二胎房貸利率試算對了嗎？銀行、融資、民間比較，避開陷阱！

申請二胎房貸時，試算公式就是評估您可貸額度與真實成本的關鍵鑰匙。由於金融機構對第二順位抵押權的風險評估邏輯嚴謹，各家額度與利率差異巨大。因此，申貸人必須全面了解銀行、融資、民間三大管道在試算基礎上的核心差異。本文將深入解析二胎房貸的公式基礎與試算過程，協助您精準掌握可貸最高額度與月付金，做出最有利的資金規劃。

一、銀行二胎房貸試算：為什麼我的額度會被「吃掉」？

找銀行辦二胎最安心，利率也最低，但為什麼核貸率這麼低？原因出在銀行有一套非常保守的風險控管邏輯，這直接影響了二胎房貸利率與最終額度。

簡單來說，銀行在算你能借多少錢時，看的不只是你「還欠多少」，而是當初設定的「最高債權額度」。這就像是銀行為了自保，預設你欠的錢比實際上還多。

1. 銀行核貸額度試算（關鍵：一胎房貸設定金額）

銀行眼中的公式是這樣的：

 可貸額度 =( 房屋鑑價X二胎成數 )- 一胎設定金額

什麼是「設定金額」？ 通常是你一胎房貸金額的 1.2 倍。

【試算範例】

假設你的房子值 1,000 萬，當初貸款 800 萬（此時設定金額會被寫成 960 萬）。你想向銀行申請二胎，銀行願意給你 90% 的成數：

結果： 明明你已經還了好幾年的房貸，欠款可能只剩 600 萬，但在銀行的公式裡，你卻是一毛錢都貸不出來的。這就是為什麼找銀行辦二胎容易碰壁的原因。

2. 銀行二胎房貸利率與月付金試算

銀行的二胎房貸利率非常有優勢，約在 2.6%～16% 之間。

• 試算： 貸 100 萬、分 7 年 還。

• 月付金： 約 13,034～19,862 元。

小結： 銀行適合「信用完美」且「一胎房貸已經還掉非常多本金」的人。如果你的資金需求較急，或一胎剛貸沒幾年，銀行可能無法滿足你。

二、融資與民間二胎：幫你把「隱形空間」變現金

如果被銀行拒絕怎麼辦？這時融資公司與民間借貸就派上用場了。它們的試算過程更貼近人性，看重的是你房子「真正的剩餘價值」。

1. 融資公司二胎房貸試算（基礎：一胎房貸剩餘金額）

融資公司二胎房貸的審核邏輯與銀行不同，主要優勢在於試算基礎採用一胎房貸剩餘金額（本金餘額）。由於不考慮一胎房貸設定金額，最高貸款成數可達房屋鑑價100%，可貸額度通常高於銀行。

融資公司二胎房貸試算公式：房屋鑑價 × 二胎貸款成數 − 一胎房貸剩餘金額（本金餘額）

例如房屋鑑價1,000萬，一胎房貸剩餘700萬，融資公司最高貸款成數100%，試算可貸額度為：房屋鑑價（1,000萬）×100% − 700萬＝300萬。

此類二胎房貸利率約落在7%～14%，審核速度快，適合被銀行婉拒或急需資金週轉的借款人。

2. 民間二胎房貸額度、利率與高收費風險

民間二胎房貸試算雖採相同公式，但最高成數僅90%，最高二胎額度通常比融資公司低（約200萬）。此外，非金融體系的民間貸款，存在利率浮動與收費不透明的風險。

【額度試算】

民間二胎房貸試算公式：房屋鑑價 × 二胎貸款成數 − 一胎房貸剩餘金額

例如房屋鑑價1,000萬，一胎房貸剩餘700萬，以90%成數計算：房屋鑑價（1,000萬）×90% − 700萬＝200萬。

【利率與費用風險】

民間二胎房貸利率範圍約6%～36%，且多以月利率包裝為低利年息。例如月利率1.5%實際等於年利率18%，遠高於銀行平均水準。同時，核貸成功後常收取貸款金額10%～15%的服務費，導致實際到手資金大幅縮水。

三、二胎房貸試算利率、額度與月付金試算比較表

以下整理銀行、融資公司與民間二胎的利率、額度與月付金，協助你快速判斷哪種方案最符合需求：

四、二胎房貸試算常見QA：排除你的疑惑

三大管道的試算邏輯雖不同，但核心概念一致。選擇最划算的方式前，建議以銀行二胎房貸試算為主要依據，若無法通過銀行審核，再考慮融資公司等合法替代管道，以保障貸款安全。