不動產說明書是什麼？看懂不動產說明書應記載事項，遠離買房糾紛！

不動產說明書是交易不動產前，需要仔細審閱的重要文件；若想避免遭遇買房糾紛，在挑選物件時，務必向房仲索取，用以確認房子的產權、屋況等基本資訊。想知道不動產說明書怎麼看？有哪些關鍵重點需要留意？請仔細瀏覽本篇有關不動產說明書的詳細介紹。

一、不動產說明書是什麼？

不動產說明書可以簡單理解為「房子的體檢報告」，由房仲業者製作和提供，內部揭露了房屋的產權、屋況與周遭環境等資訊，能讓看房者在簽約前清楚了解房屋的優點與缺點，避免買賣雙方因認知落差，產生交易糾紛。

不動產說明書建議索取時機

雖然法律規定，房仲手上的不動產說明書「於買賣契約簽訂前提供」即可，但我們會建議，看房時若有意願進一步了解房產資料，在出價、下斡旋階段就可以主動向房仲業者索取；提早掌握房子的產權歸屬與使用現況，對於房屋買家來說較有保障。

二、不動產說明書怎麼看？

那麼不動產說明書中包含哪些內容呢？首先可以知道，在《不動產經紀業管理條例》規範下，不動產說明書會被視為買賣契約的一部分，為了讓交易契約透明、可信，法律有明文列舉不動產說明書中「應記載」與「不得記載」的項目。

1.不動產說明書應記載事項

參考《不動產說明書應記載及不得記載事項》可以知道，不動產說明書中應明確記載的項目包括：

2.不動產說明書不得記載事項

同樣參考《不動產說明書應記載及不得記載事項》，法律規定不動產說明書不得記載的項目有：

1. 不得記載「本說明書內容僅供參考」。
2. 不得記載「繳回不動產說明書」。
3. 不得使用實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。
4. 預售屋出售標的，不得記載未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。
5. 不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書，替代不動產說明書之內容。
6. 不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形。

註：土地、成屋、預售屋皆適用

3.不動產說明書7大重點

若想快速掌握物件的現況，閱覽不動產說明書時，可以著重以下7個重點，若有疑問，別忘了即時與房仲業者反應確認，確保自身認知與實際屋況間不存在落差。

• 產權狀態：建物是否有完整所有權，或僅有地上權；是否有限制登記或信託設定；是否有占用或被他人占用之情形。
• 建物現況：建物型態（公寓、大樓、透天厝）、格局為何，若曾改變建物格局須註明；是否有未登記之增建部分。
• 設備現況：水電、瓦斯系統狀態，若持有期間有更新須註明；屋內有哪些附屬的家具與電器設備，與認知是否一致。
• 物件瑕疵：建物是否有漏水、壁癌等瑕疵，須註明修繕狀況；房屋是否曾受天災、人為破壞、或曾發生兇殺或自殺案件。
• 管理成本：物件若有管理委員會組織，須載明管理人資訊及管理規章，同時註明管理費及其他相關費用。
• 周邊設施：建物周遭半徑300公尺內，有哪些會影響生活品質之建設，可特別留意電塔、寺廟、公墓、垃圾場等嫌惡設施。
• 交易條件：物件的交易種類、價金、稅額、規費與付款方式皆須確認，避免因買賣雙方未達共識，出現交易糾紛。

三、買房須知！不動產說明書3大注意事項

詳閱心儀物件的不動產說明書內容後，在正式動筆簽約前，還有以下幾個重要事項需要留意。

1.貸款條件先評估

如果不動產說明書中，揭露了多項可能會影響房貸額度的房屋條件（如：為特殊土地使用分區、為夾層屋、樓中樓等特殊格局），建議應確認有足夠的自備款再考慮簽約，後續才不會因銀行鑑價過低、房貸成數不足，面臨違約風險。

2.成交資訊要確認

考量到現行法律並未將「成交資訊」列為不動產說明書必須揭露的項目，跟房仲索取不動產說明書時，若發現內容含有成交行情相關資訊，千萬不要照單全收（業者也多會註記僅供參考）；建議仍要善用「不動產交易實價查詢服務網」自行查證，較為妥適。

3.實地訪查才安心

若擔心房屋過去曾有「不為人知的過去」（曾發生非自然身故案件），不慎買到隱性凶宅，親身查訪物件周遭，於敦親睦鄰時同步打聽相關資訊，會是不錯的選擇；實地勘查也有助於你熟悉房屋周遭的環境和設施，可謂一舉兩得。

四、其他關於不動產說明書的常見Q&A

買房是人生中的重大決定，看上心儀物件，動筆簽約前，務必詳閱不動產說明書中記載的諸多事項，確認產權細節與實際屋況，才能將潛在的交易風險降到最低。