二胎房貸申請管道比較:銀行、融資公司與民間二胎完整分析
二胎房貸申請管道比較:銀行、融資公司與民間二胎完整分析
你知道二胎房貸申請管道有哪些嗎?銀行、融資公司、代辦、代書都有二胎房貸,找誰辦有差別嗎?當然有,不同管道的二胎房貸,額度、利率和申請條件都不一樣。好事貸完整分析各家二胎房貸申請管道的優缺點,教你如何選擇適合的二胎房貸。
一、二胎房貸申請管道有哪些?
二胎房貸的申請管道非常多元,有些會用二順位房貸、次順位房貸或房屋二胎貸款等名稱,但其實都是二胎房貸的意思。以下先列出所有的二胎房貸申請管道及基本介紹:
1. 銀行二胎房貸
銀行是經政府特許而設立的金融機構,無論貸放規則、貸款利率跟額度都有嚴格規範,可以說是所有二胎房貸申請管道裡,利率最低、安全性最高的。不過也因為受到政府的高度監管,大多數銀行不願意承作風險較高的房屋二胎貸款,因此目前只有11間銀行有提供銀行二胎房貸。
2. 融資公司二胎房貸(新鑫二胎)
融資公司是合法設立的公司法人,主要提供企業融資、原車融資、融資租賃、應收帳款收買等服務。目前國內的上市融資公司中,裕融企業旗下的新鑫股份有限公司,是最早投入融資二胎房貸的融資公司。
3. 代書二胎房貸
代書主要工作是協助客戶辦理房屋土地過戶及設定,由於業務需要時常跟銀行、融資公司來往,因此有時候也會協助客戶辦貸款,甚至有些代書事務所本身就有提供貸款服務,像是代書二胎房貸、代書信貸跟代書車貸都很常見。
4. 當鋪二胎房貸
當鋪是存在最久的民間借貸管道,當鋪貸款的方式有很多種,除了當鋪二胎房屋貸款,也有部分業者提供房屋三胎貸款,基本上只要有提供抵押品就可以借錢,金額則依擔保品的價值來決定。
5. 代辦二胎房貸
代辦二胎房貸的意思是指,代辦公司或個人代辦,接受客戶委託「代為辦理」房屋二胎貸款,其實就是仲介的角色,而非貸放機構。有些代辦會以資產管理公司、行銷公司命名,代辦二胎房貸送件管道可能是銀行、融資公司或當鋪,無論申貸成功與否都會向客戶收取一筆手續費或服務費。
二、各家二胎房貸管道比較
了解有哪些二胎房貸申請管道之後,接著我們以額度、利率、申請難易度與安全性來作比較,幫助你更精準地找出適合自己的二胎房貸申請管道。
1. 二胎房貸額度比較
二胎房貸額度的區間為20萬~500萬,但不代表真的能借這麼多,因為申請二胎房貸的首要條件,就是名下的房屋還有貸款空間、或者房子有增值,才有機會貸到比較高的額度。
除此之外,還要比較不同二胎房貸管道的貸款成數,以及可貸額度的計算方式。舉例來說:銀行跟融資公司的二胎房貸額度最高都可以到500萬,但由於銀行二胎房貸的貸款成數只有9成、融資公司則是1.2倍,可貸額度實際算起來就有很大的差距。
假設的房屋鑑價金額為800萬、原房貸額度700萬(餘額剩500萬元),需要先把800萬乘上貸款成數,再用計算出來的數字扣除原房貸設定金額(即貸款金額1.2倍)或原房貸餘額,這才是實際上可以借到的額度上限(額度還會因個人條件有所調整)。
二胎房貸管道 | 融資二胎房貸 | 銀行二胎房貸 | 代書二胎房貸 | 當鋪二胎房貸 | 代辦二胎房貸 |
貸款額度 | 最高500萬 | 最高500萬 | 無上限 | 無上限 | 依送件管道而定 |
貸款成數 | 房屋鑑價120% | 房屋鑑價90% | 房屋鑑價110% | 房屋鑑價100% | 房屋鑑價90%~110% |
可貸額度 | 房屋現值–原房貸餘額 | 房屋現值–原房貸設定金額 | 未說明 | 房屋現值–原房貸餘額 | 依送件管道而定 |
※不同的二胎房貸申請管道,針對房屋鑑價的結果也可能會不一樣。
二胎房貸額度試算➀裕融新鑫二胎房貸的可貸成數是:
800萬元 × 120% = 960萬元
960萬元–500萬元= 460萬元
➁銀行二胎房貸的可貸成數是:
800萬元 × 90% = 720萬元
720萬元–600萬元= 120萬元
➂當鋪二胎房貸的可貸成數是:
800萬元 × 100% = 800萬元
800萬元–500萬元= 300萬元
2. 二胎房貸利率比較(月付金試算)
挑選二胎房屋貸款申請管道時,除了比較貸款額度有多少,二胎房貸利率也是比較重點之一。銀行是利率最低的二胎貸款管道,大約在2.5%~16%,不過除非條件真的很好,才能拿到很低的利率,其次就是裕融新鑫二胎房貸的利率較為合理。
提醒你在作比較時,應注意二胎房貸申請管道的利率是採用「年」利率、還是「月」利率,前者較常運用在銀行及融資公司;後者則常運用於民間借貸,容易讓客戶誤以為利息較少,但實際上應再乘上12個月,才是真正的「年利率」,才能作公平的比較。
二胎房貸管道 | 裕融新鑫二胎房貸 | 銀行二胎房貸 | 代書二胎房貸 | 當鋪二胎房貸 | 代辦二胎房貸 |
年利率 | 7%~14% | 2.5%~16% | 6%~36% | 18%~30% | 2.5%~36% |
月息 | 0.58%~0.83% | 0.2%~1.3% | 0.5%~3% | 1.5%~2.5% | 0.2%~3% |
月付金 | 15,093~18,740元 | 12,989~19,862元 | 14,609~32,733元 | 21,018~28,593元 | 12,989~32,733元 |
還款方式 | 本息均攤 | 本息均攤 | 本息均攤或只繳息不還本 | 本息均攤或只繳息不還本 | 本息均攤或只繳息不還本 |
※上表二胎房貸月付金試算,是以貸款100萬、分7年本息攤還為例。
3. 二胎房貸申請條件與限制比較
不同二胎房貸申請管道的過件率也有差,銀行二胎房貸的申請條件與限制是最為嚴謹的,只要有一點信用瑕疵、或者是申請人的工作收入差、財務狀況不好,幾乎是沒辦法通過銀行二胎房貸審核的。
相較之下,裕融新鑫二胎房貸既有基本的條件限制,又不像銀行二胎那麼嚴苛,如果有信用不良、收入不穩或負債比過高,只要不是太嚴重的情形,仍然有機會取得資金。
而代書二胎房貸、當鋪二胎房貸的過件率就幾乎是百分之百,簡單說就是沒有條件限制,只要房子還有貸款空間,申請人要借二胎還是三胎都沒問題。但也因為民間業者來者不拒,在利息及費用上也比銀行及融資公司高出許多、借貸風險也較高。
4. 二胎房貸申請風險比較
銀行及上市融資公司都是需要公開財報及營運狀況,且因為公司規模夠大,真的出了什麼狀況也不怕找不到人,辦理貸款也都有一定的規範,二胎房貸申請風險相對較小。
唯一需要擔心的就是代辦假冒銀行關係企業、或假冒融資公司經銷商,並以可提高貸款過件率為由向借款人收取高額代辦二胎房貸費用。為了避免遇到這樣的情形,建議申請二胎房屋貸款可以直接找銀行、融資公司簽約經銷商,多作查證以防受騙。
而申請代書二胎房貸、當鋪二胎房貸等民間借貸,最怕就是遇到高利貸,不僅可能會被收取高額且不合法規的利息及申請費用,還可能會在借款合約上動手腳,意圖使借款人無力償還債務,搶走其房產。建議申請代書二胎及當舖二胎時,選擇資訊公開透明、有真實客戶回饋的業者。
二胎申請管道 | 融資二胎房貸 | 銀行二胎房貸 | 代辦二胎房貸 | 代書二胎房貸 | 當鋪二胎房貸 |
貸款額度 | 最高500萬 | 最高500萬 | 依送件管道而定 | 無上限 | 無上限 |
貸款成數 | 房屋鑑價120% | 房屋鑑價90% | 房屋鑑價90%~110% | 房屋鑑價110% | 房屋鑑價100% |
貸款利率 | 7%~14% | 2.5%~16% | 2.5%~36% | 6%~36% | 18%~30% |
還款方式 | 本息均攤 | 本息均攤 | 本息均攤或只繳息不還本 | 本息均攤或只繳息不還本 | 本息均攤或只繳息不還本 |
貸款期限 | 最長10年 | 最長10年 | 依送件管道而定 | 最長7年 | 最長5年 |
貸款費用 | 手續費+地政規費 | 手續費+地政規費 | 手續費+地政規費+代辦費+諮詢費 | 手續費+服務費 | 手續費(倉棧費) |
過件率 | 高 | 低 | 中 | 高 | 高 |
安全性 | 高 | 高 | 中 | 低 | 低 |
三、哪些人需要申請二胎房貸?
二胎房貸適合哪些人?本文根據不同類型的資金需求者,推薦最合適的二胎房貸申請管道:
- 資金需求大的人
- 首選銀行、再者融資公司
二胎房貸有房屋作擔保,可貸額度比一般信貸、機車貸款高,對於有大筆資金需求且名下有房的借款人,不用把房子賣掉也能善用房產價值輕鬆取得大額資金。如果申請人的條件不錯,銀行二胎房貸額度也符合需求的話,還是建議先找銀行申請二胎房貸;如果申請人條件較差,或者需要更多的錢,可以考慮申請裕融新鑫二胎房貸。 - 收入、信用較差的人
- 首選融資公司
如同前面所述,二胎房貸屬於房屋抵押貸款的一種,銀行除了會對申請人本身條件作審核,也會斟酌房屋條件,因此審核會比無抵押品的信貸寬鬆一些,因此適合收入或信用條件較差的借款人。不過由於銀行審核還是非常地嚴苛,加上二胎房貸風險相對高,如果條件真的不好,可能還是很難取得資金,建議可以直接找條件限制相對少的裕融新鑫二胎房貸。 - 急需資金的人
- 首選融資公司、再者代書、當舖
二胎房貸跟房屋增貸、房屋轉增貸都是利用房屋價值來取得額外資金的一種方式,不過因為民間借貸的條件審核不像銀行那麼複雜,所以辦理時間也較快速,適合急需資金的借款人。裕融新鑫二胎房貸申請時間約需2~3個工作天、當舖及代書二胎房貸申請時間則可能只需1天即可取得資金,不過考量到申請風險較高,還是會建議你先跟融資公司申請看看。
四、二胎房貸申請流程
挑選出適合自己的二胎房貸管道後,你可以依循以下步驟準備二胎房貸申請文件、走完二胎申請流程,最後也幫你整理了申請二胎房貸時,可能會被收取的費用有哪些,幫助你更順利的取得資金。
1. 二胎房貸申請文件
申辦二胎房貸需要準備下列申請文件:
- 身分證件影本
- 工作證明(如勞保投保明細、工作證)
- 收入證明(如薪轉明細、薪資單、扣繳憑單)
- 其他財力證明文件(如存摺明細、股票/基金投資明細、儲蓄型保險)
- 建物權狀影本
- 近一年房貸繳息紀錄
如果是申請銀行二胎房貸,上述資料都要盡可能地準備齊全,才能有效提高貸款過件率;如果是申請融資公司二胎房貸,只需要提供身分證影本、財力證明、建物權狀影本即可,即使沒有薪轉明細也可以用存摺明細來代替,申請文件要求相對簡單。
2. 二胎房貸申請步驟
不論是申請銀行二胎房貸、裕融新鑫二胎房貸、代書二胎房貸或是當舖二胎房貸,申請流程都差不多,差別在於取得資金的速度而已。
- 提出申請並提供相關文件
- 貸款機構進行房屋估價及條件審核
- 貸款核准後,與貸款機構簽約對保
- 至地政機關將不動產設定二順位抵押權
- 設定完成後,撥款至申請人帳戶
申請銀行二胎房屋貸款,從申請到撥款需等待7~14個工作天;申請新鑫二胎房屋貸款,從申請到撥款下來,最快3個工作天即可完成撥款;申請當舖/代書二胎房貸,從申請到撥款需1~3個工作天,部分民間二胎房貸甚至標榜24小時快速放款。
3. 二胎房貸申請費用
申請二胎房貸的基本花費是手續費及地政規費,這兩筆費用不論是銀行、融資公司、代書代辦或當鋪都會收取的,除此之外的費用則依各個二胎房貸申請管道而有不同,提供以下表格作比較:
二胎房貸管道 | 裕融新鑫二胎房貸 | 銀行二胎房貸 | 代書二胎房貸 | 當鋪二胎房貸 | 代辦二胎房貸 |
開辦費/帳管費/手續費 | 貸款金額1.5% | 3,000~15,000元 | 2,000~6,000元 | 貸款金額4%~5%(倉棧費) | 依送件管道而定 |
代書費/地政規費 | 15,000元 | 12,000~20,000元 | 未說明 | 未說明 | 依送件管道而定 |
代辦費/服務費 | 無 | 無 | 貸款金額6%~15% | 無 | 貸款金額5%~10% |
諮詢費 | 無 | 無 | 無 | 無 | 3,000~6,000元 |
要注意的是,由於地下錢莊不會直接說自己是高利貸,因此僅能依據過去新聞報導的真實案例作為參考,高利貸時常以各式各樣的名目扣取費用,費用總計高達貸款金額的50%~70%。
最後提醒,不管是決定要申請哪一個管道的二胎房貸,簽約前都一定要仔細詳閱合約內容,有任何不懂的條約內容都要當面問清楚再簽名。辦完二胎房貸後,也記得要做好財務規劃,按照合約約定的方式按時還款。
五、二胎房貸申請常見問題
- Q申請二胎房屋貸款會影響信用評分嗎?
- A不一定。只要是跟銀行、壽險公司、郵局、信用合作社、農漁會信用部等金融機構申辦貸款、信用卡,都會被紀錄在您的個人信用報告(即聯徵報告)裡面,若您名下的負債總額已經很多,再申請銀行次順位房貸就會增加您的負債比,就會影響到您的信用評分。不過,如果是申請民間次順位房貸或裕融新鑫二順位房屋貸款,您的借貸紀錄並不會登錄在個人信用報告裡面(即聯徵報告),當然也就不會影響到您的聯徵分數。您甚至可以申辦裕融新鑫二胎房貸來整合債務,將您目前名下利息較高的負債還清,可幫助改善您的信用分數。
- Q申請過銀行二胎貸款,還可以申請民間二胎貸款嗎?
- A當然可以。民間借貸業者的申貸條件非常寬鬆,而且除了民間房屋二胎貸款,部分民間業者甚至有提供民間房屋三胎貸款。不過提醒您申辦前,需評估民間二胎房貸的利率、收費是否在您的還款能力範圍內。
- Q申請過銀行二胎貸款,還可以申請新鑫二胎貸款嗎?
- A可以。如果您已申請過銀行二順位房貸,還是有機會申請裕融新鑫二胎房貸來幫您作代償,但還是建議您加LINE詢問,由好事貸的專業經理評估可否承作。
- Q申請過民間二胎貸款,還可以申請新鑫二胎貸款嗎?
- A可以。但由於每一位的客戶狀況不一,建議您加LINE由好事貸的專業經理幫您評估可否承作。
■好事貸(新鑫二胎房貸直屬經銷商)創辦人
16年銀行放款經驗,曾任職以下金融機構:
- 2003~2006年:國泰世華銀行消費金融處 業務經理(連續三年入榜TOP10績優業務人員殊榮)
- 2006~2017年:日盛銀行消費金融處 業務經理(連續六年榮獲年度績優業務人員殊榮)
- 2011年~2015年:榮獲日盛銀行最佳保險銷售菁英獎(連續五年榮獲殊榮)