二胎房貸利率試算比較銀行、融資、民間試算差異整理

一、二胎房貸試算：為何您的額度會被「虛報」的設定金額吃掉？

向銀行申請二胎雖具備安全性與低利優勢，但核貸門檻極高。關鍵在於銀行採用最保守的風險控管模型，這直接決定了您的二胎房貸試算空間。

實務上，銀行評估殘值時，參考的並非您的「實際欠款餘額」，而是地政事務所登記的「最高限額抵押權（設定金額）」。這意味著即便您已還款多年，銀行仍預設您欠款為原始金額的 1.2 倍。

1. 銀行核貸額度試算公式（關鍵：一胎房貸設定金額）

銀行端的 二胎房貸試算 標準邏輯如下：

專業人員解釋：「設定金額」通常為一胎房貸本金的 1.2 倍。只要這筆設定未塗銷，在銀行眼中它就是既定的負債。

【試算範例】
房屋現值 1,000 萬，當初購屋貸款 800 萬（地政設定金額即為 960 萬）。即便您現在一胎餘額僅剩 500 萬，銀行二胎若給予 90% 成數：

結論： 此案例在二胎房貸利率試算看似合理，但因「設定金額」過高，在銀行端會被直接婉拒。這就是為何許多人在 2026 年限貸常態化的趨勢下，轉向融資管道的原因。

2. 銀行二胎房貸利率與月付金參考

銀行的利率區間約在 2.6% ～ 16% 之間。以貸 100 萬、分 7 年（84期）還款試算：
● 月付金： 約 13,034 ～ 19,862 元。
銀行方案僅適合信用評分極佳、且一胎房貸已大幅清償本金的申貸人。

二、融資與民間二胎：活用「剩餘價值」的試算策略

當銀行方案因設定金額而卡關時，上市融資公司與民間管道提供的 二胎房貸利率試算 則更具彈性，其核心在於看重房屋的實際餘額。

1. 融資公司二胎房貸試算（基礎：一胎房貸剩餘本金）

融資公司二胎房貸的最大優勢在於試算基礎採用一胎房貸實際餘額（本金餘額）。這能有效釋放被銀行「設定金額」鎖住的隱形成數。

融資公司試算公式：房屋鑑價 × 貸款成數 – 一胎房貸實際餘額

以同樣房價 1,000 萬、一胎剩 700 萬為例，融資公司最高成數 100%：
(1,000萬 × 100%) – 700萬 = 可貸 300 萬。

融資體系的二胎房貸利率試算約在 7% ～ 14%，審核不占銀行放款水位（不計入 72-2 條），適合急需資金或信用稍有瑕疵的借款人。

2. 民間二胎房貸額度、利率與高收費風險警示

民間管道雖然同樣以「實際餘額」試算，但貸款成數通常壓在 90% 以內。最大的風險在於「利息計算方式」與「隱藏規費」。

【利率與成本風險】
民間二胎年化利率範圍約 12% ～ 36%（月息 1% ～ 3%）。許多廣告會以「低月付」包裝，但進行 二胎房貸利率試算 後會發現，年化成本驚人。此外，核貸後常扣除 10% ～ 15% 的高額代辦手續費，這會導致借款人實拿金額大幅縮水。

三、二胎房貸試算利率、額度與月付金對照表

透過下表，您可以快速對比三大管道在進行 二胎房貸試算 時的成本差異：

四、二胎房貸試算常見QA：釐清您的申貸盲點

在 2026 年金融環境下，二胎房貸利率試算 是資金規劃的第一步。建議優先嘗試銀行管道，若因設定金額或負債比遭拒，則應選擇合法授權的融資經銷商，以確保資金成本透明與房產安全。