二胎房貸試算免求人，一篇認識房貸試算大小事

當有資金週轉需求時，可以拿還有貸款的房屋，再申請一次房貸嗎？答案是：可以的，這個過程則稱為「二胎房貸」。而二胎房貸該怎麼試算？會很複雜嗎？其實一點也不會，只要跟著以下的文章說明，相信你也可以很輕鬆的算出，自己的房貸月付金有多少。

一、二胎房貸是什麼？

向銀行申請貸款買了一間房屋後，因為有資金週轉的需求，將這間還有貸款的房子，向銀行、融資公司或是民間貸款公司，再申請一次房屋貸款，而這個過程就稱為二胎房貸、二順位房貸，或是次順位房貸。

• 買房貸款與二胎房貸的差別？
• 二者的差別在於，向銀行申請購屋貸款時，銀行為「第一順位抵押權人」；而二胎房貸的放貸機構則為「第二順位抵押權人」。簡單來說，當房屋不幸被法院拍賣時，拍賣的金額支付完政府稅金、拍賣費用，與銀行的貸款餘額後，若是還有剩下的款項，才由「第二順位抵押權人」領取。

二、房貸試算有哪些方法？

以下舉例一胎房貸（購屋貸款）與二胎房貸（二順位房貸）有哪些試算的方法：

1.一胎房貸月付金試算方法：

購屋貸款的計算方式有3種：本息均攤（又分有寬限&無寬限）、本金均攤。以下以房屋貸款300萬，年利率2%，貸款時間20年為例，並利用試算網站，將這三種貸款的試算結果列表：

貸款事項	意義	總金額 （本金+利息）	月付金	特色
本息均攤 （有寬限）	貸款前期負擔較輕；寬限期結束後，還款壓力大。	3,666,063元	$4,200~$15,827	先甘後苦
本息均攤 （無寬限）	每個月還的金額固定。	3,642,335元	$15,177	平均分擔
本金均攤	每個月的還款金額不同，前期還款壓力較重。	3,602,520元	$12,521~$17,500	先苦後甘

小提醒：二胎房貸利率試算的重要性 許多民間貸款業者會刻意用「月」利率來混淆客戶，甚至可能會用錯誤的利率推算來誤導，讓客戶誤以為民間二胎房貸利率比較低，實際上卻比銀行二胎、新鑫二胎多好幾倍，因此建議在比較二胎房貸管道時，善用二胎房貸試算工具，來驗算你的二胎房貸利率是否合理。一胎房貸額度試算方法：
購屋貸款的申請管道以銀行為主，其可貸額度試算方法如下： 一胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數

2.二胎房貸額度試算方法：

二胎房貸申請的管道，有銀行、融資公司（目前只有新鑫公司在承作）與民間貸款公司（代書代辦）。依照貸款管道對於「第一順位房貸金額」認定的差異，二胎房貸的計算方法也會有所不同，以下依序舉例說明：

(1)銀行：以「一胎房貸設定金額」來認定，可貸成數最高80%

二胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數–一胎房貸設定金額

(2)融資公司：以「一胎房貸剩餘金額」來認定，可貸成數最高120%

二胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數–一胎房貸剩餘金額

(3)代書代辦：以「一胎房貸剩餘金額」來認定，可貸成數最高90%

二胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數–一胎房貸剩餘金額

三、二胎房貸試算範例

二胎房貸的利率，有固定式利率、二階段式利率、浮動式利率等計算方式；而且依管道的不同，利率區間也有所差異。如銀行二胎房貸利率為6%~16；融資公司二胎房貸利率為7%~14%；代書代辦二胎房貸利率為18%~36%。 而在貸款話術中，須注意利率的轉換方式，有些不肖業者會標榜低利率，1.5%~3%來吸引顧客上門，但這卻是月利率的計算方式，因此需再乘以12（18%~36%）才是真正的利率。因此在申請貸款前，進行利率的試算是非常重要的步驟。 以下依申請管道的二胎房貸條件，舉例試算給你看。房屋貸款400萬，設定金額480萬，繳了10年房貸，一胎房貸餘額還剩250萬，房屋鑑價600萬為例，分別試算銀行、融資公司的二胎房貸（代書代辦因為有風險疑慮，且利率較高等問題，所以不建議向其申請貸款）。

1.銀行：600萬 X 80%–480萬 = 0   ← 表示已無貸款空間

2.融資公司：600萬 X 120%–250萬 = 470萬

由以上的試算範例來看，銀行因為作風保守，就算核貸額度也不會太高；因此建議以新鑫公司，為二胎房貸的申請管道。若想試算二胎房貸的月付金，可以利用聯結的試算網頁，就能快速又正確的算出結果。

四、如何提高二胎房貸貸款額度？

想要提高二胎房貸的額度，可以利用以下的5種方法：

1.信用狀況保持良好

若有遲繳紀錄，銀行都會婉拒貸款申請；而融資公司審核寬鬆，因此有信用瑕疵的人也可以申請二胎房貸。不過還是建議維持良好的信用紀錄，對於貸款申請上總是有好無壞。

2.財力有一定的水準

有一份穩定的工作與收入，能讓貸款方相信你日後的還款能力沒有問題，取得條件較好的貸款方案機會越高。

3.房屋狀況維持良好

房屋維持良好的狀態，對於房屋的鑑價越有利。

4.選擇合適貸款管道

銀行貸款審核嚴格；民間貸款公司有貸款風險疑慮；融資公司則有審核寬鬆，受政府監督，貸款額度最高500萬等優點，可以考慮作為貸款申請的管道之一。

5.增加條件優秀的保證人

不只是二胎房貸，對於其他貸款來說，只要增加財力與信用條件俱佳的保證人，都可以讓貸款方願意提供，額度較高、利率較低的貸款方案。

五、二胎房貸常見Q&A

• Q二段式利率是什麼？
• A就是貸款利率分為二段式計算。以一胎房貸來說，第一段利率通常在前半年，約在1.5%~1.6%之間；第二段利率則會從2%起跳。前半年雖然可以享受較低的利率，不過一旦進入第二段利率的期間，就會明顯感受到每個月的還款壓力。因此在申請貸款前，須選擇適合自己的利率方案。

• Q固定利率與浮動利率是什麼？
• A固定利率是指在貸款時，約定以固定不變的利率計算利息；浮動利率又稱機動利率，指的是隨著金融市場利率的升降而機動調整。

• Q二胎房貸也有綁約期嗎？
• A有的。每一家銀行二胎房貸的綁約期各自不同，申貸前須詢問清楚；而新鑫公司二胎房貸的綁約期則是20個月，若是提前清償者，須付出貸款本金12%的違約金。

• Q房屋增貸、轉增貸、二胎房貸，哪一種比較省息？
• A銀行的房屋轉增貸利率在1.56%~1.65%之間，二胎房貸利率則在6%~16%之間；融資公司的二胎房貸利率在7%~14%之間；民間貸款公司的二胎房貸利率在18%~36%之間。由以上的利率來看，以銀行房屋轉增貸的利率最低，但是銀行審核嚴格，過件的機率不高；民間公司則有風險疑慮的問題。因此融資公司的二胎房貸，是你可以考慮的選項之一。

• Q一胎房貸與二胎房貸的差別？
• A二者之間的差異，整理如下表：

貸款項目	一胎房貸	二胎房貸
抵押權順序	第一順位	第二順位
貸款成數	約房屋鑑價60%~80%	銀行：最高房屋鑑價80% 新鑫：最高房屋鑑價120%
貸款利率	較低 約1.6%~2%之間	較高 銀行：6%~16% 新鑫：7%~14%
貸款年限	較長 約10~40年之間	較短 銀行：最長15年 新鑫：最長10年
申請時間	較長 約2~3個星期	較短 約1~2個星期
可否抵稅	可以	不可

藉由以上的說明可以瞭解，一胎與二胎房貸的差別有哪些；而且利用本文所提供的試算網站，就能輕鬆算出房貸的月付金；並掌握提高二胎房貸額度的5項關鍵，相信你可以申請到，最適合自己的二胎房貸方案。