房屋現值是什麼？ 查詢時機與試算方法懶人包一次告訴你

房屋相關賦稅的計算基礎，建立於房屋現值上，而房屋現值是什麼？與房屋市價有什麼差別？要如何才能知道名下房屋的現值？本篇懶人包將說明房屋現值的大小事，並教你用最簡單的計算方式，立即得出結果。

一、房屋現值是什麼？哪時候要查詢？

房屋現值又稱為「房屋評定現值」，核定標準是由各縣市的民意代表、營造建築等人員組成「不動產評價委員會」，依照房屋的用途、面積、位居地段、折舊率等，訂定出「房屋標準單價」後，再交由各地的稅捐機關依照「房屋標準單價」，核算出應有的房屋現值。通常來說屋齡越新、坪數越大、地段越好，房屋現值就越高。

房屋現值查詢的時機有二：

1.每年5月報稅時

因為房屋稅的計算方式與房屋現值有關，房屋所有權人可於報稅時查詢名下房屋的現值，並試算出應繳的房屋稅金額。

2.購買房子的時候

買房子時所產生的契稅，其計算方式也與房屋現值有關，可於交屋的過程中，依照本文所說明的試算方式，驗算契稅金額是否正確。

二、房屋現值和房屋市價二者差異？

房屋現值主要用於「課稅」與「報稅」的時候；房屋市價則是於買賣房屋的價格參考依據。而房屋現值通常低於房屋市價，會有這樣的落差是因為，地方政府考量大多數民眾的稅務負擔，都會用較低的房屋現值來徵稅，所以才會造成公告的房屋現值，與房屋市價二者之間的落差。

而影響房屋限制的三大因素，由大到小依序為街路等級→房屋面積→核定單價。

三、房屋現值會影響哪些課稅種類？

由以上的說明可以知道，房屋現值影響到買房子時所課徵的「契稅」，與每年所要繳交的「房屋稅」，而這2種賦稅的計算方式如以下所列：

1.契稅

公式：買房契稅 = 核定契價（房屋評定現值－免稅現值）×買房稅率6%

當不動產買賣或移轉時，契稅需由買方所繳納。（因為土地會另外課徵「土地增值稅」，所以契稅只會針對房屋的部分產生）

2.房屋稅

公式：應繳房屋稅 = 房屋課稅現值×適用稅率

房屋稅由房屋所有權人繳納，計算的時間是由前一年的7月1日起，到課稅當年的6月30日止。其房屋稅率約有以下3種：

• 自用住宅：房屋課稅現值×1.2%
• 營業處所：房屋課稅現值×3%
• 非住宅非營業：例如空屋，房屋課稅現值×2%

四、房屋現值計算教學

房屋評定現值有一套的計算公式，如以下所列：
房屋評定現值 = 核定單價 × 面積 ×（ 1 – 折舊率 × 折舊年數）× 街路等級調整率（地段率）

五、房屋現值常見Q&A

• Q每年報稅都要重新查詢房屋現值嗎？
• 不用。因為房屋現值每三年更新一次。不過為避免自己忘記是何時查詢，建議在報稅前仍可至各地稅捐稽徵處查詢。

• Q房屋現值計算公式中，「核定單價」該如何查詢？
• 可至各地方政府的稅捐機關官網查詢，即可查詢當年度房屋核定單價。

• Q房屋現值是永遠固定的嗎？
• 不是。依規定「不動產評價委員會」每三年會評定一次。

• Q房屋評定現值與房屋課稅現值一樣嗎？
• 不一樣。房屋評定現值包含：「房屋課稅現值」與「免稅現值」。當買房子時，所課徵的契稅是依據「房屋現值」計算；而申報房屋稅時則是以「房屋課稅現值」為計算基礎。

房屋現值的計算方法並不難，只要到房屋所在地的稅捐機關官網，查詢相關資訊後，代入本文所介紹的簡易試算公式，就能輕鬆算出房屋現值，並依據試算出的房屋現值，即可驗證當年度的房屋稅額是否正確。