二胎房貸是什麼？銀行申請條件及二胎轉增貸流程一次搞懂！

五、二胎房貸申請管道

目前房屋二胎貸款的申請管道有銀行、融資公司（裕融新鑫二胎）和民間借貸業者，以下就針對這三種貸款管道來作詳細的介紹。

1. 銀行二胎房貸

銀行二胎房屋貸款的利率，是所有房屋二胎貸款管道裡最低的，相對還款壓力會比較小，但通常只有條件非常好的客戶，才有機會取得較低的銀行二胎房貸利率。

此外，由於二胎房貸的風險較高、銀行承作意願較低，因此在審核上也就比較嚴格、可貸額度的計算方式也比較保守。

2. 融資公司二胎房貸（新鑫二胎）

融資公司可以說是民間貸款中，最安全可靠的借貸管道，尤其是股票上市的大型融資公司，由於必須依法公開經會計師查核簽證或核閱的財務報告、營運情形及董監事變動情形，更加地有保障。

融資公司二胎房貸不僅利率與銀行相近、額度比銀行高，而且審核也比銀行寬鬆，如果您對於銀行二胎房貸的額度不滿意、或是沒有通過銀行二胎審核，那麼會建議您透過好事貸申請新鑫二胎房屋貸款，不論是諮詢、還是申辦過程，除了下列費用之外，都不會跟客戶收取任何額外的費用。

3. 民間二胎房貸

民間二胎房貸的申請條件，不像銀行二胎房貸需要審核借款人的財務狀況和信用狀況，基本上只要借款人為房屋所有權人，即可申辦民間二胎貸款。

雖然條件不拘看起來很吸引人，對於許多有資金需求、卻因某些狀況而無法申請銀行二胎房貸的民眾來說，確實是一種資金取得的方法。但通常也伴隨著高利息、高收費，因此建議您在挑選民間二胎房貸時，仍須注意您所選擇的民間借貸是否收費合理。

提醒您在挑選民間二胎房貸時，應注意下列事項：

• 一般我們常用的二胎房貸利率是以「年」利率標註，但許多民間二胎貸款業者則是以「月」息標註，因此作比較時，需再乘上12個月。
• 一般二胎房貸的還款方式是本息平均攤還，但許多民間二胎貸款是只還利息、不還本金。

民間二胎房貸的收費項目不一，名稱也沒有固定，有些業者還可能會以各種名義向借款人收費，建議您可以多作詢問、多作比較。

六、新鑫二胎房貸好嗎？

1. 什麼是新鑫二胎房貸？

新鑫二胎房貸是由裕融旗下子公司–新鑫股份有限公司提供的房屋二胎貸款，也叫做「分期付款之不動產附擔保業務」。新鑫公司原本是重車貸款跟機器設備貸款的融資公司，被裕融收購後，在2017年推出新鑫二胎房貸。

新鑫二胎房貸額度最高可貸500萬元、貸款成數最高房屋鑑價120%，可貸額度遠超銀行二胎房貸，不管是拿來整合債務、資金周轉或投資理財都很足夠。而新鑫二胎房貸利率是7%~14%，雖然利率比銀行高一些，但其實一般申辦銀行二胎房貸的利率都在7%、8%以上，除非條件真的很好才有3%、4%的低利率。

此外，新鑫二胎房貸審核非常寬鬆，不管是信用評分太低或是負債比過高，只要房屋仍有貸款空間，都還是可以申請新鑫二胎房屋貸款。此外，申辦新鑫二胎房貸不一定要提供財力證明文件，因此即使沒有正式的收入證明、收入不穩定、甚至是沒有收入證明，只要經銷商在送件的報告中詳細說明，還是有機會申辦新鑫二胎房貸。

如果你有以下情形，都可以考慮申辦新鑫二胎房貸：

• 有信用瑕疵、信用不良情形，例如信用評分低於600分
• 收支負債比過高、負債比超過50%，希望透過整合負債減輕壓力
• 銀行評估房子沒有貸款空間，或是銀行二胎房貸額度不夠
• 沒有正式財力證明，例如收入領現族、接案工作者
• 沒有明確收入或收入不穩定，例如打工族、家管、保姆、計程車司機

2. 銀行／新鑫／民間二胎房貸申請比較表

銀行二胎房貸利率雖低、審核卻相當嚴格；民間二胎房貸審核非常寬鬆（幾乎是條件不拘）、利率卻相當高且收費項目多；而相較之下，新鑫二胎房貸利率與銀行相近、審核也比銀行寬鬆、收費也不像民間巧立名目，除此之外，新鑫二胎房貸的可貸額度／成數空間更是遠勝於銀行。新鑫二胎房貸是當今的金融環境下，最安全可靠且能真正解決資金需求的借貸管道。

1. 向銀行、融資公司直屬經銷商或民間借貸業者提出申請
2. 針對你的房屋作估價，以及審核個人條件
3. 貸款核准後，與借貸機構約定時間作簽約對保
4. 至地政機關將不動產設定二順位抵押權
5. 設定完成後，撥款至申請人帳戶

如果是向銀行申請二胎房貸，從送申請到撥款下來，至少要等候7個工作天；若申請裕融新鑫二胎房貸，最快3個工作天可完成撥款；申請民間二胎房貸，從申請到撥款需1~3個工作天，部分民間二胎房貸甚至標榜24小時快速放款。

九、二胎房貸的常見問題

• Q1信用評分會影響二胎房貸的過件率嗎？
• A會。如果是申請銀行二胎房貸是會影響的，銀行會參酌您的個人信用評分來決定是否核貸給您，新鑫二胎房貸則不會參考信用評分。銀行對於個人信用條件的審核較嚴，基本上信用分數低於600分就很難跟銀行申請任何一種貸款；但如果是選擇新鑫二胎房貸，是沒有這個問題的。

• Q2收入會影響二胎房貸的過件率嗎？
• A會。如果是申請銀行二胎房貸，銀行需要了解您的財務狀況，確認您是否有足夠的能力來償還債務。
  不過，銀行對於收入來源的認定較為狹隘，除了要求工作收入證明必須是正式的薪資單、薪資轉帳證明獲年度扣繳憑單之外，如果借款人的收入不固定、不是定期領薪資（例如家管、接案工作者、計程車司機、攤販），也不易通過銀行審核。如果是申請新鑫二胎房貸，就不會有這個問題，新鑫二胎房貸不一定要提供財力證明，即使無提供財力證明或往來存摺，也會順利核貸的。

• Q330年老屋可以申請二胎房貸嗎？
• A不一定。由於房屋二胎貸款需考量房屋未來的轉手性，因此屋齡較高的房子確實銀行較不願意承作，即使通過審核，貸款額度恐怕也不高。建議您可以購過裝潢翻修來提高房屋價值，或者申請新鑫二胎房貸，只要房子仍有貸款空間，是不會有屋齡限制的問題。

• Q4小套房可以申請二胎房貸嗎？
• A不行。銀行對於小套房的貸款，是非常保守的，不管是申請一胎房貸（購屋貸款）或者二胎房貸，除非您的套房坪數在15坪以上或者地點很好，否則銀行大多不願意承作；但如果是選擇新鑫二胎房貸，只要房子仍有貸款空間，都還是可以申辦的。

• Q5申請過民間二胎房貸，銀行會知道嗎？
• A會。由於申辦二胎房屋貸款需設定第二順位抵押權，因此您不管是跟銀行、融資公司還是其他民間借貸申請二胎房貸，只要沒有辦理塗銷登記，這筆紀錄就會一直留在您的土地、建物登記謄本上。
  一般來說，銀行只要看到您的房屋已經有民間私人設定，就不太可能會再借錢給您、也不會幫您代償民間債務。即使您的民間貸款已清償完畢、且已辦理抵押權塗銷，銀行在審核貸款時，會查閱建物的異動索引資料，一樣會看到這個紀錄，如果是在一年內的紀錄，貸款一樣會被婉拒，超過一年才有機會談；但如果是申辦新鑫二胎房貸，就不會有上述問題，一樣還是可以辦理新鑫二胎房貸。

• Q6申請過民間二胎房貸，還可以再申請新鑫二胎房貸嗎？
• A可以。但由於不確定您目前的情況，建議您加LINE由好事貸的專業經理幫您評估可否承作。

• Q7申請過銀行二胎房貸，還可以再申請新鑫二胎房貸嗎？
• A可以。即使您已經申請銀行二胎房貸，還是有機會申請新鑫二胎房貸來幫您作代償，但還是建議您加LINE詢問，由好事貸的專業經理評估可否承作。

• Q8申請過新鑫二胎房貸，還可以再增貸嗎？
• A不一定。如果您的房子仍有可貸空間，當然可以申請新鑫二胎房貸增貸，但如果已經沒有增貸空間，裕融新鑫針對老客戶也有提供回娘家專案，只要您原先的新鑫二胎房貸已正常繳款12期，就有機會申請原貸款金額120%的資金（需扣掉原貸款餘額），建議您加LINE由好事貸的專業經理幫您評估可否增貸。

• Q9信用貸款跟二胎房貸哪個比較好？
• A個人信貸屬於無擔保貸款，銀行的審核重點就會放在借款人本身條件的好壞，在審核上也會比較嚴苛。此外，雖然許多銀行信貸，標榜額度最高300萬，但礙於金管會針對「無擔保負債」不得超過月收入22倍的限制（DBR22），如果您的資金需求較大，那麼信用貸款恐怕就不符合您的需求。而二胎房貸的貸款額度，是依據您的房屋現值來決定，沒有DBR22倍的限制，因此如果您的房屋近期增值不少，就有機會取得較大額的資金。

• Q10汽車貸款跟二胎房貸哪個比較好？
• A目前大多數的銀行汽車貸款，都沒有標示確切的可貸金額，幾乎都是以汽車鑑價80%來作表示。然而車子不如房子保值、一落地就開始跌價，因此實際可貸到的額度也不高，相對審核也較嚴格。
  相較之下，二胎貸款有下列優勢：
  ．可貸額度高
  ．貸款利率低
  ．貸款年限長

• Q11房屋增貸跟二胎房貸哪個比較好？
• A房屋增貸的可貸額度，是根據房屋現值和原房貸餘額（還有個人條件）來決定。簡單說就是，您的房屋殘值決定了您可以增貸的額度，因此如果房貸只繳1、2年就打算申辦增貸，基本上過件率很低。因此，如果您覺得額度不夠用，或者是因為信用狀況差、房貸剛貸不久而沒有通過審核，那您就可以考慮向其他間銀行申請二胎房屋貸款。

• Q12房屋轉增貸跟二胎房貸哪個比較好？
• A房屋轉增貸就是將您整筆房屋貸款，移轉到另一間銀行，以換取更長的貸款期限、更低的貸款利率和更高的貸款金額。不過房屋轉增貸等於是重新申辦一筆房屋貸款，不僅耗時也耗金錢，加上新的銀行會重新審核申請人的條件，如果您近期的財務狀況和信用狀況沒有之前好，也不見得能取得較好的貸款條件與額度。相較之下，申請二胎房貸不需要更動到您原來的房屋貸款，辦理流程相對簡單，可以更快速地解決您的資金問題。

十、銀行二胎房貸整理表