央行升息讓房貸利率越來越高，應該考慮辦理房屋轉貸嗎？仔細看完本文有關房屋轉貸是什麼、有哪些優缺點，房貸轉貸利率、費用與申請流程的介紹，你將能快速判斷是否有將「房貸搬家」的必要。
一、房屋轉貸是什麼？申請房貸轉貸划算嗎？
房屋轉貸可以理解為「將原有的房屋貸款，整筆轉移至其他銀行」的過程，又被稱作房貸轉貸或房貸搬家；將原本的房屋貸款搬移至別間銀行，好處是可以爭取到更低的貸款利率（省利息）、拉長還款年限，減輕每月還款負擔，若選擇申請包含增貸性質的房屋轉增貸，還有機會獲取額外資金。
考量到轉移房貸不是0成本，如果想要活用房屋轉貸幫自己省錢，一定要好好比較各家銀行轉貸方案的「利率」與「費用」，才不會花了大把時間與金錢，到頭來卻沒省下多少房貸利息。
1.銀行房屋轉貸利率、費用比較
影響房屋轉貸是否划算的關鍵，不外乎「貸款利率」與「申辦費用」兩大要素；透過以下表格，你可以快速比較各家銀行的房屋轉貸方案，何者較有競爭力。
| 銀行 | 利率 | 費用 | 最高成數 | 最常年限 | 寬限期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 渣打銀行 | 2.25%起 | 0元起 | 85成 | 30年 | 1年 |
| 將來銀行 | 2.38%起 | 5,000元起 | 8成 | 30年 | 未提供 |
| 星展銀行 | 2.45%起 | 5,000元起 | 8成 | 40年 | 未提供 |
| 玉山銀行 | 2.45%起 | 15,000元起 | 8成 | 30年 | 未提供 |
| 永豐銀行 | 2.5%起 | 5,000元起 | 85成 | 30年 | 3年 |
| 兆豐銀行 | 2.5%起 | 5,000元起 | 8成 | 30年 | 3年 |
| 富邦銀行 | 2.55%起 | 3,000元起 | 85成 | 30年 | 3年 |
| 遠東商銀 | 2.55%起 | 5,000元起 | 85成 | 30年 | 未提供 |
| 中國信託 | 2.68%起 | 15,000元起 | 85成 | 30年 | 3年 |
| 台新銀行 | 2.68%起 | 8,000元起 | 8成 | 20年 | 2年 |
| 國泰世華 | 2.72%起 | 20,000元起 | 8成 | 未提供 | 3年 |
| 凱基銀行 | 2.8%起 | 5,000元起 | 未提供 | 30年 | 3年 |
2.房屋轉貸可以省下多少錢？
以下我們直接透過舉例試算，為你驗證房屋轉貸是否划算。
阿堅3年前用利率2.7%、年期30年的條件，跟A銀行貸款800萬買房；還款3年後，阿堅選擇將房貸轉貸至利率2.1%，年期條件相同的的B銀行，預計可以減輕多少月付金與利息支出？
搭配銀行網站提供的房貸試算工具，可以快速計算出：
- 轉貸前：月付金32,448元，若依約還款，總利息成本3,681,175元
- 轉貸後：月付金27,948元（本金剩餘約746萬，利率2.1%，分30年攤還），總共需支出的利息為626,992（前貸3年間繳的利息）＋2,601,350（轉貸後總利息）＝3,228,342元
但須留意，房屋轉貸需要支出以下幾項基本費用：
- 設定規費：登記費通常為貸款設定金額的千分之一，還要加上一筆80元的書狀費；阿堅的案件須支出700萬×1.2倍×1‰＋80＝8,480元
- 轉貸費用：視轉貸銀行貸款方案而定；B銀行轉貸費用為5,000元
- 代書費用：市場行情約2,500～6,000元；阿堅的案件以6,000元計費
房屋轉貸成本總計：8,480＋5,000＋6,000＝19,480元
綜合來看，阿堅申請房屋轉貸可享受的好處有：
- 月付金減少：32,448－27,948＝4,500元
- 利息省下：3,681,175－3,228,342－19,480（基本費用）＝433,353元
二、房屋轉貸優缺點有哪些？
房屋轉貸看似「魚與熊掌兼得」，能降利率又可以額外取得資金，實際上卻不如想像中美好，不僅申辦時有許多眉角要注意，還需要額外付出金錢、時間成本；若想划算地利用轉貸或轉增貸活化資產，建議你透過本段，全面了解房貸轉貸的優缺點。
1.房屋轉貸優點
房屋轉貸的優點與它的特色息息相關，除了可以透過「轉」貸其他銀行爭取更優惠的貸款方案，還能「增」貸出一筆額外的資金，以下為你列點整理3個房貸轉貸優點：
- 減輕還款壓力：其他銀行通常會願意提供更低的利率、更長的還款期限吸引客戶「跳槽」，利用轉增貸的優惠條件，可降低月付金支出。
- 重享房貸寬限期：申請房屋轉貸後，新銀行多會給予1～3年的寬限期，寬限期內你只需繳納利息，不必負擔貸款本金，能短暫舒緩還款壓力。
- 獲得額外資金：承作轉增貸的銀行會重新估算房屋的價值，若房屋價值增幅足夠，能取得一筆不小的資金，可用於投資理財、靈活週轉。
2.房屋轉貸缺點
要知道房屋轉貸並非毫無缺點，由於需要將整筆房貸「搬家」，自然需要花費額外的金錢與時間成本，同時也會對原本的房貸優惠產生影響；申貸前一定要審慎評估以下幾個房屋轉貸缺點，避免辦完才驚覺划不來！
- 須付出時間金錢成本：除了須再次支付手續費、代書費、地政設定規費外，若你的原房貸仍在綁約期內，還會被收取一筆貸款金額0.5%～1.5%的提前清償違約金；此外，重跑一次房貸流程，通常需耗費約半個月的的時間。
- 須放棄原房貸優惠：若你原本的房貸享有首購優惠利率，申請房屋轉貸後，形同重辦一筆房貸，將不再享有優惠利率，利用轉貸降息不見得划算。
- 須重新評估貸款條件：銀行不僅會對房屋重新鑑價，也會重新評估貸款人的條件，如果你的收入、信用狀況不如申辦原房貸時這麼好，多少會影響轉增貸的額度與利率。
三、房屋轉貸怎麼申請？房貸轉貸流程6步驟
透過試算找出划算的房屋轉貸方案後，在正式跟銀行提出轉貸申請前，建議可以先參考本段落，確認是否符合基本的房屋轉貸條件，同時備妥房貸轉貸必備的申請資料，才能避免轉貸流程卡關，影響資金取得效率。
1.房屋轉貸申請條件
想跟別間銀行申請房屋轉貸，須檢視自己是否滿足以下4個基本條件：
- 年齡為18～65歲。
- 有固定收入來源、具還款能力。
- 信用正常、無不良信用紀錄。
- 原房貸繳款一年以上，且繳款紀錄正常。
2.房屋轉貸申請文件
確認條件吻合，便可以著手準備房屋轉貸申請會用到的文件：
- 雙證件正本、影本。
- 個人財力證明（如：薪轉證明、扣繳憑單）。
- 戶籍謄本影本。
- 土地建物所有權狀影本。
- 原房貸繳款紀錄最近一年明細（扣款存摺封面及明細、繳款收據、對帳單）。
3.房屋轉貸申請流程6步驟
完成以上兩步驟，便可以開始以下的房屋轉（增）貸申請流程：
- 流程1：申請估價
提出轉（增）貸申請，銀行將重新為房屋鑑價，同時評估貸款人條件。 - 流程2：審核對保
審核通過後，若同意貸款條件，便可與專人約定對保簽約時間。 - 流程3：抵押設定
前往地政機關，設定新銀行為房產的第二順位抵押權人。 - 流程4：轉貸清償
新銀行代償原房貸餘額後，貸款人向原銀行申請清償證明。 - 流程5：塗銷登記
貸款人持清償證明與相關文件到地政機關，辦理塗銷登記（塗銷原房貸的抵押權設定），將新銀行改成第一順位抵押權人。 - 流程6：撥款入帳
若辦理的是房屋轉增貸，清償後的餘額將撥入貸款人帳戶。
四、房屋轉貸跟房屋增貸、轉增貸差在哪？
看完上方段落的內容，若你對於房屋轉貸、房屋增貸、轉增貸等名詞定義仍有疑問，不妨仔細閱讀以下比較表格：
| 貸款種類 | 房屋轉貸 | 房屋增貸 | 房屋轉增貸 |
|---|---|---|---|
| 貸款方式 | 新貸款取代原貸款，不增加額度 | 新貸款取代原貸款，並增加額度 | 不更動原貸款，申請一筆新貸款 |
| 貸款利率 | 有機會低於原貸 | 與原貸相近 | 有機會低於原貸 |
| 貸款年限 | 可延長 | 與原貸相近 | 可延長 |
| 額外資金 | 無 | 有 | 有 |
| 審核速度 | 慢 | 快 | 慢 |
| 申辦銀行 | 新貸款銀行 | 原貸款銀行 | 新貸款銀行 |
| 抵押設定 | 塗銷第一順位抵押權後再設定 | 增貸部分需追加設定抵押權 | 塗銷第一順位抵押權後再設定 |
| 申辦費用 | 除開辦費、手續費等必要費用外可能須付違約金 | 開辦費、手續費等必要費用 | 除開辦費、手續費等必要費用外可能須付違約金 |
銀行轉增貸難過件怎麼辦？
五、其他關於房屋轉貸的常見Q&A
一般房貸建議至少繳滿兩年，再申請房屋轉貸，會比較容易過審；若房貸有寬限期，則建議須等待寬限期滿，再繳兩年本息攤還的房貸，累積良好的還款紀錄再向銀行提出申請。
可以。只要持分人同意提供持分部分作為擔保品，就可以申請轉增貸；相反地，若共同持有人不同意，就沒有辦法辦理。
不用。即使你已經將房屋貸款轉貸至其他家銀行，原房貸壽險的保障仍然存在；建議可以選擇保留原房貸壽險，再依照增加的房貸金額，向新銀行申請提高保額，會比解約後重新投保划算。
不行，為了避免炒房，政府規定房屋轉增貸、增貸取得的資金，不能用來買房；一旦被查到違規，可能會被銀行要求提前清償房貸，若不想因違約受罰，建議不要輕易嘗試。
房屋轉貸有著降低還款負擔、額外取得資金等優點，對於房貸尚未繳清的有房族來說，是免賣房又可創造現金流的資產活化方法；希望本篇有關房貸轉貸的介紹，能讓你對這個房屋再貸方式有更深入的認識，可以順利理解並加以應用。
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