房貸試算(一胎(首購)或二胎)

一段利率試算(本息攤還)

35歲的李先生好不容易存了一筆頭期款,終於可以一圓買屋的夢想,雖然房子總價較低,算算貸款還是高達300萬,聽朋友說本金攤還的方式好像比較省,有寬限期的話前幾年只要付利息,到時再轉貸又可以繼續寬限,這麼多講法,都是對的嗎?

目前房貸的繳款主要有兩種方式,「本息攤還」和「本金攤還」,兩種每個月還的錢、最後付的總額都有差,問銀行的時候,行員只會推薦對自己銀行有利的方案,大部分的人為了不想多花冤枉錢,都會先上網試算,心裡有個底增加和銀行談判的空間,但你算的方法可不一定對。

內政部和各銀行大部分都有提供簡易試算,可以幫你算出每個月的月付金,我們以三信銀行為例算給你看:

「本息攤還」是目前主要的方式,超過9成的人都是,每個月還的金額固定,適合收入穩定、不想花時間計算每個月金額的人。

  1. 輸入貸款的金額、年限及利率,按下「試算」
  2. 可看到每個月付的金額是一樣的,最後共付了364萬多

一段利率試算(本金攤還)

銀行不會特別推薦「本金攤還」的方式,因為每個月的還款金額不同,計算也比較麻煩,也不是所有銀行都有提供試算服務。

  1. 輸入貸款金額、利率和期限,按下「試算」
  2. 可以清楚看到每個月應付的本金、利息、月付金、餘額等資料,最後本金加利息總共付出了360萬元多
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多階段利率試算(本息攤還)

  1. 如果有寬限期,或是多階段式利率,記得把所有條件輸入再查詢。
  2. 可看見每個期間的月付金,第13個月起開始付本金
  3. 可看見最終共付了366萬多,有寬限期付的錢反而更多。

多階段利率試算(本金攤還)

本金均攤的方式,最後共繳了363萬多,還是比一階段的本息均攤少。

小結

綜合以上,我們幫你列出表格:

  本息均攤
(有寬限)
本息均攤
(無寬限)
本金均攤
總金額 3,666,063 3,642,335 3,602,520
月付金 4,200~15,827 15,177 12,521~17,500
負擔 好戲在後頭 平均 頭重腳輕
  1. 單看總金額,你會發現本金均攤反而是比較便宜的方式,但前期負擔較重,寬限期讓你嘗了些甜頭,最後金額卻是最高的。
  2. 寬限期滿轉貸可以再用一次寬限?別傻了,銀行調你的聯徵就看得出來,一直寬限在銀行看來是資金有問題,不會讓你通過的。
  3. 拉長到30年會不會更輕鬆?雖然一個月只要付11000左右,但最後的總金額是399萬多,感覺更虧了。

房貸的繳款期限很長,其實不應該只看最終的金額,也應該參考繳款期間內,月付金會不會對生活造成負擔,假設你一個月薪水只有三萬,卻有一半的薪水要拿去付房貸,若還有其他貸款、或上有父母、下有孩子,經濟負擔會非常沉重,這時哪還有心思去考慮最後金額多一點、少一點?

※最後的金額和利率,仍要以各銀行的審核結果為準,試算的金額不代表最終結果,畢竟每個人的賺錢能力不同,利率會有些許差異。

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