房屋評定現值怎麼查？快速搞懂報稅須知的房屋現值計算方式！

房屋評定現值是房屋相關稅賦的課徵基礎，5月房屋稅即將開徵，本文將帶你快速了解房屋現值的計算方式，與房子現值的查詢方法，同時協助你搞懂現值與市價的差異，解答你對於房屋評定現值的各種疑惑。

一、房屋現值是什麼？與市價有什麼差別？

房屋現值又稱「房屋評定現值」，可以理解為政府眼中該棟房屋的價值，主要用於房屋相關稅金的計算；房屋現值的評定過程大致可分為以下兩步驟：

1. 先由各縣市不動產評價委員會，依房屋構造、用途與樓層訂出「標準單價」。
2. 再由當地稅捐機關，依據標準單價、面積、折舊率、地段率計算出房屋現值。

雖說屋齡新、坪數大、地段好的房子房屋現值就越高，但評定現值再怎麼高，通常還是遠低於作為買賣價格的房屋市價；兩種房屋價值之所以會存在這樣的落差，是因為政府為了避免稅負過重，多選擇較低的房屋評定現值作為課徵稅基，報稅時應特別留意，才不會試算出天價的房屋稅金。

房屋現值計算公式

將影響房屋現值的各項條件量化，可以得出以下兩個計算公式：

房屋評定現值 ＝ 核定單價 × 面積 ×（ 1 – 折舊率 × 折舊年數）× 地段率，其中
核定單價 ＝ 標準單價 ×（1 ± 各加減項之加減率）± 樓層高度之加減價額

二、房屋現值會影響哪些稅？

在評估房屋交易產生的契稅，與每年課徵的房屋稅時，都會需要代入政府部門所評定的房屋現值，才能計算出應繳納的稅金；從以下公式可以看出房屋現值對各項稅金計算造成的影響。

1.房屋現值對契稅的影響

契稅公式 ＝ 核定契價 × 適用稅率

理論上房屋現值越高，所需負擔的契稅金額會越高，除非領買、標購不動產的價格低於房屋評定現值，才可用較低的移轉價格納稅；契稅公式中的「核定契價」由房屋課稅現值加上房屋免稅現值，扣除免稅騎樓現值得來，各種「取得房屋所有權」行為適用的稅率也有所差異，可參照以下表格：

2.房屋現值對房屋稅的影響

房屋稅公式 ＝ 房屋課稅現值 × 適用稅率

房屋稅計算公式中的房屋課稅現值，是由評定現值扣除免稅部分（如防空避難室、地下室發電機設備或蓄水池）所得來，因此房屋課稅現值理論上會略小於房屋評定現值；但現值越高，稅金越高的道理在房屋稅上也適用。至於適用稅率，則會受到房屋使用情形（房屋用途）所影響，試算時可對照以下表格：

三、房屋現值怎麼查詢？

報稅時若想知道房子的房屋現值，可以透過本段介紹的兩個方法進行查詢。

1.臨櫃查詢

由房屋所有權人攜帶身分證正本、印章，前往房屋所在地的稅務機關申請「房屋稅籍證明」，稅籍證明上便會記載房屋評定現值的金額；若由非所有權人代為申請，則須攜帶自身的身分證、印章加上委託人的身分證影本、印章與委託書，即可臨櫃完成房屋現值查詢。

2.線上查詢

運用自然人憑證（或是已註冊之健保卡、工商憑證）登入財政部稅務入口網，依序點擊線上服務＞電子稅務文件＞線上申請＞房屋稅＞申請核發房屋稅稅籍證明，即可從該證明書知道房屋現值。

四、其他關於房屋現值的常見Q&A

房屋現值的計算方法並不難，只要到房屋所在地的稅捐機關官網，查詢相關資訊後，代入本文所介紹的簡易試算公式，就能輕鬆算出房屋現值，驗證買房支出的契稅、申報的房屋稅額是否正確。