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房市景氣好嗎?6大房市指標一次看懂

2021房市景氣好嗎?110年度6大房市指標一次看懂

現在的房地產景氣如何?適合買房嗎?我們整理了6個常見的房市指標,除了提供2021最新公布的110年度數據,也告訴你這些數字的背後,代表著什麼意義。

1.住宅價格指數

透過觀察「標準住宅」在不同時間點的價格變動情形,來判斷近期房價的走勢。

而「標準住宅」就是從基準期間(簡稱基期)的交易案件中,根據面積、屋齡、建物型態等住宅特徵的平均值,所訂出來的一個具代表性的典型住宅。

目前內政部將住宅價格指數的基期,設定為105年全年期(105年=100)。

根據最新統計,110年第1季全國住宅價格季指數為110.61,較上季上漲2.25%,連續3季上升幅度超過1%。六都的部分則是台中市、台南市、高雄市的漲勢最為明顯。

110年Q1住宅價格指數

住宅價格指數季變動(%)年變動(%)
全國110.612.255.66
新北市108.031.804.18
台北市105.551.834.90
桃園市111.421.826.02
台中市115.133.358.23
台南市119.733.309.90
高雄市110.602.815.48

全國住宅價格季指數趨勢圖

110Q1全國住宅價格季指數趨勢圖

資料來源:內政部

2.房價所得比

房價所得比是將平均房價除以家戶平均每年可支配的所得,用來表示民眾需要花多久的時間才買得起一間房子。房價所得比愈高,表示買房的難度愈大,因此也被稱為「購屋痛苦指數」。

房價所得比 = 中位數住宅價格 ÷ 中位數家戶可支配所得

根據最新統計,110年第1季全國房價所得比為9.13,較上季下降0.07,較去年同季上升0.51。六都的部分則是新北市、台中市、台南市較上季微幅上升。

110年Q1房價所得比

房價所得比(倍)季變動年變動
全國9.13– 0.07+ 0.51
新北市12.25+ 0.16+ 0.54
台北市15.54– 0.24+ 1.6
桃園市7.49– 0.16+ 0.02
台中市10.16+ 0.14+ 0.15
台南市7.78+ 0.04+ 0.5
高雄市7.60– 0.18+ 0.32

房價所得比

資料來源:內政部

根據世界銀行的統計,發達國家正常的房價所得比一般在1.8 ~ 5.5之間,發展中國家則在3 ~ 6之間。

3.房貸負擔率

房貸負擔率是將平均房價,以貸款成數7成、20年期本利均等攤還方式,計算每月應償還本利,再除以家戶平均每月可支配的所得,用來表示房貸佔家庭支出的比例。

房貸負擔率30%以下表示可合理負擔;30%~40%表示房價負擔能力略低;40%~50%表示房價負擔能力偏低;50%以上表示房價負擔能力過低。

根據最新統計,110年第1季全國房貸負擔率為36.54%,較上一季下降0.28%,房價負擔能力略低。六都的部分,新北市、台中市分別較上季上升0.65%及0.55%,房價負擔能力偏低;台北市雖較上季下跌0.95%,房價負擔能力仍過低。

110年Q1房價負擔能力指標

房貸負擔率(%)季變動(%)年變動(%)
全國36.54– 0.27+ 1.24
新北市49.01+ 0.65+ 1.07
台北市62.17– 0.95+ 5.11
桃園市29.95– 0.64– 0.66
台中市40.63+ 0.55– 0.36
台南市31.12+ 0.18+ 1.31
高雄市30.40– 0.72+ 0.57

房貸負擔率

資料來源:內政部

4.建物買賣移轉棟數

建物買賣移轉件數全名是「建物所有權買賣移轉棟數」,指的是完成登記過戶的建築物數量,通常用來判斷房市成交量的多寡。

根據內政部最新統計,110年4月份全國的買賣移轉棟數為2萬9,485棟,月減0.9%,年增27.8%。

110年4月建物移轉登記棟數

買賣移轉棟數月變動(%)年變動(%)110年累計棟數
全國29,485– 0.9+ 27.8110,316

建物買賣棟數

資料來源:內政部

根據直轄市地政局最新統計,110年5月份六都合計的買賣移轉棟數2萬4,754棟,月增9.9%,年增43.8%,為近8年同期新高。

110年5月六都建物移轉登記棟數

買賣移轉棟數月變動(%)年變動(%)
全國24,754+ 9.9+ 43.8
新北市6,549+ 3.5+ 56.7
台北市2,999+ 10.6+ 41.6
桃園市3,896+ 3.7+ 22.4
台中市4,303+ 11.4+ 42.4
台南市2,517+ 17.5+ 50.2
高雄市4,490+ 20.7+ 48.0

資料來源:地政局

雖然買賣移轉棟數被視為房市買氣的重要指標之一,但由於該數據包含了中古屋、新成屋及預售屋的交易量,且房屋買賣從簽約到完成過戶,大約需花1個月的時間,產生時間差,恐無法反映真實的房市現況。

5.房屋貸款餘額與建築貸款餘額

由中央銀行公布的全體銀行購置住宅貸款(房貸)及建築貸款(土建融)餘額統計,被視為是判斷房市買氣的指標之一,前者可顯示民眾的購屋需求、後者則可看出建商的推案趨勢。

根據最新統計,110年5月份房貸餘額高達8兆3,246億元,創下歷史新高,建築貸款餘額則為2兆5,820億元,同樣刷新歷史紀錄,但年增率趨緩。

110年5月消費者貸款及建築貸款餘額

貸款餘額(兆)月變動(%)年變動(%)
購置住宅貸款餘額8.324+ 0.94+ 9.99
建築貸款餘額2.582+ 0.89+ 16.9

資料來源:中央銀行

消費者購置住宅貸款餘額&建商貸款餘

圖片來源:財經M平方

6.五大銀行新承做房貸金額

由中央銀行公布的五大行庫(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)每月的新承作房屋貸款金額,由於這五間銀行的新放款占比最多,因此具有一定的指標意義。

根據最新統計,110年6月份五大銀行新承做房貸為新台幣667.18億元,為今年以來最高;利率則為1.353%。

110年5月五大銀行新承做購屋貸款金額統計表

金額(億)月變動(%)年變動(%)
110年5月659.59+ 17.4+ 49
110年6月667.18+ 1.15+ 27.1

資料來源:中央銀行

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