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大標-首購族必看!房子怎麼買才划算?1080x605 0909

〔影片〕【首購族必看!新手買房一定要知道的「3件事」】貴哥來開講#4

Hello 大家好!我是貴哥,歡迎來到貴哥來開講 ,貸款有好事,今天要跟大家分享的是「如何在第一次買房就上手」。

1. 購屋知識-如何抓買房預算?

如果你要買房子的話,預算你要抓多少?

假設你要買1000萬的房子,現在銀行貸款都是8成,所以貸款部分是800萬的話,自備款就要準備200萬,可是如果你只有200萬,你是沒有辦法買房子的,因為買房子除了買賣總價之外,還要負擔一些看不到的款項,例如:你是跟建商買房,過戶的當中需要繳契稅、印花稅(約5~8萬元),整個過戶是由代書執行,所以到最後還有一筆代書費要繳(約3~4萬元),另外跟建商買房的總價當中,是不包含外水、外電,也就是說:你還有一筆外水、外電的款項要繳,這一筆的金額不小(約20~30萬),全部加總後就是不少錢。

那如果找房仲買房的話,你還要考量:仲介服務費,一般仲介服務費的計算方式是:買方要付成交總價的2%,加上搬進去之前,你可能要裝潢房子、添購傢俱、家電等,所以如果買1,000萬的房子,建議至少要準備到300萬的現金,再著手去找你想要的房型。

如何抓買房預算

2. 購屋知識-認識房屋類型

買賣房子共有三種類型: 預售屋、 新成屋跟中古屋,你到底要選哪一種?

  • 預售屋

預售屋它的優點就是:我想要什麼格局,我都可以跟建商說,建商會依照客人需的需求,去蓋客製化的房屋格局,缺點就是: 買了房子之後,你沒有辦法馬上住,再者,預售屋的價格,正常都會比新成屋高許多,而且房子的品質你也完全看不到,所以在買預售屋的時候,會建議你是選比較有口碑的建商,品質相對是比較有保障的,再者,預售屋的貸款成數一般是成交價格的8成。

房屋類型 預售屋 8成

  • 新成屋

新成屋共分兩種:一種就是建商已經蓋好了,但還沒有賣掉,但必須跟建商購買,另外一種就是投資客的投資物件,它的優點就是,你就可以馬上搬進去住,房子你也看得到,然後缺點就是,價格相對也很高,再者貸款也會有一些些風險,例如說你的買價是買1,200萬,但是有可能銀行估價只估1,000萬,銀行會用1,000萬去貸給你8成,那就是800萬,換句話說:你的購屋自備款就要準備400萬,這就是貸款額度不足的風險。

新成屋

  • 中古屋

中古屋的話,就比較簡單,因為不是新房子,甚至屋齡是比較久或屋況比較差的房子,當然它的價格也相對的比較便宜,貸款成數也不會像新房子或預售屋那麼高,可以貸到8成,這是買中古屋要考量的。

中古屋

3. 購屋知識-議價的秘訣

我們用買全新成屋或中古屋的部分來看,現在的人在賣房子,老實講都是價格亂開,1,000萬的房子他就開1,680萬,你怎麼殺價? 建議你在要出價以前,先找銀行幫你估價,可是…我又不認識銀行,我怎麼找銀行?  這個簡單, 向你推薦幾家銀行:例如台新、遠東、日盛銀行等,這一些銀行的房貸業務專員,他們的業務都有這樣的服務。要怎麼做? 第一:打電話進去銀行,跟他們說:我想要買房子,想要詢問房貸,可以請你們銀行的房貸業務跟我聯繫嗎?第二:也可以到該銀行的官網留言,都會有專人跟你聯繫。

銀行業務打給你之後,你就跟他說:你想買這間房子,請銀行評估價格,大概可以貸款多少?額度、 條件、 利率是怎麼樣?  銀行業務就會幫你調資料出來評估,大約不到一天的時間,業務就會回覆:這一間房子銀行評估的大概行情是多少,以及初步評估可以給你的貸款條件等,建議:同時找兩家或三家銀行去做比較,這是最穩、最安全的做法。

兩三家銀行同時比較

評估完之後,你覺得這樣子的價格,也可以接受銀行業務回覆的貸款條件,接下來就跟仲介出價下『斡旋』,下斡旋的話,價格是最重要的,假設你預計要以1,000萬成交,房仲開價是開1,280萬,則我會建議你從950萬出價下斡旋,一般仲介他會告訴你: 950萬價格太低,屋主應該不會接受,不會賣的。這時候你就跟仲介說::我要下斡旋,請仲介收斡旋後,去找屋主議價,假設他是開1280萬,因為斡旋價格跟屋主底價有落差,買賣雙方價格在拉扯的時候,很多仲介為了要成交,會以降低仲介費的方式,讓案件成交,假設大家都同意價格,當案件成交時,你下的斡旋金就會轉成簽約定金。

議價秘訣

4. 購屋知識-履約保證的重要性

一般房屋買賣,要付的期付金分成幾期?第一期:簽約款(大約是成交總價的一成)、第二期:用印款(約成交總價的一成),以前可能就會要求完稅款一成,所以你要自備三成購屋頭款,因為現在的房價太高,自備款也沒辦法(準備)那麼多,頂多是兩成頭款而已,假設你買得房屋成交價是1,000萬,簽約頭款200萬就必須匯款到履保專戶去,放在銀行那邊保管,等到你的整個貸款都完成、交屋之後,銀行再把這些所有的錢交給屋主,這就是所謂的:成屋履約保證,銀行他們的說法就是購屋價金信託。

成屋履約保證是很重要的,如果房屋買賣沒有做價金履約保證,就不建議做這筆交易,因為最大的風險是你(購屋人),買方的所有簽約頭款,直接交給屋主,假設產權移轉有問題,或是抵押權無法塗銷等,房屋所有權無法移轉到買方名下,這樣房屋買賣流程就會卡住,但是簽約金等頭款、已經被屋主拿走,屋主已經用掉了,你也無法拿回,最差的狀況就是:房子買不成,頭款被屋主拿走,拿不回來,接下來經由法院官司解決,賠了夫人又折兵… 所以買賣房屋一定要做,成屋履約保證(價金履保信託),才會有保障。

成屋價金履約保證

那今天我們就討論到這邊,下集再跟大家分享更多的房貸知識,如果說大家還有其他貸款的問題,也可以跟我們說,然後請鎖定我們的頻道,記得開啟小鈴鐺。
作者簡介-孫鴻貴
好事貸(新鑫二胎房貸直屬經銷商)創辦人
16年銀行放款經驗,曾任職以下金融機構:

  • 2003~2006年:國泰世華銀行消費金融處 業務經理(連續三年入榜TOP10績優業務人員殊榮)
  • 2006~2017年:日盛銀行消費金融處 業務經理(連續六年榮獲年度績優業務人員殊榮)
  • 2011年~2015年:榮獲日盛銀行最佳保險銷售菁英獎連續五年榮獲殊榮)
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