率（利息）是指「年」利率、還是「月」利率，前者較常運用在銀行及融資公司；後者則常運用於民間借貸，容易讓客戶誤以為利息較少，但實際上應再乘上12個月，才是真正的「年利率」，才能作公平的比較。

4. 二胎房貸管道的還款年限比較

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二胎房屋貸款的還款期限長短，關係到您的月付金多寡，期數愈短、每個月需繳交的月付金就愈多，因此選擇房屋二胎貸款管道時，也需評估方案是否適合自己的還款能力。

5. 二胎房貸管道的收費比較

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由於地下錢莊不會直接說自己是高利貸，因此僅能依據過去新聞報導的真實案例作為參考，高利貸時常以各式各樣的名目扣取費用，費用總計高達貸款金額的50%~70%。

延伸閱讀：房屋二胎貸款的收費項目有哪些？

6. 二胎房貸管道的優勢比較

(1) 銀行房屋二胎貸款

• 貸款利率低
• 安全性高

銀行次順位房貸的貸款利率為2.5%~16%，是所有二胎貸款管道中最低的、還款壓力也比較輕。而且銀行辦理授信業務時，都須遵守相關法規及主管機關的規範，相對有保障。

(2)  民間房屋二胎貸款

• 過件率高
• 撥款速度快
• 貸款額度高
• 不上聯徵

民間二順位房貸最大的優勢，就是貸款審核非常寬鬆，不管是信用有問題、或者財務有狀況的客戶都可以申辦民間二胎房貸，幾乎是來者不拒，而且甚至可以申請當天就撥款、貸款額度也沒有上限，是一種可以快速取得大額資金的管道。

此外，由於民間房屋二胎借款屬於私人借貸，不像金融機構需要把借貸紀錄報送聯徵中心，因此申請民間貸款不會影響您的個人信用，甚至有助於改善您的信用分數。

延伸閱讀：信用評分怎麼算？6大關鍵帶您了解聯徵紀錄

(3) 融資房屋二胎貸款

• 過件率高
• 撥款速度較快
• 貸款額度高
• 不上聯徵
• 安全性高

相較於銀行，融資公司的貸款審核較寬鬆、可貸額度也較高，只要不是太嚴重的信用瑕疵、尚有還款能力且房屋仍有貸款空間，都還是有機會申辦裕融新鑫二胎房貸，最快3天就可完成撥款。

此外，申辦裕融新鑫二順位房貸，不僅不會在您的聯徵報告上留下紀錄，也比其他民間借貸管道來得安全有保障。

延伸閱讀：9個重點教你如何分辨民間二胎貸款優缺點

7. 二胎房貸管道的風險比較

(1) 銀行房屋二胎貸款

• 撥款速度慢
• 過件率低
• 可貸空間較低

 申請銀行二順位房貸，不僅作業流程較漫長，審核也非常嚴格，如果信用評分低於600分、收支負債比高於60%、或者收入領現金的客戶，恐怕就沒辦法通過銀行審核。此外，由於銀行次順位房貸的可貸額度，是用原房貸的設定金額來計算，如果您原房貸的設定金額本來就很高、或者房屋增值不多，恐怕也無法貸到多少資金。

 (2) 民間房屋二胎貸款

• 高利息、高收費
• 房貸不易轉回銀行
• 安全性低

 民間次順位房貸雖然申請門檻很低、撥款速度也很快，但借款利息也非常高，甚至可能超出法定利率，且收取的費用也不一定符合規範，對於貸款規則較陌生的客戶來說，風險也較高。

也因為風險高，銀行大多不願意承作有民間私人設定的貸款案件，如果您未來還有計畫將二胎房貸轉回銀行，恐怕就不適合申辦民間二胎房貸。

 (3) 融資房屋二胎貸款

• 借款利率較高
• 經銷商條件不一

裕融新鑫二順位房貸的利率為7%~14%，雖然看起來比銀行二胎房貸利率2.5%~16% 還高，但若申請銀行二順位貸款，實際取得的平均利率也是7%~8%左右，兩者差距並不大如果跟民間二順位貸款作比較，裕融新鑫二順位房貸的利率更是便宜。

另一個要注意的是，依照法規，融資公司沒辦法直接對客戶放款，須透過經銷商來承辦房屋二胎貸款，但目前市面上有提供裕融新鑫二胎房貸的經銷商及代辦公司非常多，如何選擇專業又安全的申辦管道也很重要。

好事貸是裕融新鑫公司的直屬經銷商，房貸業務經理都有10年以上的銀行資歷，也非常了解裕融新鑫的審核作業，知道如何幫客戶爭取最好的貸款條件，有效解決客戶的資金問題。

8. 二胎房貸管道的申請條件比較

(1) 銀行房屋二胎貸款

• 年滿20~65歲（加計貸款期間）
• 申請人有房屋
• 有穩定工作（須提供識別證、在職證明或其他可證明文件）
• 有工作收入來源（須提供薪資轉帳存摺、年度扣繳憑單或薪資單等證明文件）
• 信用正常

申請銀行二胎房屋貸款，基本上個人信用評分需高於600分、負債比低於60%，對於工作收入的認定也較嚴格，如果您不是每月固定領薪資（如部落客、直播主、業務、SOHO接案）、收入是直接領現金的（如計程車司機、攤販、保姆、工人），甚至是待業狀態、或是家管，恐怕就沒辦法申請銀行二順位貸款。

不過，以上這些客戶都還是有機會申請新鑫二胎房貸。

(2) 民間房屋二胎貸款

「不需要審核個人條件即可申辦。」

「有資金需求者皆可。」

「不論信用狀況、職業或收入。」

申請民間二胎房屋貸款，基本上只要名下有房屋即可申辦，但也因為條件不拘，反而應提高警覺、注意民間借貸業者的利率及收費是否合理。

(3) 融資房屋二胎貸款

• 年滿20~70歲
• 申請人或保人有房屋
• 有工作收入來源（無須提供證明）
• 無重大信用瑕疵

申請裕融新鑫二胎房屋貸款，如果您的年齡超過70歲，也可找您身邊年紀低於70歲的親友作借款人；若您的信用問題較嚴重，還是有機會申請其他貸款專案，建議您可加LINE由好事貸的專業經理幫您作評估。

9. 二胎房貸管道的申請流程比較

(1) 銀行房屋二胎貸款

• 向銀行提出申請（需提供身分證影本、工作證明、所得證明、建物權狀影本、近一年房貸繳息紀錄）
• 銀行進行房屋估價及審核
• 貸款核准後，親赴銀行簽約對保
• 至地政機關將不動產設定二順位抵押權
• 設定完成後，撥款至申請人帳戶

申請銀行二胎房屋貸款，從申請到撥款需等待7~14個工作天。

(2) 民間房屋二胎貸款

• 向民間借貸業者提出申請（需提供身分證影本、建物權狀）
• 民間借貸業者進行審核
• 貸款核准後即簽約對保
• 民間借貸業者至地政機關設定二順位抵押權
• 設定完成即撥款至借款人帳戶

申請民間二胎房貸，從申請到撥款需1~3個工作天，部分民間二胎房貸甚至標榜24小時快速放款。

(3) 融資房屋二胎貸款

• 向直屬經銷商好事貸提出申請（需提供身分證影本、財力證明、建物權狀影本）
• 新鑫進行審核（所需時間1天)
• 貸款核准後，對保專員親赴您住家附近的地政機關簽約對保
• 由對保專員協助您送件設定二順位抵押權（所需時間2天）
• 設定完成後，撥款至申請人指定帳戶

申請新鑫二胎房屋貸款，從申請到撥款下來，最快3個工作天即可完成撥款。此外，若您沒有薪資轉帳存摺、薪資單，或扣繳憑單等正式證明文件，也可提供有每月固定存款的存摺影本作為財力證明，如果沒有銀行存摺也沒關係，好事貸的專業經理還是可以協助您將貸款申貸下來。

10. 二胎房貸的常見問題

(1) 申請二胎房屋貸款會影響信用評分嗎？

不一定。只要是跟銀行、壽險公司、郵局、信用合作社、農漁會信用部等金融機構申辦貸款、信用卡，都會被紀錄在您的個人信用報告（即聯徵報告）裡面，若您名下的負債總額已經很多，再申請銀行次順位房貸就會增加您的負債比，就會影響到您的信用評分。

不過，如果是申請民間次順位房貸或裕融新鑫二順位房屋貸款，您的借貸紀錄並不會登錄在個人信用報告裡面（即聯徵報告），當然也就不會影響到您的聯徵分數。您甚至可以申辦裕融新鑫二胎房貸來整合債務，將您目前名下利息較高的負債還清，可幫助改善您的信用分數。

(2) 申請過銀行二胎貸款，還可以申請民間二胎貸款嗎？

當然可以。民間借貸業者的申貸條件非常寬鬆，而且除了民間房屋二胎貸款，部分民間業者甚至有提供民間房屋三胎貸款。不過提醒您申辦前，需評估民間二胎房貸的利率、收費是否在您的還款能力範圍內。

(3) 申請過銀行二胎貸款，還可以申請新鑫二胎貸款嗎？

可以。如果您已申請過銀行二順位房貸，還是有機會申請裕融新鑫二胎房貸來幫您作代償，但還是建議您加LINE詢問，由好事貸的專業經理評估可否承作。

(4) 申請過民間二胎貸款，還可以申請新鑫二胎貸款嗎？

可以。但由於每一位的客戶狀況不一，建議您加LINE由好事貸的專業經理幫您評估可否承作。

作者簡介－孫鴻貴
好事貸（新鑫二胎房貸直屬經銷商）創辦人
16年銀行放款經驗，曾任職以下金融機構：

• 2003~2006年：國泰世華銀行消費金融處 業務經理（連續三年入榜TOP10績優業務人員殊榮）
• 2006~2017年：日盛銀行消費金融處 業務經理（連續六年榮獲年度績優業務人員殊榮）
• 2011年~2015年：榮獲日盛銀行最佳保險銷售菁英獎（連續五年榮獲殊榮）