以房養老試算是什麼？以房養老缺點有哪些？

以房養老的貸款方案，是人口結構高齡化下新興的銀行業務，主打利用名下房產，逆向抵押給銀行取得資金，用以支付日常開銷，讓退休者也能獨立生活。想深入了解以房養老是什麼？有關以房養老的條件、限制與試算結果，本文都為你整理好了，快接著往下看！

一、以房養老是什麼？認識以房養老方案、條件

以房養老的正式名稱叫「不動產逆向抵押貸款」，是一種透過把房子抵押給銀行，每月穩定獲取養老金的貸款方法；與按月攤還的一般房貸不同，以房養老貸款是按月給付，讓申請人每個月都有足夠的生活經費，直到貸款到期或申請人過世，撥款才會停止。

簡單來說，以房養老可以讓你在不賣房子的情況下，應付基本的生活開銷，只是貸款的本金會隨時間增加，借越久，之後要還越多；且若合約到期後，都沒有人願意償還這筆貸款的話，銀行就有權對抵押的房子進行拍賣，回收借款。透過下表，我們可以清楚看出以房養老與一般房貸的差異：

1.以房養老貸款3種方案

對以房養老有了簡單認識後，相信不少人認同，這種能同時保有居住權，又可以維持基本生活水準的貸款方式，確實是個不錯的養老選擇。為因應不斷變化的資金運用需求，以房養老的運作方式也出現了許多延伸，以下為你列舉3種常見的以房養老貸款方案：

• 傳統型：採按月定額給付的方式，每月給付固定的生活費。通常核貸額度為房價7成、年限最長30年，利率2.2%起。
• 循環型／累積型：同樣是採按月定額給付的方式，未使用的額度可以累積到下個月，貸款期間沒有動用的額度部分，不會計算利息。
• 年金保險型：一次性領取，但是全額都會用來申購即期年金保險，再由保險公司定期將保險年金撥入信託專戶、專款專用。即使房屋面臨都更、重建，或是被保險人提前身故，都不會影響年金保險的給付。

2.以房養老條件整理

與一般房貸相同，申請以房養老貸款時，銀行也會就個人條件和房屋條件進行審核，申辦前可先參考本段落進行資格評估。

（1）申請人條件

以房養老貸款對申請人的審查重點，包含年齡與信用狀況。

• 年齡：年滿55～65歲，依各銀行規定而有不同。
• 信用狀況：信用良好，與金融機構往來正常。

（2）房屋條件

由於以房養老的申請人通常年齡較大、還款能力相對較弱，銀行對房屋（擔保品）本身的條件會更為看重。

• 房屋所有權：擔保品房屋必須為借款人單獨持有，且為自住使用。換言之，房子為夫妻共同持有，或有出租事實都屬於NG的情況。
• 建物登記用途：建物登記用途最好是「住」，部分銀行也接受「商」，或是農舍、公寓等。唯獨不可為小套房或工業區住宅，核貸機率不高。
• 房屋所在地：銀行的以房養老方案畢竟還是商業型貸款，必須降低房屋日後難以脫手的風險。因此多數銀行只接受位於都會區的房屋申貸。
• 屋齡限制：大部分的銀行都設有申請人年齡和屋齡的雙重限制，即申請人年齡＋貸款年限≧90，屋齡＋貸款年限≦60的門檻，申辦前務必留意。

二、以房養老划算嗎？實領金額試算給你看！

以房養老貸款每期收取的利息，會隨著銀行撥付的貸款本金增加，為了減少利息帶來的負擔，多數銀行會將扣息上限設為月撥付金額的三分之一，超過的利息則成為掛帳，待合約期滿後，再由貸款人或繼承人清償。在這樣的情況下，以房養老還有表面上看起來的那麼划算嗎？

1.以房養老月撥款金額試算

李伯伯想用名下1,500萬的房子，來申請以房養老貸款。假設銀行核貸7成、貸款年限30年（360期）、年利率2%，李伯伯每個月能領到多少錢呢？

2.房子多值錢才值得辦以房養老貸款？

房子價值不夠，會讓以房養老貸款的實領金額無法應付生活支出，那麼房子要多值錢才適合申辦以房養老貸款呢？從內政部2024年公布的最低生活費來看，如果是居住在六都，平均一個月至少需要16,032元，非六都則需要14,230元，才能支應每個月的基本開銷。以此為參考，我們可以簡單做個回推試算：

三、以房養老的限制與適合對象

從前段的試算內容可以知道，以房養老划不划算，與房屋的價值有著莫大的關係，但也不代表只要房屋價值足夠，以房養老貸款就一定適合你；以下我們盤點了以房養老常見的4個限制，同時歸納出適合申辦的族群，協助你檢視以房養老貸款應用於自身的可行性。

1.以房養老的4大限制

以房養老貸款能讓你在不變賣房產的情況下，穩定取得養老金，但也同時存在以下幾個限制，申辦前須多加留意：

（1）可貸額度過低難生活

銀行提供的以房養老貸款方案，額度通常不會超過7成；這個限制對於位於六都雞蛋區，總價較高的新房產來說影響較小，但如果你房子的地理位置、屋況都不是很理想，在核貸額度較低的情況下，可能會比較難應付日後的生活支出。

（2）子女擔憂資產變負債

由於以房養老本質上是一筆逆向抵押貸款，隨著貸款時長增加，房子的淨值（房產價值減去累積的本金）將逐漸減少，甚至可能變成負資產，成為繼承者的燙手山芋；有此擔憂下，不少子女可能會因繼承問題無法與長輩達成共識，導致以房養老貸款申辦困難。

（3）養老金存在縮水風險

選擇以房養老貸款要注意，在本金逐期增加的同時，利息也會一併增長，在達到利息扣除上限前，你實際可領到的錢只會越來越少；且以房養老的利率是會隨央行升降息而浮動的，在貸款期間若利率上漲，被扣的利息就會更多，導致養老金變相縮水。

（4）餘命過長須面對債務

以房養老貸款大多以30年為期限，但國人的平均餘命有越來越長的趨勢，若申請人在65歲申貸，到了95歲依然健在，這時就有可能面臨貸款到期，卻無力償還的窘境；若子女無人願意承擔還款義務，早已無謀生能力的長輩就只能眼睜睜看著房子被銀行法拍，用於清償欠款。

2.以房養老適合對象

想知道自己是否適合申辦以房養老，可以先問問自己與家人以下幾個問題：

1. 子女是否能夠接受父母以房養老的規劃，並將其納入自身的資產分配中？
2. 本人或是子女，是否有能力在貸款期間結束後，清償本金及掛帳利息？
3. 貸款結束房屋變得更舊，子女是否還願意申請房貸借新還舊、繼承房屋？

若你思考過以上問題，同時又屬於以下幾個，不用煩惱「以房養老結束後，貸款的清償與房屋的繼承，該如何處理？」的族群，申辦以房養老可能是不錯的選擇：

1. 高齡頂客族，無子女繼承問題。
2. 財產已完成分配，僅餘名下欲申辦以房養老的房產。
3. 名下有其他資產或被動收入，以房養老只是其中一個現金流。

四、以房養老貸款承作銀行有哪些？

目前共有17間金融機構提供以房養老貸款（不動產逆向抵押貸款），以下為你整理了各間銀行的貸款方案，包含額度、利率與貸款年限，還有申辦年齡門檻，供有需求的你參考。

五、其他關於以房養老的常見Q&A

• Q以房養老條件有哪些？
• 以房養老的申請人須為特定的年齡（一般在60歲上下），且供擔保的房屋必須「單獨持有」用途為「自住」，同時滿足申請人年齡＋貸款年限≧90，屋齡＋貸款年限≦60等條件（視各銀行規定），才符合以房養老貸款申請資格。

• Q以房養老需要繼承人同意嗎？
• 申辦以房養老貸款時，銀行通常會要求申請人的子女（法定繼承人）出具同意書，或擔任通知義務人，避免後續出現繼承糾紛；所以申貸前一定要與子女達成共識，才不會讓貸款流程卡關。

• Q以房養老最後房子歸誰？
• 以房養老本質上仍是一筆貸款，並非將房子過戶給銀行，所以當申請人過世後，繼承人還是可以選擇繼承房產，但需要把貸款本金及掛帳利息清償後，房子才歸繼承人所有；如果拿不出這麼多現金，也可選擇借新還舊，透過繳房貸的方式償還貸款。若子女不想繼承房子，銀行就會拍賣房產，回收借出的款項；結清後若有餘額，則會撥入繼承人的帳戶。

• Q有房族除了以房養老外，還有其他養老選擇嗎？
• 若以不賣房為前提，除了以房養老外，銀髮族還有「留房養老」這個選擇；透過將房產委託銀行，進行出租及管理（包租代管），留房養老能讓屋主每月穩定獲得租金收益，應付日常開銷。此外，在選擇以房養老或留房養老時，建議可以搭配上「安養信託」一併申辦，一方面能確保生活經濟來源，同時又有保護房產的功效。

以房養老運用得好，能讓銀髮族保障退休後的生活品質，免於「窮得只剩下房」無力自主生活的窘境；然而，以房養老也同時存在貸款額度、繼承問題與養老金縮水等諸多限制，申辦前一定要謹慎評估，充分討論，才能發揮以房養老貸款的最大效益。