轉增貸是活化房產價值的方法之一,能讓屋主在不出售房子的情況下,利用仍有貸款的房屋取得資金,同時爭取更好的貸款利率,減輕利息負擔;不過要怎麼知道自己是否適合轉增貸呢?銀行轉增貸利率申請下來一定划算嗎?想深入認識轉增貸是什麼,有哪些條件、優缺點,本篇內容千萬不要錯過!
一、轉增貸是什麼?轉增貸額度最高多少?
「轉增貸」是一種將原本的房貸轉換到其他銀行,爭取優惠利率並取得資金的貸款方式;由於同時具備「轉貸」降利率減負擔、延長還款年限,與「增貸」獲取額外資金的特性,轉增貸是不少房貸族有大額週轉需求,同時想減輕還款壓力時,會考慮的活化資產手段。
那麼申請轉增貸可以取得多少資金呢?當你向其他銀行提出轉增貸申請後,銀行會先重新評估你的房產價值,確認是否有貸款空間,接著審核你的還款能力與信用狀況,再給出新的額度、利率、還款年限;確認辦理後,新貸款銀行會協助你清償原本的房貸,清償後的餘額便是你的轉增貸資金。
阿土伯10年前跟A銀行貸款800萬,買了一棟1,000萬的房子;10年後房貸剩450萬未還,向B銀行申請轉增貸時,B銀行評估房屋現值1,200萬,給予8成的貸款成數,他可以取得多少資金?
轉增貸資金額度 = B銀行房屋鑑價 × 可貸成數-A銀行房貸餘額
阿土伯可取得 = 1200萬 × 80%-450萬 = 510萬
二、轉增貸優缺點有哪些?
轉增貸看似「魚與熊掌兼得」,能降利率又可以額外取得資金,實際上卻不如想像中美好,不僅申辦時有許多眉角要注意,還需要額外付出金錢、時間成本;若想划算地利用轉增貸活化資產,建議你透過本段,全面了解轉增貸的優缺點。
1.轉增貸的優點
轉增貸的優點與它的特色息息相關,除了可以透過「轉」貸其他銀行爭取更優惠的貸款方案,還能「增」貸出一筆額外的資金,以下為你列點整理3個轉增貸的優點:
- 減輕還款壓力:其他銀行通常會願意提供更低的利率、更長的還款期限吸引客戶「跳槽」,利用轉增貸的優惠條件,可降低月付金支出。
- 重享房貸寬限期:申請轉增貸後,新銀行多會給予1~3年的寬限期,寬限期內你只需繳納利息,不必負擔貸款本金,能短暫舒緩還款壓力。
- 獲得額外資金:由於承作轉增貸的銀行會對房屋重新鑑價,若你的房子增幅夠大,能取得一筆不小的資金,最大化活化資產價值。
2.轉增貸的缺點
轉增貸並非毫無缺點,由於需要將整筆房貸「搬家」,自然需要花費額外的金錢與時間成本,同時也會對原本的房貸優惠產生影響;申貸前一定要審慎評估以下幾個轉增貸缺點,避免辦完才驚覺划不來!
- 須付出時間金錢成本::除了須再次支付手續費、代書費、地政設定規費外,若你的原房貸仍在綁約期內,還會被收取一筆違約金;此外,重跑一次房貸流程,通常需耗費約半個月的的時間。
- 須放棄原房貸優惠:若你原本的房貸享有首購優惠利率,申請轉增貸後,形同重辦一筆房貸,將不再享有優惠利率,利用轉增貸降息不見得划算。
- 須重新評估貸款條件:銀行不僅會對房屋重新鑑價,也會重新評估貸款人的條件,如果你的收入、信用狀況不如申辦原房貸時這麼好,多少會影響轉增貸的額度與利率。
三、2024轉增貸利率哪間銀行最划算?(2024年11月更新)
這個段落為你整理了各銀行的轉增貸方案,若想利用轉增貸降息減輕負擔,同時完成房屋增值套現,挑選承作銀行時,除了要著重利率的比較,也應一併注意轉增貸方案的貸款成數、辦理費用與是否有寬限期,才能最大化轉增貸活化資產的效益。
銀行 | 年利率 | 成數 | 年限 | 寬限期 | 費用 |
---|---|---|---|---|---|
永豐銀行 | 2.22%起 | 最高85成 | 最長30年 | 3年 | 5000~12000元 |
玉山銀行 | 2.45%起 | 最高8成 | 最長30年 | 未提供 | 8000元 |
中國信託 | 2.68%起 | 最高85成 | 最長30年 | 3年 | 開辦費8000元 |
國泰世華 | 2.72%起 | 最高8成 | 未提供 | 3年 | 5000~20000元 |
台新銀行 | 2.85%起 | 最高8成 | 最長20年 | 3年 | 8000~10000元 |
四、轉增貸申請攻略!條件、文件與流程整理
選好想申辦的銀行轉增貸方案後,可以先利用實價登錄查詢附近房屋價格,推估貸款金額;也別忘了檢視自身的條件,是否符合轉增貸資格,同時備妥以下為你整理的申請文件,再開始跑轉增貸的申請流程。
1.轉增貸申請條件
- 年齡18~65歲
- 有固定收入來源、具還款能力
- 信用正常、無不良信用紀錄
- 原房貸繳款一年以上,且繳款紀錄正常
2.轉增貸申請文件
- 雙證件影本
- 個人財力證明(薪轉證明、扣繳憑單)
- 戶籍謄本影本
- 土地建物所有權狀影本
- 原房貸繳款紀錄最近一年明細(扣款存摺封面及明細、繳款收據、銀行對帳單)
3.轉增貸申請流程
確認申貸條件符合,準備好申請所需的文件後,便可以開始以下的轉增貸申請流程:
- 申請估價:提出轉增貸申請,銀行將重新為房屋鑑價,同時評估貸款人條件。
- 審核對保:審核通過,約定對保時間,確認貸款人身分、貸款方案後簽約。
- 抵押設定:前往地政機關,設定新銀行為房產的第二順位抵押權人。
- 轉貸清償:新銀行代償原房貸餘額後,貸款人向原銀行申請清償證明。
- 塗銷登記:貸款人持清償證明與相關文件到地政機關,辦理塗銷登記(塗銷原房貸的抵押權設定),將新銀行改成第一順位抵押權人。
- 撥款入帳:清償後的餘額撥入貸款人帳戶,完成轉增貸流程。
五、房屋轉增貸、房屋轉貸、房屋增貸該怎麼選?
對轉增貸有足夠的了解後,你可能會好奇,難道就不能選擇同樣有降利息效果的房屋轉貸、可以取得額外資金的房屋增貸,作為活化房產價值的方法嗎?以下我們整理了轉增貸、轉貸與增貸,三種房屋貸款的比較表格,讓你能輕鬆判斷三者間的差異,選出最適合自己的房屋再貸方式。
貸款種類 | 轉增貸 | 轉貸 | 增貸 |
---|---|---|---|
貸款方式 | 新貸款取代原貸款,並增加額度 | 新貸款取代原貸款 | 申請新貸款,不影響原貸款 |
貸款利率 | 降低 | 降低 | 略高於原貸 |
貸款年限 | 可延長 | 可延長 | 與原貸相近 |
額外資金 | 有 | 無 | 有 |
審核速度 | 慢 | 慢 | 快 |
申辦銀行 | 新貸款銀行 | 新貸款銀行 | 原貸款銀行 |
抵押設定 | 塗銷第一順位抵押權後再設定 | 塗銷第一順位抵押權後再設定 | 增貸部分需追加設定抵押權 |
申辦費用 | 塗銷費、手續費、代書設定費5000~20000元 違約金0.5%~1% |
塗銷費、手續費、代書設定費5000~20000元 違約金0.5%~1% |
手續費5000元 |
不過需要注意,不論你選擇轉增貸、轉貸還是增貸,前提都必須具備良好的信用狀況,才有辦法通過銀行的審核;其中轉增貸與增貸更是看重房屋價值的增幅,若房產成長幅度不夠,高機率會因「貸款空間不足」被銀行婉拒申貸。
那麼如果有資金需求,卻因信用狀況不完美、貸款空間不足,無法選擇銀行管道的房屋轉增貸、增貸,該怎麼辦?這邊推薦你好事貸的二胎房貸方案,不僅對申請人條件的要求更彈性,相較轉增貸、增貸還有著更高的額度,也不用煩惱是否要放棄原房貸的優惠利率,可說是多數人都可以考慮的房屋再貸選擇。
六、其他關於轉增貸的常見Q&A
- Q房子買多久/房貸繳多久可以申請轉增貸?
- 一般房貸建議至少繳滿兩年,再申請轉增貸,會比較容易過審;若房貸有寬限期,則建議須等待寬限期滿,再繳兩年本息攤還的房貸,累積良好的還款紀錄再向銀行提出申請。
- Q房屋共同持有,可以申請轉增貸嗎?
- 可以。只要持分人同意提供持分部分作為擔保品,就可以申請轉增貸;相反地,若共同持有人不同意,就沒有辦法辦理。
- Q申請房屋轉增貸,原來的房貸壽險要解約嗎?
- 不用。即使你已經將房屋貸款轉貸至其他家銀行,原房貸壽險的保障仍然存在;建議可以選擇保留原房貸壽險,再依照增加的房貸金額,向新銀行申請提高保額,會比解約後重新投保划算。
- Q轉增貸取得的資金可以用來買房嗎?
- 不行,為了避免炒房,政府規定房屋轉增貸、增貸取得的資金,不能用來買房;一旦被查到違規,可能會被銀行要求提前清償房貸,若不想因違約受罰,建議不要輕易嘗試。
房屋轉增貸有著降低還款負擔、額外取得資金的優點,對於房貸尚未繳清的有房族來說,是免賣房又可創造現金流的資產活化方法;希望本篇有關轉增貸的介紹,能讓你對這個房屋再貸方式有更深入的認識,可以順利理解並加以應用。