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階梯式房貸還款試算 是溫水煮青蛙嗎?!

階梯式房貸還款試算 是溫水煮青蛙嗎?!

在銀行競相推出「5年寬限期」、「40年房貸」、「最高貸款成數可達9成以上」等,還有「階段式還款」方案,前10年只償還本金1成,可紓解客戶自備資金不足和還款壓力,但購屋者仍須評估「房貸占收入比例」、「付款期拉長所增之利息成本」。

目前仍推「40年房貸」:
銀行:永豐、合庫、星展
寬限期:最長3年
貸款成數:最高85成

「20年房貸」VS「40年房貸」試算

舉例:1,000萬元,房貸利率為1.4%
房貸年限20年,每月還款金4萬7,796元
房貸年限40年,每月還款金2萬7,220元
相較之下,可降低每個月房貸金額的57%壓力。

若以民眾付銀行「總利息支出」角度來看,仍以1,000萬元為例。
40年到期,總房貸利息約306.6萬元
20年到期,總房貸利息僅147.1萬元
40年和20年總房貸利息之兩者相差2.1倍。

選擇「階段式還款」真的好嗎?

2020年,土銀、合庫、一銀等官股行庫推出「本金前低後高」的「階段式還款」方案 – 加計寬限期在前10年最低攤還房貸本金只須1成。

舉例:土銀的30年階段還款方案、利率1.6%
前3年寬限期,每月僅繳1.4萬;第4至10年,每月繳2.8萬;第11年起,每月繳4.3萬。
比一般含3年寬限期的30年房貸專案,每月多繳4,500元,等於30年總計至少多出162萬利息。

這段過程已不斷繳交利息給銀行,購屋者是否真不計較?仍視個人價值觀而定,考量未來物價續漲而薪資不漲的狀況下,有意使用該方案之購屋者需衡量:是否有把握未來10年每月收入近10萬元?才有機會兼顧生活品質,若有意使用此方案,建議短期收入不高,且10年內有換屋計畫之民眾使用。

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