〔影片〕【首購族必看！新手買房一定要知道的「3件事」】貴哥來開講#4

Hello大家好！我是貴哥，歡迎來到貴哥來開講，貸款有好事，今天要跟大家分享的是「如何在第一次買房就上手」。

一、購屋知識：如何抓買房預算？

如果你要買房子的話，預算你要抓多少？

假設你要買1,000萬的房子，現在銀行貸款都是8成，所以貸款部分是800萬的話，自備款就要準備200萬，可是如果你只有200萬，你是沒有辦法買房子的，因為買房子除了買賣總價之外，還要負擔一些看不到的款項，例如：你是跟建商買房，過戶的當中需要繳契稅、印花稅（約5～8萬元），整個過戶是由代書執行，所以到最後還有一筆代書費要繳（約3～4萬元），另外跟建商買房的總價當中，是不包含外水、外電，也就是說：你還有一筆外水、外電的款項要繳，這一筆的金額不小（約20~30萬），全部加總後就是不少錢。

那如果找房仲買房的話，你還要考量：仲介服務費，一般仲介服務費的計算方式是買方要付成交總價的2%，加上搬進去之前，你可能要裝潢房子、添購傢俱、家電等，所以如果買1,000萬的房子，建議至少要準備到300萬的現金，再著手去找你想要的房型。

二、購屋知識：認識房屋類型

買賣房子共有三種類型：預售屋、新成屋跟中古屋，到底要選哪一種？

• 預售屋
• 預售屋的優點就是我想要什麼格局，都可以跟建商說，建商會依照客人的需求，去蓋客製化的房屋格局；缺點就是買了房子之後，你沒有辦法馬上住，另外，預售屋的價格，正常都會比新成屋高許多，而且房子的品質你也完全看不到，所以在買預售屋的時候，建議你選擇比較有口碑的建商，品質相對是比較有保障的，再者，預售屋的貸款成數一般是成交價格的8成。
  
• 新成屋
• 新成屋共分兩種：一種就是建商已經蓋好了，但還沒有賣掉，但必須跟建商購買，另外一種就是投資客的投資物件，它的優點就是你可以馬上搬進去住，房子你也看得到；缺點就是價格相對也很高，貸款也會有一些些風險。例如說你的買價是1,200萬，但是有可能銀行估價只估1,000萬，銀行會用1,000萬去貸給你8成，那就是800萬，換句話說：你的購屋自備款就要準備400萬，這就是貸款額度不足的風險。
  
• 中古屋
• 中古屋的話，就比較簡單，因為不是新房子，甚至屋齡是比較久或屋況比較差的房子，當然它的價格也相對的比較便宜，貸款成數也不會像新房子或預售屋那麼高，可以貸到8成，這是買中古屋要考量的。
  

三、購屋知識：議價的秘訣

我們用買全新成屋或中古屋的部分來看，現在的人在賣房子，老實講都是價格亂開，1,000萬的房子他就開1,680萬，你怎麼殺價？建議你在要出價以前，先找銀行幫你估價。可是我又不認識銀行，我怎麼找銀行？這個簡單，向你推薦幾家銀行：例如台新、遠東、日盛銀行等，這一些銀行的房貸業務專員，他們的業務都有這樣的服務。

要怎麼做？第一，打電話進去銀行，跟他們說：我想要買房子，想要詢問房貸，可以請你們銀行的房貸業務跟我聯繫嗎？第二，也可以到該銀行的官網留言，都會有專人跟你聯繫。

銀行業務打給你之後，你就跟他說：你想買這間房子，請銀行評估價格，大概可以貸款多少？額度、條件、利率是怎麼樣？銀行業務就會幫你調資料出來評估，大約不到一天的時間，業務就會回覆：這一間房子銀行評估的大概行情是多少，以及初步評估可以給你的貸款條件等，建議同時找兩家或三家銀行去做比較，這是最穩、最安全的做法。

評估完之後，你覺得這樣子的價格，也可以接受銀行業務回覆的貸款條件，接下來就跟仲介出價「下斡旋」。

下斡旋的話，價格是最重要的，假設你預計要以1,000萬成交，房仲開價是開1,280萬，則我會建議你從950萬出價下斡旋，一般仲介他會告訴你：950萬價格太低，屋主應該不會接受，不會賣的。這時候你就跟仲介說：我要下斡旋，請仲介收斡旋後，去找屋主議價，假設他是開1280萬，因為斡旋價格跟屋主底價有落差，買賣雙方價格在拉扯的時候，很多仲介為了要成交，會以降低仲介費的方式讓案件成交，假設大家都同意價格，當案件成交時，你下的斡旋金就會轉成簽約定金。

四、購屋知識：履約保證的重要性

一般房屋買賣，要付的期付金分成幾期？以前可能就會要求完稅款一成，所以你要自備三成購屋頭款，因為現在的房價太高，自備款也沒辦法（準備）那麼多，頂多是兩成頭款而已。

• 第一期：簽約款
• 大約是成交總價的一成
• 第二期：用印款
• 約成交總價的一成

履約保證是什麼呢？假設你買的房屋成交價是1,000萬，簽約頭款200萬就必須匯款到履保專戶去，放在銀行那邊保管，等到你的整個貸款都完成、交屋之後，銀行再把這些所有的錢交給屋主，這就是所謂的「成屋履約保證」，按銀行的說法，就是「購屋價金信託」。

成屋履約保證是很重要的，如果房屋買賣沒有做價金履約保證，就不建議做這筆交易，因為最大的風險是你（購屋人）。如果買方所有的簽約頭款都直接交給屋主，假設產權移轉有問題，或是抵押權不可塗銷等，房屋所有權無法移轉到買方名下，房屋買賣流程就會卡住。但是簽約金等頭款已經被屋主拿走，屋主已經用掉了，你也無法拿回，最差的狀況就是房子買不成，頭款被屋主拿走，拿不回來，接下來就要經由法院官司解決，賠了夫人又折兵！所以買賣房屋一定要做成屋履約保證（價金履保信託），才會有保障。

那今天我們就討論到這邊，下集再跟大家分享更多的房貸知識，如果說大家還有其他貸款的問題，也可以跟我們說，然後請鎖定我們的頻道，記得開啟小鈴鐺。